DWS Grundbesitz GmbH

Frankfurt am Main

grundbesitz Fokus Deutschland

Jahresbericht zum 31. März 2022

Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 21. Februar 2022) sowie der „Wesentlichen Anlegerinformationen“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Hinweise zu den Anteilklassen

Für das Immobilien-Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC.

Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungs- sowie der erfolgsabhängigen Vergütung.

Anteilklassen im Überblick (Stand: 31. März 2022)

¹⁾ Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.
²⁾ Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. April eines Kalenderjahres und endet am 31. März des darauffolgenden Kalenderjahres.

Vorübergehende Einstellung der Ausgabe neuer Anteile

Aufgrund des erfolgten Investitionsfortschrittes hatte die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH im Laufe des abgeschlossenen Geschäftsjahres beschlossen, eine weitere Kapitaleinwerbephase durchzuführen. Somit wurden im Zeitraum vom 27. Dezember 2021 bis 16. Februar 2022 (Orderannahmeschluss) neue Anteile in den Anteilklassen RC und IC am Offenen Immobilienfonds grundbesitz Fokus Deutschland ausgegeben.

Im Einklang mit der Fondsstrategie hat das Fondsmanagement im Rahmen seiner Möglichkeiten zur Liquiditätssteuerung entschieden, ab dem 17. Februar 2022 zunächst keine weiteren Anteile der beiden Anteilklassen auszugeben und somit bis auf Weiteres keine neuen Mittel einzuwerben. Bereits bestehende Sparpläne werden weiterhin ausgeführt.

Die Ausgabe neuer Anteile erfolgte in Abhängigkeit von den Investitionsmöglichkeiten der Anlegergelder und unter Beachtung der für einen offenen Immobilien-Publikumsfonds maximal geltenden Liquiditätsquote von 49% des Fondsvermögens.

Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Kennzahlen im Überblick
grundbesitz Fokus Deutschland auf einen Blick (Stand zum 31. März 2022)

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland im Zeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022.

Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2021/​2022 hatte die Covid-19-Pandemie nach rund zwei Jahren nur noch bedingten Einfluss auf das Immobilienportfolio des grundbesitz Fokus Deutschland. Auf Basis der nach Nutzungsarten breiten Diversifikation erwies sich das Immobilienportfolio des Fonds nach wie vor weitgehend widerstandsfähig, so konnten Verkehrswertsteigerungen in allen Nutzungsarten, auch in den Sektoren Einzelhandel und Hotel, verzeichnet werden. Der Anteil der Nutzungsart Wohnen am Gesamtportfolio konnte im Berichtszeitraum auf rund 37% ausgebaut werden.

grundbesitz Fokus Deutschland erzielte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021/​2022 eine Wertentwicklung von 2,0% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,5% je Anteil in der Anteilklasse IC (jeweils nach der BVI-Methode). Die erwirtschafteten Immobilienerträge sowie das insgesamt gute Bewertungsergebnis des Immobilienbestandes lieferten weiterhin einen positiven Beitrag zum Gesamtergebnis.

Das Fondsvermögen hat im Berichtszeitraum erstmalig die 1-Milliarden-Euro-Marke überschritten und beläuft sich zum Geschäftsjahresende auf rund 1,1 Mrd. EUR (31. März 2021: 912,4 Mio. EUR). Die Steigerung resultiert überwiegend aus der Kapitaleinwerbephase von Dezember 2021 bis Februar 2022.

Die von zwei unabhängigen Sachverständigen ermittelten stichtagsbezogenen Verkehrswerte aller Bestandsimmobilien haben sich im Berichtszeitraum erhöht. Das Immobilienvermögen des Fonds beträgt per Berichtsstichtag nach Verkehrswerten 885,3 Mio. EUR (31. März 2021: 685,9 Mio. EUR). Der Gesamtbestand hat sich durch den Bestandsübergang der Logistikimmobilie „Spectrum“ in Hamburg, an dem der Fonds zu 45% im Rahmen eines Joint Ventures beteiligt ist, sowie durch vier Wohnimmobilien in Köln, Dresden, Braunschweig und Bremen auf insgesamt 32 direkt oder über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Objekte erhöht.

Die Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 164,4 Mio. EUR zum Berichtsstichtag sind im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn um 57,5 Mio. EUR gestiegen, da zum Erwerb der Logistikimmobilie in Hamburg sowie der vier Wohnimmobilien in Köln, Dresden, Braunschweig und Bremen teilweise Fremdkapital eingesetzt wurde. Somit ergibt sich eine Erhöhung der Fremdfinanzierungsquote auf 18,6% (31. März 2021: 15,6%). Der Wert liegt weiterhin unter dem gesetzlichen Höchstwert von 30,0%.

Um den Handlungsspielraum des Sondervermögens zu erweitern, besteht des Weiteren eine Kreditlinie über 30 Mio. EUR. Während des Berichtszeitraums wurde diese jedoch nicht in Anspruch genommen.

An den Kapitalmärkten tritt seit einigen Monaten das Thema Inflation vermehrt in den Mittelpunkt – für den Monat März 2022 lag die Verteuerung der Verbraucherpreise im Jahresvergleich bei +7,3%. Dies wirkte sich in Verbindung mit Zinsanstiegserwartungen im Wesentlichen auf das Anleiheportfolio aus, welches sich im Berichtszeitraum negativ entwickelt hat. Eine Anpassung der Zusammensetzung des Anleiheportfolios und dessen Laufzeiten zu Gunsten noch geringerer Risiken und Volatilität konnte das negative Ergebnis lediglich abmildern. Zudem hat die Europäische Zentralbank im ersten Quartal 2022 verkündet, das sogenannte „PEPP“ (Pandemic Emergency Purchase Programme) in diesem Jahr beenden zu wollen. Erst nach der Beendigung des PEPP soll der Pfad einer graduellen Zinsanpassung begangen werden. Diese Aussagen führten, aufgrund steigender Renditen, zu teils deutlichen Bewertungsanpassung im Anleiheportfolio.

Die liquiden Mittel des Fonds wurden im selben Zeitraum auf 268,5 Mio. EUR reduziert (31. März 2021: 290,1 Mio. EUR), die Liquiditätsquote reduzierte sich dementsprechend auf 25,6% (31. März 2021: 31,8%). Mit den Mitteln aus Sparplänen, der Wiederanlage nach Ausschüttung sowie den Mitteln aus der Kapitaleinwerbephase sind dem Fonds im Berichtszeitraum insgesamt rund 147,0 Mio. EUR zugeflossen. Die Anteilrückgaben im Geschäftsjahr beliefen sich auf rund 18,2 Mio. EUR, woraus sich ein Nettomittelzufluss von insgesamt rund 128,8 Mio. EUR ergab.

Im Berichtszeitraum standen unverändert der weitere Aufbau des nach Nutzungsarten und Standorten diversifizierten Immobilienportfolios und die intensive Ankaufsprüfung weiterer Investitionsmöglichkeiten im Fokus des Fondsmanagements. Die vorhandene Liquidität wurde neben der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020/​2021 insbesondere für die Kaufpreiszahlung der vorgenannten Logistikimmobilie in Hamburg verwendet.

Darüber hinaus erfolgten für die Projektentwicklung in Bristol, Großbritannien (studentisches Wohnen) die letzten Kaufpreisraten in Verbindung mit der Baufertigstellung, die Kaufpreiszahlungen für das vorgenannte Portfolio bestehend aus den vier Immobilien in Köln, Dresden, Braunschweig und Bremen (jeweils eine Wohnimmobilie) sowie für die Kaufpreisanzahlung für eine Projektentwicklung in Paris, Frankreich (Wohnimmobilie).

Die Vermietungsquote im Gesamtportfolio auf Basis der Mieterträge beträgt zum Stichtag 31. März 2022 rund 96,6% und liegt über dem Niveau zum Ende des vorigen Geschäftsjahres (31. März 2021: 94,7%). Die Mieterträge der überwiegend langfristig vermieteten Immobilien wirkten sich während des Geschäftsjahres weiterhin positiv auf das Fondsergebnis aus.

Das Fondsmanagement verfolgt für grundbesitz Fokus Deutschland bei der Auswahl und Bewirtschaftung der Fondsimmobilien unter anderem auch ökologische Merkmale nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (SFDR). Damit lässt sich der Fonds als Finanzprodukt im Sinne des vorgenannten Artikels einordnen. Eine entsprechende Anpassung des Verkaufsprospekts ist im Berichtszeitraum erfolgt. In diesem Zusammenhang wird angestrebt, die durch die Bestandsimmobilien des Fonds verursachten CO2-Emissionen schrittweise bis zum Jahr 2050 soweit zu senken, dass der Gebäudebestand des Immobilienportfolios – bei der Gesamtmessung über alle Immobilien und deren CO2-Emissionen hinweg – weitgehend klimaneutral sein soll. Gleichzeitig soll der Energieverbrauch der Immobilien reduziert werden, soweit dies durch Maßnahmen der Gesellschaft beeinflusst werden kann.

Zum derzeitigen Zeitpunkt lässt sich noch nicht abschätzen, inwieweit die Folgen aus dem Krieg in der Ukraine ab Ende Februar 2022 Einfluss auf den Fonds nehmen könnten. Das Sondervermögen ist aktuell und war auch in der Vergangenheit nicht in der Ukraine oder in Russland investiert. Das Management beobachtet die Situation dennoch sorgfältig, insbesondere auch in Hinblick auf die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen.

