Bilanz: DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG – Desaströs für die Anleger
Eine erschreckende Bilanz für die Anleger die man dort im Bundesanzeiger findet. Sie zeigt auch, das Banken nicht immer die besseren Manger haben. Im Gegenteil, solch eine Bilanz sagt eigentlich ganz klar „finger weg von Geldanalgen bei diesem Unternehmen“.
DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KGFrankfurt am MainJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014BilanzAktiva
Anhang für das Geschäftsjahr 2014I. Allgemeine AngabenDer Jahresabschluss der DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main (im Folgenden auch „Gesellschaft“ genannt) zum 31. Dezember 2014 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Vorschriften der §§ 266 und 275 HGB. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft und Co. gemäß § 264a Abs. 1 i. V. m. § 267 Abs. 1 HGB auf. Soweit möglich, werden geforderte „davon“-Angaben in der Bilanz gezeigt. Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag aufgrund von Liquiditätsausschüttungen und Verlustzuweisungen einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Fehlbetrag der Kommanditisten in Höhe von TEUR 29.308 (i. Vj. TEUR 35.081) aus. Die Gesellschaft ist somit bilanziell überschuldet. Eine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne liegt jedoch nicht vor. Die Einschätzung der Makler für den geplanten Verkauf der Immobilie im kommenden Geschäftsjahr liegen im Rahmen oder oberhalb des aktuellen Wertgutachtens, das mit einem Verkehrswert in Höhe von TEUR 23.300 (i. Vj. TEUR 19.000) abschließt. Die Gläubiger DI Deutsche Immobilien Baugesellschaft mbH, Frankfurt am Main, und RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, haben qualifizierte Rangrücktrittserklärungen abgegeben, zudem verzichtet die Gesellschafterin RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, im Verkaufsfalle bis auf TEUR 250 auf die Rückzahlung der Darlehenssumme. Jedoch ist die Gesellschaft in ihrem Fortbestand gefährdet, sollte das Darlehen der Frankfurter Hypothekenbang AG, Eschborn, nicht bis spätestens 31. Dezember 2015 zurückgeführt werden können. II. Bilanzierungs- und BewertungsmethodenAnlagevermögen Die Sachanlagen sind mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich der steuerlich zulässigen linearen Abschreibungen sowie Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 2 Fördergebietsgesetz bzw. zu dem am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Sofern die Gründe für einen niedrigeren Wertansatz weggefallen sind, wurden entsprechend § 253 Abs. 5 HGB Zuschreibungen vorgenommen. Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie Guthaben bei Kreditinstituten werden grundsätzlich mit dem Nennwert bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Rechnungsabgrenzungsposten Rechnungsabgrenzungsposten werden für Zahlungen an Mieter im Zusammenhang mit Baukostenzuschüssen gebildet. Diese werden über die Festmietlaufzeit aufgelöst. Rückstellungen und Verbindlichkeiten Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Gemäß § 253 Abs. 2 HGB wurden in Vorjahren Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst. Da der Verkauf der Immobilie in 2015 erfolgen soll, hat die Drohverlustrückstellung noch eine Laufzeit bis ein Jahr. Die Abzinsung aus Vorjahren wurde in 2014 komplett aufgelöst. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. III. Erläuterungen zur BilanzAnlagevermögen Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel als Bestandteil des Anhangs dargestellt. In dem auf den Stichtag 1. Januar 2015 erstellten Verkehrswertgutachten der BUS GmbH, Frankfurt am Main, wird ein Verkehrswert in Höhe von T€ 23.300 ermittelt. Hiervon entfallen T€ 3.200 auf den Grund und Boden. Aus diesem Grund hat die Gesellschaft eine Zuschreibung in Höhe von T€ 1.500 auf den höheren beizulegenden Wert vorgenommen. Da der Verkauf der Immobilie angedacht ist, wurden durch die mit dem Fondsmanagement betraute Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH, Frankfurt am Main, bereits Preisindikationen von Maklern eingeholt. Die von fünf Maklergesellschaften genannten Mindestpreise belaufen sich auf Summen zwischen T€ 22.500 und T€ 28.500, die erzielbaren Preise werden mit Summen zwischen T€ 24.000 und T€ 30.100 benannt. Aus diesem Grund wurde eine Zuschreibung in Höhe von T€ 5.665 auf den höheren beizulegenden Gebäudewert vorgenommen. Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Forderungen gegen Mieter aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten 2014 in Höhe von T€ 710 (i. Vj. T€ 603) sowie Mietrückstände in Höhe von T€ 5 (i. Vj. T€ 79). Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Guthaben bei Kreditinstituten Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten laufende Bankbestände in Höhe von T€ 2.788 (i. Vj. T€ 771) bei der Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main. Rechnungsabgrenzungsposten Für an Mieter gezahlte Baukostenzuschüsse wurde ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Die Auflösung findet ratierlich über die Festmietlaufzeit statt. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Fehlbetrag der Kommanditisten Durch Ausschüttungen sowie hohe Verlustzuweisungen aus der Fördergebietsabschreibung in den ersten Jahren nach Fondsauflegung und weiterhin negativen Jahresergebnissen, ist das Eigenkapital der Gesellschaft negativ geworden. Es wird aktuell ein Betrag in Höhe von T€ 29.308 (i. Vj. T€ 35.081) ausgewiesen. Eigenkapital Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Brockhaus-Zentrum Leipzig Verwaltungsgesellschaft mbH, Darmstadt. Sie leistet keine Einlage und ist nicht am Kapital beteiligt. Neben den Direktkommanditisten hält die DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, treuhänderisch ein Kapital von T€ 53.014. Die Einlagen sind in voller Höhe eingezahlt. Drei Anleger haben von der Möglichkeit, ihre Beteiligung zu kündigen, zum 31. Dezember 2014, Gebrauch gemacht. Das Nominalkapital der Gesellschaft reduziert sich daher von bisher 59.805.200,00 Euro um 130.000,00 Euro auf 59.675.200,00 Euro. Die Gesellschafter nehmen am Gewinn und Verlust der Gesellschaft im Verhältnis ihrer Kapitalanteile teil. Die Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2014 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 5.695 (i. Vj. Jahresfehlbetrag T€ 1.451) ab, der den Gesellschafterkonten gutgeschrieben wurde. Ausschüttungen werden seit dem Geschäftsjahr 2002 nicht mehr vorgenommen. Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen eine Drohverlustrückstellung in Höhe von T€ 151 (i. Vj. T€ 460). Sie betrifft die erwarteten Mietunterdeckungen aus den bestehenden Mietverträgen und errechnet sich aus der Gegenüberstellung der zu erwartenden Erträge mit den anteilig auf diese Verträge entfallenden Aufwendungen für Abschreibung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten sowie Zinsen bis Ende 2015. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von T€ 21.306 (i. Vj. T€ 21.657) sowie Verbindlichkeiten aus nachrangigen Darlehen in Höhe von T€ 33.911 (i. Vj. T€ 32.760). Darin enthalten sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, in Höhe von T€ 2.584 (i. Vj. T€ 2.551). Weiterhin werden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 583 (i. Vj. T€ 574) ausgewiesen. Von den Verbindlichkeiten sind T€ 21.306 (i. Vj. T€ 21.657) durch unverbriefte Grundschulden gesichert. IV. Erläuterungen zur Gewinn- und VerlustrechnungUmsatzerlöse Die Umsatzerlöse betreffen die Einnahmen aus den vermieteten Flächen sowie das Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung 2013 und das für das laufende Geschäftsjahr eingebuchte geschätzte Betriebskostenergebnis. Weiterhin werden Erlöse aus Weiterbelastungen ausgewiesen. Die korrespondierenden Kosten werden unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen gezeigt. Sonstige betriebliche Erträge Der Ausweis betrifft Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 26 (i. Vj. T€ 175) sowie Erträge aus der Abrechnung von Verwaltungskosten in Höhe von T€ 7 (i. Vj. T€ 11). Weiterhin werden Erträge aus Vorsteuerkorrekturen gem. § 15a UStG in Höhe von T€ 1 (i. Vj. T€ 1) sowie Versicherungsentschädigungen in Höhe von T€ 12 (i. Vj. T€ 4) und Kostenbeteiligungen in Höhe von T€ 23 (i. Vj. T€ 0) ausgewiesen. Abschreibungen auf Sachanlagen Die Abschreibungen auf Sachanlagen beinhalten die planmäßigen Abschreibungen der Gebäude. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Betriebskosten für das Gebäude in Höhe von T€ 620 (i. Vj. T€ 564), Kosten für Neuvermietungen in Höhe von T€ 134 (i. Vj. T€ 126), Instandhaltungskosten von T€ 13 (i. Vj. T€ 101), Mieterumbauten in Höhe von T€ 191 (i. Vj. T€ 0), Jahresabschluss-, Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von T€ 60 (i. Vj. T€ 63), Treuhandgebühren in Höhe von T€ 30 (i. Vj. T€ 30) sowie Komplementärvergütungen in Höhe von T€ 15 (i. Vj. T€ 15). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Ausgewiesen werden Zinserträge aus Tages- und Festgeldanlagen in Höhe von T€ 1 (i. Vj. T€ 4) sowie die Erträge aus der Abzinsung der Drohverlustrückstellung nach Wegfall der über einjährigen Laufzeit in Höhe von T€ 40 (i. Vj. T€ 0). Zinsen und ähnliche Aufwendungen Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Darlehenszinsen. V. Sonstige AngabenDie Gesellschaft hat kein eigenes Personal. Sie hat die Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH, Frankfurt am Main, beauftragt und bevollmächtigt, im Rahmen der Fondsverwaltung die in einem besonderen Geschäftsbesorgungsvertrag bestimmten Geschäfte wahrzunehmen. Organe der Gesellschaft Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Brockhaus-Zentrum Leipzig Verwaltungsgesellschaft mbH, Darmstadt. Sie ist zur Geschäftsführung der Gesellschaft weder berechtigt noch verpflichtet. Sie hat ein gezeichnetes Kapital von T€ 25 und wird vertreten durch ihre Geschäftsführer
Geschäftsführende Gesellschafterin der DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, ist die RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, vertreten durch die Geschäftsführer
Konzernabschluss Die Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main, ist die alleinige Gesellschafterin der RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main (vormals Eschborn). Sie erstellt nach § 340i HGB i. V. m. den Vorschriften nach Art. 57 Satz 1 Nr. 2 EGHGB sowie Artikel 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards (ABI. EG Nr. L 243 S. 1) einen Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS), in den unsere Gesellschaft einbezogen ist. Der Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Frankfurt am Main, den 29. Juni 2015 DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG Die Geschäftsführung Dr. Klaus Juncker Wolfgang Kellert |
Neueste Kommentare