Mit freundlichen Grüßen

 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft zeigte sich mit einem Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,9% im Gesamtjahr 2021 spürbar erholt. Bedingt durch die weltweite Ausbreitung der Virus-Variante Omikron entwickelte sich die exportsensitive Wirtschaftsleistung im vierten Quartal mit einem Rückgang von 0,3% negativ. Die Corona-Pandemie und damit verbundene Faktoren wie Lockdowns und Restriktionen blieben somit weiterhin bestimmende Einflussgrößen für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Zum Jahresende 2021 traten Folgeerscheinungen wie Transport- und Logistikprobleme, Produktionsengpässe infolge fehlender Vorprodukte, steigende Rohstoffpreise sowie eine anziehende Inflation immer stärker in Erscheinung und belasteten damit die Wirtschaftsentwicklung. Nichtsdestotrotz unterstützte der resiliente Arbeitsmarkt, der starke private Konsum und die nach wie vor lockere Finanzpolitik die Wirtschaft. Die Arbeitslosigkeit hat sich im Dezember saisonbereinigt weiter reduziert, während die Erwerbstätigkeit im November gleichsam kräftig zulegen konnte. Sowohl Industrieproduktion als auch Auftragseingang konnten im letzten Quartal kräftig anziehen, infolgedessen sich ein rekordhoher Auftragsüberhang gebildet hat. Auch der Einzelhandel konnte von steigenden Umsätzen profitieren und nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2021 einen Rekordumsatz erzielen. ¹

Seit Ende Februar 2022 stand die wirtschaftliche Entwicklung ganz im Zeichen des Krieges in der Ukraine, was substanzielle Risiken für die deutsche Konjunktur birgt. Die Auswirkungen sind stark von der Dauer und der Intensität des Krieges abhängig. Die beschlossenen Sanktionen betrafen viele Unternehmen und Wirtschaftszweige während hohe Rohstoffpreise, erneute Lieferengpässe, schwindende Absatzmärkte und die Null-COVID-Strategie in China die deutsche Wirtschaft zusätzlich belasteten. Die stark gestiegenen Energiepreise und hohen Inflationsraten dürften das reale Einkommen der Haushalte merklich schwächen und den privaten Konsum dämpfen sowie die Erzeugerpreise weiter anheizen. Daher sind produzierende Industriezweige und Transportunternehmen von den gestiegenen Energiekosten überdurchschnittlich stark betroffen. Ebenso dürfte die allgemeine Unsicherheit zu einer Investitionszurückhaltung und einem negativen Effekt auf den Welthandel führen. Der ZEW-Konjunkturindikator ist im März 2022 mit einem Rückgang um 93,6 Punkten so stark wie noch nie zuvor eingebrochen. Die Verschlechterung des Ausblicks betraf nahezu alle Bereiche. Die Inflation von 3,1% im Vorjahr dürfte im Jahr 2022 in etwa doppelt so hoch ausfallen. Sie lag im Februar 2022 bei 5,1% gegenüber dem Vorjahresmonat, maßgeblich getrieben durch die Energiepreise. Die Bundesregierung verkündete im Frühjahr ein Entlastungspaket inklusive Energiepauschale, um die Folgen für die Haushalte abzufedern. ²

Das Vereinigte Königreich verzeichnete im Jahr 2021 ein reales BIP-Wachstum von 7,4%, nach dem Einbruch um 9,3% im Vorjahr. Auch hier war die robuste Industrieproduktion ein maßgeblicher Treiber der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Die energiepreisgetriebene Inflation führte ebenso zu Problemen, obwohl die Geldpolitik bereits reagierte und einen restriktiveren Kurs eingeschlagen hat und den Leitzins im März 2022 auf 0,75% angehoben hat. ³

Auch in Irland ließen steigende Energie- und Rohstoffpreise die Inflation im März 2022 auf 6,7% ansteigen, den höchsten Wert seit über 21 Jahren. Nachdem das reale BIP im Jahr 2021 um 13,4% gestiegen ist, begegnet die irische Wirtschaft den geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken von einer starken Basis aus. ⁴

Für das Jahr 2021 betrug das Wachstum des realen BIP in den Niederlanden rund 4,8% gegenüber dem Vorjahr. Die hohen Energiepreise und erneute Lieferkettenprobleme führten ab Februar 2022 dazu, dass das bereits gesunkene Verbrauchervertrauen durch den Krieg in der Ukraine nochmals belastet wurde. Angesichts der wirtschaftlichen Eintrübung hat die Regierung reagiert und Darlehen an Energieerzeuger sowie Steuersenkungen und Transfers an arme Haushalte mit einem Volumen von rund 30 Mrd. EUR (0,8% des BIP) beschlossen. ⁵

¹ Country Economic Forecast, Germany
² ZEW
³ Country Economic Forecast, UK
⁴ Country Economic Forecast, IE
⁵ Country Economic Forecast, NL

Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Renditen an den Kapitalmärkten stiegen erstmalig seit Mai 2019 wieder in positives Territorium und notierten im Berichtszeitraum in einer gut 100 Basispunkten breiten Trading Range. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2021 bei -33 Basispunkten und lagen am Ende des Berichtszeitraums bei 0,55% p.a.

Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten in einer Spanne von 40 Basispunkten weiterhin im negativen Bereich. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. April 2021 bei -0,597% p.a. und per 31. März 2022 bei -0,450% p.a.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) blieb unverändert und notiert weiterhin bei 0,00%, die Einlagenfazilität lag seit September 2019 bei -0,50%.

(Datenquelle: Bloomberg)

Immobilienmärkte

Die deutschen Immobilienmärkte haben nach Auffassung der DWS im Gesamtjahr 2021 eine positive Entwicklung durchlaufen, gestützt durch die weiterhin expansive Geld- und Fiskalpolitik und den nach wie vor historisch hohen Renditenaufschlag gegenüber festverzinslichen Anlagen sowie die dynamische Erholung der Wirtschaftsleistung. Auch die Immobilienstimmung hat sich über alle Segmente hinweg auf Jahressicht verbessert, obwohl der Deutsche Hypo REECOX im November (-2,4%) und Dezember (-1,0%) eine negative Bilanz aufwies. Der deutsche Immobilienmarkt konnte erneut als sicherer Hafen für nationale und internationale Investoren an Attraktivität gewinnen. Insbesondere die Logistik- und Wohnimmobiliensegmente profitierten von einer ungebrochen hohen Nachfrage infolgedessen es zu weiteren Renditekompressionen kam. Die Auswirkungen der Pandemie war jedoch weiterhin spürbar und die divergierende Entwicklung zwischen den Sektoren hat sich noch nicht erholt. ⁶

Der Wohnimmobilienmarkt erwies sich auch im Jahr 2021 als krisenresistent. So verzeichneten Mietniveaus und Immobilienpreise eine überdurchschnittliche Entwicklung. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2021 um durchschnittlich 12,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal und verzeichneten damit den größten Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Dieser Trend zeigte sich sowohl in den Metropolregionen als auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Die dynamische Immobilienpreisentwicklung ging mit einem starken Anstieg der Baukosten einher, getrieben durch eine explosionsartige Verteuerung der Materialkosten aufgrund von Lieferengpässen, einem anhaltenden Arbeitskräftemangel und langfristigen Kapazitätsengpässen im Bau. Auch im neuen Jahr sind die Preise weiter gestiegen, mit einem Anstieg von 14,3% im Februar 2022.

Auch die Stimmungslage der Investoren blieb weiterhin gut, dementsprechend setzte sich die Professionalisierung und Institutionalisierung am Markt fort. Die Vertiefung des Investorenuniversums gilt als zusätzlicher Treiber für steigende Transaktionsvolumina und persistente Renditekompressionen. In der Folge markierte das Investitionsvolumen im Jahr 2021 mit mehr als 52 Mrd. € einen absoluten Rekordwert, selbst ohne Berücksichtigung der milliardenschweren Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia.

Am deutschen Büromarkt war die wirtschaftliche Erholung deutlich zu spüren. Im Laufe des Jahres ist mit dem allmählichen Abflauen der Pandemie die Dynamik an die Märkte zurückgekehrt und konnte durch ein steigendes Investoreninteresse, über die Core-Objekte hinaus, wahrgenommen werden und wurde von einer Verschiebung der Risikoneigung begleitet. Im vierten Quartal haben die Spitzenrenditen an den Top sieben Standorten nochmals um 10 Basispunkte auf durchschnittlich 2,6% nachgegeben. Auch der Flächenumsatz an den sieben wichtigsten Bürostandorten ist im vierten Quartal 2021 mit über 1 Millionen Quadratmetern rund 63% höher ausgefallen als im Vorjahresquartal. Insgesamt stieg die Nachfrage aufgrund des veränderten Nutzerverhaltens nach modernen, flexiblen und nachhaltigen Flächen vergleichsweise stark an. ⁷

Der stationäre Einzelhandel hatte schon vor der Covid-19-Pandemie mit strukturellen Veränderungen innerhalb der Branche zu kämpfen. Im vergangenen Jahr führten pandemiebedingte Restriktionen wie Ladenschließungen, Lockdowns und Zugangsbeschränkungen erneut zu deutlichen Umsatzeinbußen in einigen Teilbereichen. Das Einzelhandels-Immobilienklima hat sich in Deutschland im Februar weiter erholt und konnte mit einem Zuwachs von 12,4% auf 67,9 Punkte zulegen und sich damit von den Tiefpunkten in den Jahren 2020 und 2021 deutlich entfernen. Demnach wurden Handelsimmobilien in der Branche wieder etwas optimistischer gesehen. Die deutschen Logistikmärkte konnten vom positiven Sentiment und dem starken Wachstum im Online-Handel profitieren und zeigten eine dynamische Entwicklung. Die fünf wichtigsten Logistikmärkte steigerten ihren Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 61%. Als wesentliche Wachstumstreiber gelten weiterhin urbane Standorte mit ihrer Fokussierung auf den Online-Handel und der Auslieferung „auf der letzten Meile“. ⁸

Die starke Dynamik am Wohnimmobilienmarkt im Vereinigten Königreich setzte sich auch im ersten Quartal 2022 trotz geopolitischen und wirtschaftlichen Gegenwinds fort. Der Halifax Häuserpreisindex verzeichnete im März 2022 einen Anstieg um 11,0 % gegenüber dem Vorjahr, so stark wie seit Mitte 2007 nicht mehr. Eine Kombination aus robuster Nachfrage und einem begrenzten Bestand an Wohnimmobilien sorgte für anhaltenden Preisdruck. ⁹

In Irland stiegen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2022 mit 8,4% ebenfalls kräftig an, wobei der Aufwärtsdruck über das siebte Quartal in Folge anhielt. Aufgrund von Covid-19 hat sich der Preisdruck nun über die Ballungsräume hinaus über das ganze Land verteilt. ¹⁰

Die Niederlande weisen ebenso eine dynamische Immobilienpreisentwicklung am Wohnungsmarkt auf, wobei sich der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahresmonat mit 19,7% im März 2022 gegenüber Februar etwas abgeschwächt hat. Seit dem Tief im Juni 2013 stieg der Häuserpreisindex kontinuierlich an. ¹¹

⁶ Sentiment REECOX
⁷ PMA European Office Quarterly Data
⁸ Immobilienklima Februar 2022
⁹ Halifax Hauspreisindex, März 2022
¹⁰ Daft House Price Report Q1 2022
¹¹ CBS- House Price Index March 2022

Investmentmärkte

Die deutschen Investmentmärkte haben sich deutlich von der Pandemie erholt und konnten teilweise sogar neue Rekorde brechen. Wurden in der 12-Monats-Betrachtung im ersten Quartal 2021 sektorübergreifend noch Immobilien im Wert von über 60 Mrd. EUR gehandelt, lag der annualisierte Wert ein Jahr später im ersten Quartal 2022 bei über 99 Mrd. EUR. Dies entspricht einem Anstieg von rund 66% gegenüber dem Vorjahresquartal. Auf sektoraler Ebene waren Wohnimmobilien mit einem absoluten Rekordergebnis von über 50 Mrd. EUR am stärksten gefragt. Auch Logistikimmobilien verzeichneten mit einem 12-Moonats Durchschnitt von 7,5 Mrd. EUR ein starkes Ergebnis. Büroimmobilien lagen mit einem Investmentvolumen von 27,7 Mrd. EUR ungefähr im Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre. ¹²

Das Vereinigte Königreich konnte im ersten Quartal 2022 mit einem Plus von 72% gegenüber dem Vorjahr ebenfalls ein sehr gutes Ergebnis aufweisen. Das rollierende Volumen lag über alle Assetklassen hinweg bei 85 Mrd. EUR, begleitet von einer vermehrten Rückkehr internationaler Investoren auf den Londoner Büromarkt in der zweiten Jahreshälfte 2021. Das Wohnimmobilien-Transaktionsvolumen lag mit 11,5 Mrd. EUR um 3,8% unter dem Vorjahresniveau.

Der Investmentmarkt in Irland hat sich zum ersten Quartal 2022 etwas abgekühlt und lag rund 3,4% unter dem Vorjahreswert. Am Wohnimmobilienmarkt wurden im ersten Quartal 2022 keine nennenswerten Transaktionen verzeichnet.

Die Niederlande lag mit einem Umsatz von rund 17,2 Mrd. EUR unter dem Vorjahresquartalsergebnis, wobei die durchschnittlichen Anfangsrenditen weiter nachgegeben haben. Der annualisierte Umsatz im Wohnsegment lag im ersten Quartal 2022 mit rund 4,3 Mrd. EUR knapp unter dem vierten Quartal 2021.

¹² Trend Tracker Sektoren, RCA 2022

Anlagestrategie des grundbesitz Fokus Deutschland

Für das Sondervermögen wird der Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios mit Immobilien an ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten angestrebt. Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen sind Groß- und Mittelstädte in Deutschland. Die Immobilien sollen dabei die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen umfassen. Es können jedoch auch Immobilien mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Studentisches Wohnen und Pflegeheime erworben werden. Darüber hinaus ist selektiv der Kauf von Immobilien im europäischen Ausland, vorzugsweise mit der Nutzungsart Wohnen, möglich. Die vorgenannten Nutzungsarten können durch den Fonds auch im Rahmen von Immobilien-Projektentwicklungen erworben werden.

Eine gute Mikrolage und eine flexible und auf längere Sicht anhaltend gute Gebäudestruktur sowie -substanz der Immobilien sollen dabei grundsätzlich eine gute Vermietung ermöglichen. Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit dem Ziel, während der Laufzeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Immobilienwert stabil zu halten bzw. zu steigern. Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der Verwaltung der Objekte wird eine positive Wertentwicklung der Anlageobjekte angestrebt.

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert.

Die Gesellschaft strebt für das Sondervermögen an, die durch die Immobilien des Sondervermögens verursachten CO2-Emissionen (gemessen in CO2e/​m²/​Jahr) schrittweise bis zum Jahr 2050 soweit zu senken, dass der Gebäudebestand des Immobilienportfolios des Sondervermögens – bei der Gesamtmessung über alle Immobilien und deren CO2-Emissionen hinweg – weitgehend klimaneutral sein wird. Gleichzeitig soll der Energieverbrauch der Immobilien des Sondervermögens (gemessen in kWh/​m²/​Jahr) reduziert werden, soweit dies durch Maßnahmen der Gesellschaft beeinflusst werden kann und der Energieverbrauch nicht in der Verantwortung des Mieters liegt.

Die zukünftige Berücksichtigung weiterer Merkmale aus den Bereichen Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung (im Englischen Environmental, Social, Governance (ESG)) bleibt vorbehalten.

Das Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland ist auf unbegrenzte Zeit aufgelegt und hat keine feste Laufzeit. In Abhängigkeit von der Marktentwicklung sind jedoch ein Verkauf des gesamten Immobilienportfolios und eine sich daran anschließende Liquidation des Sondervermögens möglich. Eine Entscheidung über einen Verkauf liegt im alleinigen Ermessen der Gesellschaft. Des Weiteren ist die Gesellschaft berechtigt, die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend oder vollständig einzustellen.

Fondsvermögen und Mittelaufkommen

Im Berichtszeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022 verbuchte der Fonds einen Nettomittelzufluss in Höhe von 128,8 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen beläuft sich zum 31. März 2022 auf 1.050,7 Mio. EUR (Stand 31. März 2021: 912,4 Mio. EUR).

Das Liquiditätsvermögen betrug 268,5 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere und Staats- bzw. Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert.

Ergebnisse des Fonds

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021/​2022 hat der Fonds eine Wertentwicklung von 2,0% je Anteil in der Anteilklasse RC und 2,5% je Anteil in der Anteilklasse IC erzielt.

Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfolgende Übersicht deutlich.

Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2022)

^* Auflegung des Fonds mit beiden Anteilklassen am 3.11.2014

Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVI-Methode, d. h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie bspw. Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Immobilienbestand des grundbesitz Fokus Deutschland

Zum Portfolio des grundbesitz Fokus Deutschland gehörten zum Berichtsstichtag 32 Immobilien, davon 26 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insgesamt 885,3 Mio. EUR und sechs Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen in Höhe von insgesamt 194,9 Mio. EUR, die jeweils über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten werden. An einer dieser Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz Fokus Deutschland über ein Joint Venture mit einem weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Sondervermögen beteiligt.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmietertrag bilden Logistik-, Wohn- und Büroimmobilien derzeit die Schwerpunkte im Portfolio von grundbesitz Fokus Deutschland.

Laufende Projektentwicklungen sind in der Darstellung nicht berücksichtigt.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Nutzflächen und Jahressollmietertrag

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

grundbesitz Fokus Deutschland ist zum Berichtsstichtag überwiegend im Inland investiert und über verschiedene Regionen diversifiziert.

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten, ohne im Bau befindliche Projektentwicklungen)

Größenklassen der Fondsimmobilien

(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Immobilien nach Größenklassen

Immobilienankäufe und Bestandszugänge

Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie ggf. dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen.

Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.

Fünf Objekte wurden im Berichtszeitraum erworben und sind in den Bestand übergegangen :

Am 6. August 2021 wurde ein Kaufvertrag über ein Wohnportfolio bestehend aus vier Immobilien in Köln, Dresden, Braunschweig und Bremen unterzeichnet.

Köln (DE) – Wohnimmobilie

Die im Kölner Stadtteil Neuehrenfeld gelegene Immobilie verfügt auf einer Wohnfläche von 2.620 m² über 91 möblierte Apartments, einen Kindergarten mit einer Mietfläche von 555 m² und 26 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 29,4 Mio. EUR. Der Bestandsübergang ist am 30. Oktober 2021 erfolgt.

Dresden (DE) – Wohnimmobilie

Die im Dresdner Stadtteil Mickten gelegene Wohnimmobilie verfügt über 3.945 m² Wohnfläche bzw. 63 Wohneinheiten und 61 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 18,7 Mio. EUR. Der Bestandsübergang ist am 30. Oktober 2021 erfolgt.

Braunschweig (DE) – Wohnimmobilie

Die südlich der Braunschweiger Innenstadt gelegene Immobilie verfügt über 4.246 m² Wohnfläche bzw. 56 Wohneinheiten und 71 Tiefgaragenstellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 23,1 Mio. EUR. Der Bestandsübergang ist am 30. Oktober 2021 erfolgt.

Bremen (DE) – Wohnimmobilie

Die im Bremer Stadtteil Überseestadt gelegene Immobilie verfügt über 3.191 m² Wohnfläche bzw. 58 Wohneinheiten, verteilt auf fünf Obergeschosse. Im Erdgeschoss befinden sich zwei Einzelhandelseinheiten mit insgesamt 144 m². Die Tiefgarage verfügt über 34 Stellplätze. Der Kaufpreis beträgt rund 17,3 Mio. EUR. Der Bestandsübergang ist am 30. Oktober 2021 erfolgt.

Hamburg (DE) – Logistikimmobilie

Der Kaufvertrag für die Logistikimmobilie „Spectrum“ wurde am 27. April 2021 unterzeichnet.

Das in Hamburg Billbrook/​ Allermöhe gelegene Objekt wurde 2007 errichtet und verfügt aktuell über eine Nutzfläche von insgesamt rund 77.100 m². Auf dem rund 160.000 m² großen Grundstück gibt es 249 Pkw- und 20 Lkw-Parkplätze. Die Immobilie ist vollständig und langfristig an eines der größten europäischen Logistikunternehmen vermietet.

Der Ankauf erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft im Rahmen eines Joint Ventures mit einem ebenfalls von DWS verwalteten Offenen Immobilienfonds. An dem Joint Venture ist grundbesitz Fokus Deutschland mit einem Anteil von 45% beteiligt.

Der anteilige Kaufpreis betrug rund 69,2 Mio. EUR. Der Besitzübergang erfolgte am 1. Juni 2021.

Verbunden mit dem Erwerb dieser Bestandsimmobilie war der zeitgleiche Ankauf eines Erweiterungsbaus am gleichen Standort über rund 18.800 m². Die Baumaßnahmen sollen planmäßig im zweiten Halbjahr 2022 abgeschlossen werden. Baufortschritt sowie Bau- und Ausführungsqualität werden fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht. Der Mietvertrag über die Fläche des Erweiterungsbaus wurde mit Unterzeichnung des Kaufvertrags vorzeitig aufschiebend bedingt geschlossen.

Der anteilige Kaufpreis für den Erweiterungsbau beträgt rund 15,9 Mio. EUR.

Drei Objekte bzw. Projektentwicklungen wurden im Berichtszeitraum erworben und werden nach Fertigstellung nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen:

Am 29. Dezember 2021 wurde einen Kaufvertrag für zwei noch zu errichtende und benachbarte Bauabschnitte im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg unterzeichnet. Beide Objekte werden Teil des neu entstehenden Stadtquartiers „Friedenauer Höhe“, südlich der City West am Innsbrucker Platz.

Die Kaufpreiszahlungen für die Immobilien erfolgen bis zur voraussichtlichen Fertigstellung in den Jahren 2025 bis 2026 nach Baufortschritt, die Bau- und Ausführungsqualität werden dabei fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht.

Berlin (DE) – Wohnimmobilie

Die direkt gehaltene Immobilie wird voraussichtlich 132 Appartements umfassen und der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 78,8 Mio. EUR. Der Bestandsübergang erfolgt nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe.

Berlin (DE) – Wohnimmobilie

Die über eine Beteiligungsgesellschaft gehaltene Immobilie wird voraussichtlich 132 Appartements umfassen, wobei der vorläufige anteilige Kaufpreis rund 38,5 Mio. EUR beträgt. Der Bestandsübergang erfolgt nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe.

Der Ankauf erfolgt über eine Beteiligungsgesellschaft im Rahmen eines Joint Ventures mit einem von der DWS gemanagten Immobilienfonds für institutionelle Anleger. An dem Joint Venture ist grundbesitz Fokus Deutschland mit einem Anteil von 49% beteiligt.

Paris (FR) – Wohnimmobilie

Der Kaufvertrag für die in einem Vorort von Paris rund 10 km nordwestlich der Innenstadt gelegene und noch zu errichtende Wohnimmobilie konnte am 6. Dezember 2021 unterzeichnet werden.

Das geplante Projekt umfasst 122 Wohneinheiten mit ca. 7.408 m² Wohnfläche sowie ca. 596 m² Einzelhandelsfläche. Der vorläufige Kaufpreis beträgt rund 60,6 Mio. EUR. Der voraussichtliche Bestandsübergang erfolgt im zweiten Quartal 2022. Baufertigstellung bzw. schlüsselfertige Übergabe wird für das vierte Quartal 2024 erwartet. Die Kaufpreiszahlungen für die Immobilie erfolgen bis zur geplanten Fertigstellung nach Baufortschritt, die Bau- und Ausführungsqualität werden dabei fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht.

Ein Objekt bzw. Projektentwicklung wurde vor dem Berichtszeitraum erworben und ist nach Fertigstellung in den Bestand übergegangen:

Bristol (GB) – Wohnimmobilie (studentische Wohnen)

Am 30. Oktober 2020 konnte ein Kaufvertrag über ein im Bau befindliches Studierendenwohnheim geschlossen werden. Die Projektentwicklung „Willow“ umfasst 357 möblierte Apartments für Studierende und befindet sich in der Hafenstadt Bristol, rund 170 km westlich von London. Die Baufertigstellung erfolgte am 27. Oktober 2021, wobei der Kaufpreis über rund 65,2 Mio. EUR nach Baufortschritt in Raten gezahlt wurde. Die Bau- und Ausführungsqualität wurde dabei fortlaufend durch mandatierte Berater der Gesellschaft überwacht. Unmittelbar nach erfolgter Fertigstellung des Gebäudes wurden die Apartments durch die Studierenden bezogen. Der Erwerb erfolgte über eine Beteiligungsgesellschaft.

Ein Objekt bzw. Projektentwicklung wurden vor dem Berichtszeitraum erworben und wird nach Fertigstellung nach dem Berichtszeitraum in den Bestand übergehen:

Madrid (ES) – Wohnimmobilie

Am 5. August 2020 wurde ein Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Wohnimmobilie in Vallecas, nahe der spanischen Hauptstadt Madrid unterzeichnet. Der vereinbarte vorläufige Kaufpreis beträgt rund 42,4 Mio. EUR, hierauf wurde bereits eine Anzahlung von rund 12,7 Mio. EUR geleistet. Der Erwerb erfolgt über eine Beteiligungsgesellschaft. Der Bestandsübergang erfolgt nach Baufertigstellung bzw. schlüsselfertiger Übergabe voraussichtlich im ersten Halbjahr 2023. Der Baufortschritt sowie die Bau- und Ausführungsqualität werden durch mandatierte Berater der Gesellschaft fortlaufend überwacht.

Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge

Im Berichtszeitraum wurde keine Immobilie verkauft oder ist aus dem Bestand des Fonds herausgegangen.

Kredite und Währungsrisiken

Zum Stichtag 31. März 2022 hatte das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz Fokus Deutschland (direkt und indirekt gehaltene Immobilien) Kreditverbindlichkeiten im Umfang von insgesamt 164,4 Mio. EUR (31. März 2021: 106,8 Mio. EUR). Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 18,6%, bezogen auf das Immobilienvermögen.

Übersicht Kredite zum 31. März 2022

Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2022

¹⁾ Kosten in Verbindung mit der Ankaufsprüfung einer Immobilienprojektentwicklung in Schweden, die nicht zum Abschluss gekommen ist.

Vermietungsinformationen zum 31. März 2022

¹⁾ Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewerteten Leerstand.
²⁾ Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.
³⁾ Inklusive Wohnungsmietverträgen (mit unbefristeter Laufzeit und ohne Sonderkündigungsrecht)

Vermietungssituation

Zum Stichtag 31. März 2022 betrug der Vermietungsstand der Fondsobjekte 96,6% und lag durchschnittlich im Berichtszeitraums bei 96,1%.

Die Grafiken zeigen die auslaufenden Mietverträge, gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete.

Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.

Auslaufende Mietverträge

(gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %)

bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts

ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Mieterstruktur nach Branchen

(Basis: Vertragsmiete)

Übersicht: Renditen, Bewertung

Erläuterung zur Fondsrendite grundbesitz Fokus Deutschland

Die Mieteinnahmen erbringen einen Bruttoertrag von 4,2%. Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Nettoertrag von 4,0%.

Das „Immobilienergebnis vor Steuern und AfA“ wird durch die Wertänderungen (Änderung der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte) um 2,1%-Punkte erhöht und beträgt dementsprechend 6,1%.

„Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA)“ vermindern das Ergebnis um 0,9%-Punkte. Für latente Steuern wurden Rückstellungen in Höhe von 0,5% gebildet. Daraus ergibt sich ein „Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und Ertragsteuern“ von 4,7%.

Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten beträgt das „Ergebnis nach Darlehensaufwand, Steuern und AfA“ 5,7% (bezogen auf das durchschnittlich in Immobilienvermögen investierte Eigenkapital von 658,5 Mio. EUR).

Da der Fonds derzeit überwiegend in Euro investiert ist, wirken sich Währungskursschwankungen nur in einem sehr geringen Maß auf den Fonds aus. Das „Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments“ beträgt damit 5,6%.

Die als Bankguthaben und in Wertpapieren gehaltene Liquidität rentierte im Berichtszeitraum mit -3,0%. Ein geänderter Ausblick der EZB auf die zukünftige Notenbankpolitik und dem voraussichtlichem Ende des Anleiheaufkaufprogrammes PEPP Mitte 2022 führte, beginnend im vierten Quartal 2021, zu einer Marktzinsanpassung am Kapitalmarkt. Steigende Zinsen über die gesamte Renditestrukturkurve führten zu Kursabschlägen im gehaltenen Anleihenbestand.

Der Fonds erreichte im Berichtszeitraum ein „Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten“ von 3,0%. Im Ergebnis sind sonstige Kosten mit -0,2% bereits berücksichtigt. Diese Kosten sind keinen Objekten direkt zuordenbar. Hierzu zählen z.B. die Kosten für die Erstellung des Jahresberichtes.

Nach Abzug der Fondskosten erzielt die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von 2,0% und die Anteilklasse IC ein Gesamtergebnis von 2,5% (jeweils gemäß BVI-Methode).

Übersicht: Renditen/​Länderbeitrag 2021/​2022

Übersicht: Wertänderungen 2021/​2022

¹⁾ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden

Entwicklung des Fonds grundbesitz Fokus Deutschland

¹⁾ Zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres.
²⁾ Ohne Berücksichtigung der am 2. Januar 2018 bereitgestellten Steuerliquidität.

Entwicklung der Renditen (Mehrjahresvergleich)

Bezogen auf das durchschnittliche

¹⁾ Immobilienvermögen
²⁾ in Immobilien angelegte Eigenkapital
³⁾ Liquiditätsvermögen
⁴⁾ Fondsvermögen

Vermögensübersicht zum 31. März 2022

 

Devisenkurse per 31. März 2022: 1 EUR = 0,84783 GBP

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Für den Fonds bestehen zwei Anteilklassen. Die Anteilklassen tragen die Bezeichnungen „RC“ und „IC“. Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteilklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Im Berichtszeitraum 1. April 2021 bis 31. März 2022 erhöhte sich das Fondsvermögen um 138,3 Mio. EUR auf 1050,7 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen Nettomittelzufluss von 128,8 Mio. EUR. Per Saldo wurden für die Anteilklasse RC 2.049.368 Anteile ausgegeben und für die Anteilklasse IC 350.183 Anteile ausgegeben; somit erhöht sich die Zahl der umlaufenden Anteile auf 16.321.129 für die Anteilklasse RC und auf 3.135.717 für die Anteilklasse IC.

Hieraus errechnete sich zum Stichtag per 31. März 2022 der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) mit 53,93 EUR für die Anteilklasse RC und 54,36 EUR für die Anteilklasse IC.

Das direkt gehaltene Immobilienvermögen beträgt 690,3 Mio. EUR.

Der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften beträgt zum Berichtsstichtag 155,9 Mio. EUR.

Die Liquiditätsanlagen verminderten sich im Berichtszeitraum um 21,6 Mio. EUR auf 268,5 Mio. EUR.

Die in Tages-, Termingeld und Bankguthaben angelegten Mittel veränderten sich von 58,6 Mio. EUR auf 116,9 Mio. EUR.

Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der Eigenverwaltung befinden – belief sich zum Stichtag auf 151,6 Mio. EUR. Angaben zum Wertpapierbestand sind der Übersicht „Vermögensaufstellung Teil II“ zu entnehmen.

Als gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität werden 52,5 Mio. EUR gehalten.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf 80,1 Mio. EUR. Hiervon entfallen im Wesentlichen 24,9 Mio. EUR auf zur Abschreibung verbleibende Anschaffungsnebenkosten sowie 7,3 Mio. EUR auf Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung.

Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften aus vergebenen Darlehen werden mit 36,0 Mio. EUR ausgewiesen.

Die Zinsansprüche von insgesamt 0,7 Mio. EUR bestehen im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen aus festverzinslichen Wertpapieren.

Wesentlicher Bestandteil der anderen Vermögensgegenstände in Höhe von 11,7 Mio. EUR sind die Hinterlegungen im Rahmen von Collaterals.

Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen, Liquiditätsanlagen und den Sonstigen Vermögensgegenständen von 159,3 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Schweden 0,1 Mio. EUR Großbritannien 73,4 Mio. EUR; Frankreich 2,9 Mio. EUR; Niederlande 28,7 Mio. EUR; Spanien 15,8 Mio. EUR und Irland 38,4 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten betragen insgesamt 128,7 Mio. EUR. Größter Einzelposten sind mit 118,1 Mio. EUR Kredite, die zur teilweisen Finanzierung von Immobilien aufgenommen wurden.

Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung werden mit insgesamt 8,7 Mio. EUR ausgewiesen. Diese resultieren im Wesentlichen aus Vorauszahlungen der Mieter für Heiz- und Nebenkosten.

Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von 1,9 Mio. EUR beinhalten insbesondere Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften 0,1 Mio. EUR, 0,3 Mio. EUR aus Umsatzsteuer und 1,5 Mio. EUR sonstige Verbindlichkeiten.

Rückstellungen bestehen in Höhe von 15,5 Mio. EUR. Hiervon entfallen 3,4 Mio. EUR auf Instandhaltungen und 0,5 Mio. EUR auf sonstige. Des Weiteren bestehen Rückstellungen in Höhe von 0,3 Mio. EUR für Ertragsteuern und 11,3 Mio. EUR für latente Steuern.

Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellungen von zusammen 3,4 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Schweden 0,2 Mio. EUR; Großbritannien 0,7 Mio. EUR; Niederlande 0,6 Mio. EUR; Spanien 0,2 Mio. EUR und Irland 1,7 Mio. EUR.

Währungskursrisiken, die sich aus dem Engagement in Fremdwährung ergeben können, werden durch Devisentermingeschäfte abgesichert. Es bestehen zum 31. März 2022 Devisentermingeschäfte von insgesamt 59,0 Mio. GBP. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen Devisenkurs bewertet.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil I: Immobilienverzeichnis

 

 

 

 

Alle immobilienbezogenen Angaben zu 100%, ohne Berücksichtigung der Beteiligungsquote.

¹⁾ FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung
U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht
²⁾ B = Büro & Praxis
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager/​Logistik
W = Wohnen
Anteil in % jeweils bezogen auf den Mietertrag.
³⁾ K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
R = Rolltreppe
⁴⁾ Die Fondsimmobilien werden gemäß KAGB von zwei unabhängigen Bewertern (Regelbewertern) begutachtet, hier sind beide Werte dargestellt.
⁵⁾ Werte in Fremdwährung umgerechnet zum Devisenkurs vom 31. März 2022. Bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften erfolgt der Ausweis anteilig gemäß Beteiligungsquote.
⁶⁾ Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten können Anschaffungsnebenkosten sowohl auf Fonds- als auch auf Gesellschaftsebene anfallen, unter anderem abhängig davon, ob es sich um die Neugründung oder den Erwerb einer bereits bestehenden Gesellschaft handelt.
⁷⁾ Historische Anschaffungsnebenkosten in Ländern mit anderer Währung werden mit Wechselkurs des Besitzübergangs ausgewiesen.
⁸⁾ Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass die vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.
⁹⁾ Wert der Gesellschaft ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).
¹⁰⁾ Mieteinnahmen in Fremdwährung umgerechnet mit historischen Wechselkursen.
¹¹⁾ k. A. = Zum Schutz der Interessen des Einzelmieters wird auf die Veröffentlichung der Mieteinnahmen verzichtet.

Devisenkurse per 31. März 2022: 1 EUR = 0,84783 GBP

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien
zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2022

Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil II: Liquiditätsübersicht

Vermögensaufstellung zum 31. März 2022
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 31. März 2022

 

Ertrags- und Aufwandsrechnung vom 1. April 2021 bis 31. März 2022

 

¹⁾ Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.
²⁾ Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten.
³⁾ Die realisierten Gewinne aus Liquiditätsanlagen (Wertpapiere) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁴⁾ Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt.
⁵⁾ Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Sie beinhaltet nicht die Gebühren bei An- und Verkäufen, die Transaktionskosten und auch nicht die Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten sowie Steuern, Erbbauzinsen und Fremdkapitalkosten für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Näheres zu den Kosten und Gebühren finden Sie im Verkaufsprospekt unter „Angabe einer Gesamtkostenquote“ und „Kosten“.

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Für den Fonds grundbesitz Fokus Deutschland bestehen zwei Anteilklassen mit der Bezeichnung „RC“ und „IC“. Den Anteilklassen werden übergreifende, beiden Anteilklassen anteilig zuzurechnende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle gemäß einem Aufteilungsschlüssel zugerechnet, der sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse am Gesamtfondsvermögen ergibt. Daneben werden nur den jeweiligen Anteilklassen zuzurechnende Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung, sofern sie anfallen, zugerechnet.

Die Ertrags- und Aufwandsrechnung enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilklasse. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den Anteilklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

I. Erträge

Die Erträge aus Liquiditätsanlagen erhöhten sich im Vergleich zum vorhergehenden Berichtszeitraum um 0,4 Mio. EUR auf 1,2 Mio. EUR.

Die sonstigen Erträge in Höhe von 8,3 Mio. EUR enthalten unter anderem Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von rund 0,2 Mio. EUR, Erträge aus Ausleihungen an Beteiligungsgesellschaften In Höhe von 1,2 Mio. EUR und sonstige Erträge in Höhe von rund 6,9 Mio. EUR.

Die Erträge aus Immobilien betragen im Berichtszeitraum rund 28,4 Mio. EUR. Aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften wurden im Berichtszeitraum 2,8 Mio. EUR verwendet.

II. Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten betragen im Geschäftsjahr 2021/​2022 insgesamt rund 9,6 Mio. EUR. Darin enthalten sind Betriebskosten in Höhe von 1,5 Mio. EUR und Instandhaltungskosten von rund 4,3 Mio. EUR sowie Kosten der Immobilienverwaltung in Höhe von rund 0,8 Mio. EUR.

In den sonstigen Kosten von rund 3,1 Mio. EUR sind insbesondere Aufwendungen zur aktiven Bestandspflege sowie zur Verbesserung der Vermietbarkeit der Fondsimmobilien für Bankspesen einschließlich Bereitstellungsprovisionen, Vermietungskosten und Rechts- und Beratungskosten enthalten.

Die Zinsaufwendungen betragen im Berichtszeitraum rund 1,0 Mio. EUR.

Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens liegen mit insgesamt rund 9,5 Mio. EUR im vertraglich zulässigen Rahmen der im Verkaufsprospekt unter „Kosten“, Absatz 3 sowie in den „Besonderen Anlagebedingungen“ unter § 11, Absatz 2a) und 2b) sowie Absatz 3 angegebenen Prozentsätze.

Bei der Vergütung für die Fondsverwaltung ergeben sich unterschiedliche Berechnungen, die nicht auf die Anteilklassen anteilig zugerechnet, sondern diesen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet werden. Hiervon entfallen auf die Anteilklasse RC 7,8 Mio. EUR Fondsverwaltungsgebühren. Von den direkt zugerechneten Fondsverwaltungsgebühren entfallen auf die Anteilklasse IC 0,8 Mio. EUR.

Bei den sonstigen Aufwendungen in Höhe von rund 0,9 Mio. EUR (§14 „Allgemeine Anlagebedingungen“ in Verbindung mit § 11 Absatz 4 der „Besonderen Anlagebedingungen“) handelt es sich vorrangig um Kosten für den Jahresbericht, Kosten der Sachverständigen sowie um Kosten der Abschlussprüfung, die den beiden Anteilklassen gemäß dem Aufteilungsverhältnis am Fondsvermögen zugeschlüsselt werden.

III. Ordentlicher Nettoertrag

Der ordentliche Nettoertrag beträgt insgesamt 21,3 Mio. EUR und verteilt sich mit 17,2 Mio. EUR auf die Anteilklasse RC und mit 4,1 Mio. EUR auf die Anteilklasse IC.

IV. Veräußerungsergebnis

Das gesamte Veräußerungsergebnis weist in der Anteilklasse RC einen Aufwand in Höhe von rund 3,6 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC einen Aufwand in Höhe von 0,7 Mio. EUR aus und betrifft das Ergebnis aus der Veräußerung von Wertpapieren.

Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr ergibt sich ein Ertragsausgleich von rund 1,1 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 0,1 Mio. EUR in der Anteilklasse IC.

Der Ordentliche Nettoertrag und der Ertragsausgleich führen insgesamt zu einem positiven realisierten Geschäftsjahresergebnis in Höhe von 10,8 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und zu einem positiven realisierten Geschäftsergebnis von 2,7 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Unter Einbeziehung des unrealisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres ergibt sich ein Gesamtergebnis in der Anteilklasse RC von 21,5 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC von 4,9 Mio. EUR.

Entwicklungsrechnung im Zeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022

 

¹⁾ Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020/​2021 (s. Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der Tabelle „Verwendungsrechnung“).
²⁾ Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rücknahmepreis, multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen bzw. der zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
³⁾ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
⁴⁾ Die Angaben der nicht realisierten Gewinne/​Verluste beinhalten die Nettoveränderungen der Immobilien, Beteiligungen, Wertpapiere und sonstige Vermögensgegenstände im Berichtsjahr. Bei der Ermittlung werden die Effekte aus latenten Steuern und Währungskursveränderungen, einschließlich der zur Absicherung abgeschlossenen Finanztermingeschäfte, berücksichtigt.

Erläuterungen zur Entwicklungsrechnung

Die Entwicklungsrechnung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und dem am Ende des Geschäftsjahres.

Verwendungsrechnung zum 31. März 2022

¹⁾ Bezogen auf die umlaufenden Anteile zum 31.3.2022.
²⁾ Es handelt sich um den zur Verfügung gestellten Steuerabzugsbetrag gemäß § 56 Investmentsteuerreformgesetz.

Erläuterungen zur Verwendungsrechnung

Der Fonds erwirtschaftete ein realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 2021/​2022 von 10,8 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 2,8 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Die Aufgliederung des Ergebnisses des Geschäftsjahres ist in der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Der Ertragsausgleich wird sowohl auf den ordentlichen Nettoertrag des laufenden Jahres als auch auf den ausschüttbaren Gewinnvortrag berechnet. Während der Ertragsausgleich des laufenden Jahres Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung ist, wird der Ertragsausgleich des ausschüttbaren Gewinnvortrages ausschließlich in der Verwendungsrechnung berücksichtigt.

Der Gewinnvortrag ist in der Anteilklasse RC mit 7,8 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC mit 1,9 Mio. EUR deutlich höher als im Vorjahr und wird auf neue Rechnung vorgetragen. Somit stehen diese Gewinnvorträge in den jeweiligen Anteilklassen für Ausschüttungen in den Folgejahren zur Verfügung.

In der Anteilklasse RC beträgt die Ausschüttung 9,8 Mio. EUR, was einem Wert von 0,60 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2021 von 1,1% entspricht.

In der Anteilklasse IC beträgt die Ausschüttung 2,5 Mio. EUR, was einem Wert von 0,80 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2021 von 1,5% entspricht.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach § 37 der Derivateverordnung

Das durch Derivate erzielte zugrunde liegende Exposure beträgt 69.589.422,41 EUR (Anrechnungsbetrag nach der Brutto-Methode per 31. März 2022).

Vertragspartner der Derivategeschäfte (Kontrahenten, mit denen zum Stichtag 31. März 2022 aktive Geschäfte vorhanden sind):

• Deutsche Bank AG

Gesamtbetrag der in Zusammenhang mit Derivaten von Dritten gewährten Sicherheiten:

• 0,00 EUR (in Bankguthaben)

Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz (§§ 15 bis 22 DerivateV) ermittelt.

Sonstige Angaben

Nachkommastellen sind abgerundet.

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung:

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durch.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbesondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht. Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der Immobilie über mehrere festgelegte Perioden (z.B. Zehn-Jahresperioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objektspezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.

Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend beschriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Wertermittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde gelegt werden.

2. Ankaufs- und Regelbewertung:

Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchgeführt, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Beim Erwerb werden die Immobilien mit dem Kaufpreis angesetzt, wobei dieser Ansatz für längstens drei Monate beibehalten wird.

Die erste Regelbewertung der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen und anschließend jeweils im Abstand von maximal drei Monaten.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermögensgegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249, 250 KAGB i. V. m. § 31 KARBV durch.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem gemäß § 249 Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsrichtlinie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“ gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

III. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben:

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Festgeld:

Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere:

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht anders angegeben.

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.

4. Devisentermingeschäfte:

Zur Absicherung des Währungsrisikos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisentermingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt.

Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit entsprechender Laufzeit herangezogen.

5. Forderungen:

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen. Hierzu werden Forderungen >90 Tagen individuell betrachtet und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.

6. Anschaffungsnebenkosten:

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Hausintern wird grundsätzlich eine voraussichtliche Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht im realisierten Ergebnis berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt, werden als Erwerb klassifiziert.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV.

7. Verbindlichkeiten:

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen: Rückstellungen werden gebildet für

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgen in Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abgezinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit >12 Monate besitzen, bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüberhinausgehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten:

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung:

Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zu zuordnen sind.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

V. Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Hinweis zur Verkehrswertermittlung in der aktuellen Corona-Pandemie

Aufgrund der Corona-Pandemie bestehen zum Bewertungsstichtag Einschränkungen wichtiger Lebensbereiche mit Auswirkungen auf die Wertermittlung. Die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Allgemeinen wie auch die individuellen Auswirkungen auf den Teilmarkt des Bewertungsobjektes im Speziellen sind hinsichtlich der Vermietungs- und Investmentmärkte deshalb nicht abschließend bestimmbar.

Trotz der Corona-Pandemie ist die Ermittlung von Verkehrswerten zum Bewertungsstichtag weiterhin möglich. Die Schlussfolgerungen über die aktuellen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind lediglich mit erhöhten Unsicherheiten behaftet.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Die Gesamtkostenquote belief sich auf 1,1 % p.a. in der Anteilklasse RC und auf 0,6 % in der Anteilklasse IC.

Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.

Im Berichtszeitraum wurden für den Erwerb, die Bebauung und die Veräußerung von Immobilien bzw. den An- und Verkauf von Immobilien-Gesellschaften 1,4 Mio. EUR an Entgelten gezahlt.

Es wurden keine Pauschalvergütungen an die Verwaltungsgesellschaft oder Dritte gezahlt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütung und Aufwandserstattungen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt sogenannte Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Dem Sondervermögen wurden Abschreibungen von Anschaffungsnebenkosten von insgesamt 5,6 Mio. EUR belastet, dies entspricht 0,15 % des durchschnittlichen Gesamtvermögens.

Erläuterungen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen

Nähere Informationen zu den wesentlichen sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen sind in den „Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung“ enthalten.

Angaben gemäß § 101 Abs. 3 KAGB

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Die DWS Grundbesitz GmbH („die Gesellschaft“) ist eine Tochtergesellschaft der DWS Group GmbH & Co. KGaA („DWS KGaA“), Frankfurt am Main, einem der weltweit führenden Vermögensverwalter mit einer breiten Palette an Investmentprodukten und -dienstleistungen über alle wichtigen Anlageklassen sowie auf Wachstumstrends zugeschnittenen Lösungen.

Die DWS KGaA, an der die Deutsche Bank AG eine Mehrheitsbeteiligung hält, ist an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert.

Infolge einer branchenspezifischen Regulierung gemäß AIFMD (Richtlinie über die Verwaltung alternativer Investmentfonds) sowie gemäß § 1 und § 27 der deutschen Institutsvergütungsverordnung („InstVV“) findet die Vergütungspolitik und -strategie des Deutsche Bank Konzerns („DB Konzern“) keine Anwendung auf die Gesellschaft. Die DWS KGaA und ihre Tochterunternehmen („DWS Konzern“ oder nur „Konzern“) verfügen über eigene vergütungsbezogene Governance-Regeln, Richtlinien und Strukturen, unter anderem einen konzerninternen DWS-Leitfaden zur Ermittlung von Mitarbeitern mit wesentlichem Einfluss auf Ebene der Gesellschaft sowie auf Ebene des DWS Konzerns im Einklang mit den in der AIFMD und den Leitlinien der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde für solide Vergütungspolitiken („ESMA-Leitlinien“) aufgeführten Kriterien

Governance-Struktur

Das Management des DWS Konzerns erfolgt durch die DWS Management GmbH als Komplementärin der DWS KGaA. Die Geschäftsführung der Komplementärin besteht aus sechs Mitgliedern, die die Geschäftsführung („GF“) des Konzerns bilden. Die durch das DWS Compensation Committee („DCC“) unterstützte Geschäftsführung ist für die Einführung und Umsetzung des Vergütungssystems für Mitarbeiter verantwortlich. Dabei wird sie vom Aufsichtsrat der DWS KGaA kontrolliert, der ein Remuneration Committee („RC“) eingerichtet hat. Das RC unterstützt den Aufsichtsrat bei der Überwachung der angemessenen Ausgestaltung der Vergütungssysteme für die Konzernmitarbeiter. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der Auswirkung des Vergütungssystems auf das konzernweite Risiko-, Kapital- und Liquiditätsmanagement sowie die Übereinstimmung der Vergütungsstrategie mit der Geschäfts- und Risikostrategie des DWS Konzerns.

Aufgabe des DCC ist die Entwicklung und Gestaltung von nachhaltigen Vergütungsrahmenwerken und Grundsätzen der Unternehmenstätigkeit, die Aufstellung von Empfehlungen zur Gesamtvergütung sowie die Sicherstellung einer angemessenen Governance und Kontrolle im Hinblick auf Vergütung und Zusatzleistungen für den Konzern. Das DCC legt quantitative und qualitative Faktoren zur Leistungsbeurteilung als Basis für vergütungsbezogene Entscheidungen fest und gibt Empfehlungen für die Geschäftsführung bezüglich des jährlichen Pools der variablen Vergütung und dessen Zuteilung zu verschiedenen Geschäftsbereichen und Infrastrukturfunktionen ab. Stimmberechtigte Mitglieder des DCC sind der Chief Executive Officer („CEO“), Chief Financial Officer („CFO“), Chief Operating Officer („COO“), und Global Head of HR. Der Head of Reward & Analytics ist nicht stimmberechtigtes Mitglied. Kontrollfunktionen wie Compliance, Anti-Financial Crime und Risk Management werden durch den CFO und den COO im DCC vertreten und sind im Hinblick auf ihre jeweiligen Aufgaben und Funktionen bei der Ausgestaltung und Umsetzung der Vergütungssysteme des Konzerns angemessen einbezogen. Damit soll einerseits sichergestellt werden, dass es durch die Vergütungssysteme nicht zu Interessenkonflikten kommt, und andererseits die Auswirkungen auf das Risikoprofil des Konzerns überprüft werden. Das DCC überprüft das Vergütungsrahmenwerk des Konzerns mindestens einmal jährlich. Dazu gehört die Überprüfung der für die Gesellschaft geltenden Grundsätze sowie eine Beurteilung, ob aufgrund von Unregelmäßigkeiten wesentliche Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen sind.

Das DCC wird von zwei Unter-Ausschüssen unterstützt: Dem DWS Compensation Operating Committee („COC“), das implementiert wurde, um das DCC bei der Überprüfung der technischen Gültigkeit, der Operationalisierung und der Genehmigung von neuen oder bestehenden Vergütungsplänen zu unterstützen. Dem Integrity Review Committee („IRC“), das eingerichtet wurde, um Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Aussetzung und dem Verfall von aufgeschobenen DWS-Vergütungselementen zu prüfen und darüber zu entscheiden.

Im Rahmen der jährlichen internen Überprüfung auf Ebene des DWS Konzerns wurde festgestellt, dass die Ausgestaltung des Vergütungssystems angemessen ist und keine wesentlichen Unregelmäßigkeiten vorliegen.

Vergütungsstruktur

Für die Mitarbeiter der Gesellschaft gelten die Vergütungsstandards und –grundsätze der DWS-Vergütungspolitik, die jährlich überprüft wird. Im Rahmen der Vergütungspolitik verwendet der Konzern, einschließlich der Gesellschaft, einen Gesamtvergütungsansatz („GV“), der Komponenten für eine fixe („FV“) und variable Vergütung („VV“) umfasst.

Der Konzern stellt sicher, dass FV und VV für alle Kategorien und Gruppen von Mitarbeitern angemessen aufeinander abgestimmt werden. Die Strukturen und Ebenen des GV entsprechen den subdivisionalen und regionalen Vergütungsstrukturen, internen Zusammenhängen sowie Marktdaten und tragen zu einer einheitlichen Gestaltung innerhalb des Konzerns bei. Eines der Hauptziele der Konzernstrategie besteht darin, nachhaltige Leistung über alle Ebenen einheitlich anzuwenden und die Transparenz bei Vergütungsentscheidungen und deren Auswirkung auf Aktionäre und Mitarbeiter im Hinblick auf die Geschäftsentwicklung des DWS Konzerns zu erhöhen. Ein wesentlicher Aspekt der Konzern-Vergütungsstrategie ist die Schaffung eines langfristigen Gleichgewichts zwischen den Interessen von Mitarbeitern, Aktionären und Kunden.

Die fixe Vergütung entlohnt die Mitarbeiter entsprechend ihren Qualifikationen, Erfahrungen und Kompetenzen sowie den Anforderungen, der Bedeutung und dem Umfang ihrer Funktionen. Bei der Festlegung eines angemessenen Betrags für die fixe Vergütung werden das marktübliche Vergütungsniveau für jede Rolle sowie interne Vergleiche und geltende regulatorische Vorgaben herangezogen.

Mit der variablen Vergütung hat der Konzern ein diskretionäres Instrument an der Hand, mit dem er Mitarbeiter für ihre Leistungen und Verhaltensweisen zusätzlich entlohnen kann, ohne eine zu hohe Risikotoleranz zu fördern. Bei der Festlegung der VV werden solide Risikomaßstäbe durch Einbeziehung der Risikotoleranz des Konzerns, dessen Tragfähigkeit und Finanzlage sowie durch eine völlig flexible Politik im Hinblick auf die Gewährung bzw. „Nicht-Gewährung“ der VV angesetzt. Die VV besteht generell aus zwei Bestandteilen: der DWS-Komponente (im Englischen „Franchise Variable Compensation“/​ „FVC“) und der „individuellen Komponente“. Es gibt weiterhin keine Garantien für eine VV im laufenden Beschäftigungsverhältnis.

Für das Geschäftsjahr 2021 wird die DWS Komponente überwiegend anhand von drei Erfolgskennzahlen („Key Performance Indicators“ – „KPIs“) auf Ebene des DWS Konzerns bestimmt: bereinigte Aufwands-Ertrags-Relation („Cost Income Ratio“ – „CIR“), Nettomittelzuflüsse und ESG-Kriterien. Diese drei KPIs stellen wichtige Gradmesser für die Finanzziele des DWS Konzerns dar und bilden dessen nachhaltige Leistung ab.

Daneben wird eine individuelle VV („IVV“) gewährt. Die IVV berücksichtigt zahlreiche finanzielle und nichtfinanzielle Faktoren. Dazu gehören der Vergleich mit der Referenzgruppe des Mitarbeiters und Überlegungen zur Mitarbeiterbindung.

Sowohl die DWS als auch die individuelle Komponente der VV kann in bar oder in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten im Rahmen der Konzern-Vereinbarungen in Bezug auf die aufgeschobene Vergütung ausgezahlt bzw. gewährt werden. Der Konzern behält sich das Recht vor, den Gesamtbetrag der VV, einschließlich der DWS Komponente, auf null zu reduzieren, wenn gemäß geltendem lokalen Recht ein erhebliches Fehlverhalten, leistungsbezogene Maßnahmen, Disziplinarmaßnahmen oder ein nicht zufriedenstellendes Verhalten seitens eines Mitarbeiters vorliegen.

Festlegung der VV und angemessene Risikoadjustierung

Die VV-Pools des Konzerns werden einer angemessenen Anpassung der Risiken unterzogen, die die Adjustierung ex ante als auch ex post umfasst. Die angewandte robuste Methode soll sicherstellen, dass bei der Festlegung der VV sowohl der risikoadjustierten Leistung als auch der Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns Rechnung getragen wird. Die Ermittlung des Gesamtbetrags der VV orientiert sich primär an (i) der Tragfähigkeit des Konzerns (das heißt, was „kann“ der DWS Konzern langfristig an VV im Einklang mit regulatorischen Anforderungen gewähren) und (ii) der Leistung (das heißt, was „sollte“ der Konzern an VV gewähren, um für eine angemessene leistungsbezogene Vergütung zu sorgen und gleichzeitig den langfristigen Erfolg des Unternehmens zu sichern).

Der Konzern hat für die Festlegung der VV auf Ebene der individuellen Mitarbeiter die „Grundsätze für die Festlegung der variablen Vergütung“ eingeführt. Diese enthalten Informationen über die Faktoren und Messgrößen, die bei Entscheidungen zur IVV berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Investmentperformance, Kundenbindung, Erwägungen zur Unternehmenskultur sowie Zielvereinbarungen und Leistungsbeurteilungen im Rahmen des „Ganzheitliche Leistung“-Ansatzes. Zudem werden Hinweise der Kontrollfunktionen und Disziplinarmaßnahmen sowie deren Einfluss auf die VV einbezogen.

Das DWS DCC verwendet im Rahmen eines diskretionären Entscheidungsprozesses finanzielle und nichtfinanzielle Kennzahlen zur Ermittlung differenzierter und leistungsbezogener VV-Pools für die Geschäfts- und Infrastrukturbereiche.

Nachhaltige Vergütung

Nachhaltigkeit und Nachhaltigkeitsrisiken sind elementarer Bestandteil bei der Bestimmung der variablen Vergütung. Dementsprechend steht die DWS Vergütungsrichtlinie mit den für den Konzern geltenden Nachhaltigkeitskriterien im Einklang. Dadurch schafft der DWS Konzern Verhaltensanreize, die sowohl die Investoreninteressen als auch den langfristigen Erfolg des Unternehmens fördern. Relevante Nachhaltigkeitsfaktoren werden regelmäßig überprüft und in die Gestaltung der Vergütungsstruktur integriert.

Vergütung für das Jahr 2021

Trotz der anhaltenden Pandemie führte das vielfältige Angebot an Anlageprodukten und -lösungen zu neuen Rekordwerten beim Nettomittelaufkommen im Jahr 2021. Es war das dritte Jahr in Folge, in dem der DWS Konzern seine Geschäftsergebnisse verbessern konnte und ein guter Start in Phase zwei der Unternehmensentwicklung (Transformation, Wachstum und Führung) in der die Organisation ihre strategischen Prioritäten effektiv umsetzen konnte.

Der verstärkte Fokus auf die Anlageperformance, die erhöhte Nachfrage der Anleger nach anvisierten Anlageklassen und nachhaltigen Anlagestrategien sowie erhebliche Beiträge aus strategischen Partnerschaften waren wesentliche Treiber für diesen Erfolg.

Vor diesem Hintergrund hat das DCC die Tragfähigkeit der VV für das Jahr 2021 kontrolliert und festgestellt, dass die Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns über den regulatorisch vorgeschriebenen Mindestanforderungen und dem internen Schwellenwert für die Risikotoleranz liegt.

Als Teil der im März 2022 für das Performance-Jahr 2021 gewährten VV wurde die DWS Komponente allen berechtigten Mitarbeitern auf Basis der Bewertung der festgelegten Leistungskennzahlen gewährt. Die Geschäftsführung des DWS Konzerns hat für 2021 unter Berücksichtigung der beträchtlichen Leistung der Mitarbeiter und in seinem Ermessen einen Zielerreichungsgrad von 100% festgelegt.

Identifizierung von Risikoträgern

Im Einklang mit den Anforderungen des Kapitalanlagegesetzbuches in Verbindung mit den Leitlinien für solide Vergütungspolitiken unter Berücksichtigung der AIFMD-Richtlinie der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde („ESMA“) hat die Gesellschaft Mitarbeiter identifiziert, die einen wesentlichen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft haben („Risikoträger“). Das Identifizierungsverfahren basiert auf der Bewertung des Einflusses folgender Kategorien von Mitarbeitern auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder einen von ihr verwalteten Fonds: (a) Geschäftsführung/​Senior Management, (b) Portfolio-/​ Investmentmanager, (c) Kontrollfunktionen, (d) Mitarbeiter mit Leitungsfunktionen in Verwaltung, Marketing und Human Resources, (e) sonstige Mitarbeiter (Risikoträger) mit wesentlichem Einfluss, (f) sonstige Mitarbeiter in der gleichen Vergütungsstufe wie sonstige Risikoträger, deren Tätigkeit einen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder des Konzerns hat. Mindestens 40 % der VV für Risikoträger werden aufgeschoben vergeben.

Des Weiteren werden für wichtige Anlageexperten mindestens 50 % sowohl des direkt ausgezahlten als auch des aufgeschobenen Teils in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten des DWS Konzerns gewährt. Alle aufgeschobenen Komponenten sind bestimmten Leistungs- und Verfallbedingungen unterworfen, um eine angemessene nachträgliche Risikoadjustierung zu gewährleisten. Bei einem VV-Betrag von weniger als 50.000 EUR erhalten Risikoträger ihre gesamte VV in bar und ohne Aufschub.

Zusammenfassung der Informationen zur Vergütung für die Gesellschaft für 2021¹⁾

¹⁾ Vergütungsdaten für Delegierte, an die die Gesellschaft Portfolio- oder Risikomanagementaufgaben übertragen hat, sind nicht in der Tabelle erfasst.
²⁾ „Senior Management“ umfasst nur die Geschäftsführung der Gesellschaft. Die Geschäftsführung erfüllt die Definition als Führungskräfte der Gesellschaft. Über die Geschäftsführung hinaus werden keine weiteren Führungskräfte identifiziert.

Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Der Verkaufsprospekt des Sondervermögens wurde zum 1. Oktober 2021 und nochmals zum 21. Februar 2022 aktualisiert. Die Änderungen betrafen im Wesentlichen Ergänzungen in Zusammenhang mit Artikel 8 der Offenlegungsverordnung (EU) 2019/​2088, so sollen bei Erwerb und Bewirtschaftung von Immobilien auch die ökologischen Merkmale berücksichtigt werden, die die Kapitalverwaltungsgesellschaft für das Sondervermögen bewirbt. Weitere Anpassungen erfolgten vor dem Hintergrund des Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschlands und betrafen vorwiegend die Modalitäten und Bekanntmachungsfristen für Änderungen der Anlagebedingungen.

Eine Aktualisierung der Übersicht über Auslagerungsunternehmen und Dienstleister folgt im Anschluss an diesen Bericht.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Der Verkaufsprospekt enthält Angaben zum Liquiditätsmanagement. Im Berichtszeitraum haben sich diesbezüglich keine Änderungen ergeben.

Angaben zum Risikoprofil und zum Risikomanagement

Mit einer Anlage in das Sondervermögen sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken verbunden.

Als allgemeines wirtschaftliches und finanzielles Ziel des Sondervermögens steht die Ertragssteigerung im Vordergrund. Der Fokus wird auf langfristig vermietete Immobilien gelegt mit der Zielsetzung, während der Haltedauer sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Immobilien-Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen erfolgt nach dem Grundsatz der Diversifikation, und zwar nach folgenden Kriterien: fortwährende Ertragskraft, Lage, Größe, Nutzung und Mieterstruktur. Die Anlagestrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Marktzyklen aus. Selektiv können auch Investitionen zu einem geringen Anteil in Ländern außerhalb der EU/​des EWR getätigt werden. Aus diesen allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Zielen, der Anlagestrategie und auch den gesetzlichen Anlagegrenzen leitet sich das Risikoprofil des Sondervermögens ab.

Das Risikoprofil des Sondervermögens beinhaltet eine Kombination insbesondere aus Risiken einer Anlage in Sondervermögen, Risiken aus der Anlage in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften, Risiken aus der Liquiditätsanlage und steuerlichen Risiken.

Die liquiden Mittel des Sondervermögens werden vorwiegend in Sicht- und Termineinlagen sowie in festverzinsliche Wertpapiere angelegt. Das Marktzinsänderungsrisiko führt zu Bewertungsschwankungen

insbesondere bei den Wertpapieren; ebenfalls führen Bonitätsrisiken aus Rating-Veränderungen der Emittenten zu veränderten Bewertungsansätzen.

Es wurden Risikomanagementprozesse zur Begleitung des gesamten Investitions- und Managementprozesses einer Immobilie installiert sowie auch zur Einhaltung der im Anschluss dargestellten wesentlichen Anlagegrenzen, die ein Immobilien-Sondervermögen aufgrund der gesetzlichen Anforderungen einzuhalten hat. Weitere Informationen zum Umfang und der Funktionsweise der Risikomanagementprozesse sind in elektronischer oder schriftlicher Form bei der Gesellschaft erhältlich.

Die im Verkaufsprospekt beschriebenen wesentlichen Risiken können die Wertentwicklung der Anlage in das Sondervermögen negativ beeinflussen und sich damit nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken. Es wird insbesondere auf das Risiko der Rücknahmeaussetzung bei außergewöhnlichen Umständen und im Zusammenhang mit einer Kündigung des Verwaltungsrechts hingewiesen sowie auf das Risiko aus (indirekten) Immobilieninvestitionen. Im Sinne einer Risikobegrenzung werden die durch das KAGB und die Anlagebedingungen des Sondervermögens vorgeschriebenen wesentlichen Anlagegrenzen durch die Gesellschaft beachtet.

Auch die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken ist Bestandteil des Investitionsentscheidungsprozesses für Immobilien. Im Rahmen des Immobilienankaufsprozesses werden durch eine Sorgfaltsprüfung („Due Diligence“) etwaige Nachhaltigkeitsrisiken anhand einer Check-Liste identifiziert, bewertet und in der Investitionsentscheidung berücksichtigt. In diesem Zusammenhang identifizierte Nachhaltigkeitsrisiken können zum Ausschluss der Immobilieninvestition führen oder bei der Investitionsentscheidung durch sonstige risikomindernde Maßnahmen angemessen gesteuert werden.

Liquiditätsanlage in Form von Wertpapieren (wie z.B. Aktien oder Anleihen) werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der Analyse der Emittenten berücksichtigt. In diesem Zusammenhang erfolgen keine Anlagetätigkeiten in Bezug auf Emittenten, die kontroverse Waffen (Nuklearwaffen, Streubomben, Antipersonenminen, angereichertes Uran) produzieren. Es werden ferner keine Liquiditätsanlagen bei Unternehmen getätigt, deren anteiliger Umsatz aus kontroversen Sektoren (Tabak, Pornographie, Glücksspiel, Verteidigung und Atomkraft) insgesamt über 5% liegt oder deren anteiliger Umsatz aus Kohlekraft einen Schwellenwert von 25% übersteigt.

Nach Erwerb eines Vermögensgegenstandes beobachtet die Gesellschaft Nachhaltigkeitsrisiken regelmäßig.

Nachhaltigkeitsrisiken können in vielfältiger Weise den Verkehrswert der Immobilien sowie den Marktwert sonstiger Vermögensgegenstände des Sondervermögens wesentlich beeinträchtigen und sich damit erheblich nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken.

Angaben zum Leverage-Umfang

Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

• das 2,0-Fache des Nettoinventarwertes (200,0%)

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode (Stand: 31. März 2022):

• das 1,1-Fache des Nettoinventarwertes (111,7%)

Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

• das 1,8-Fache des Nettoinventarwertes (175,0%)

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode (Stand: 31. März 2022):

• das 1,0-Fache des Nettoinventarwertes (104,9%)

Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten: 0%.

Förderung ökologischer Merkmale

Darstellung der offenzulegenden Informationen für regelmäßige Berichte für Finanzprodukte im Sinne des Artikels 8(1) der Verordnung (EU) 2019/​2088 (Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor) sowie im Sinne des Artikels 6 der Verordnung (EU) 2020/​852 (Taxonomie)

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl und der Verwaltung der Immobilien unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert. Die Gesellschaft verfolgt für das Sondervermögen vor diesem Hintergrund folgende ökologische Merkmale:

• Reduzierung von CO2-Emissionen

Die Gesellschaft strebt für das Sondervermögen an, die durch die Immobilien des Sondervermögens verursachten CO2-Emissionen (gemessen in CO2e/​m²/​Jahr) schrittweise bis zum Jahr 2050 soweit zu senken, dass der Gebäudebestand des Immobilienportfolios des Sondervermögens – bei der Gesamtmessung über alle Immobilien und deren CO2-Emissionen hinweg – weitgehend klimaneutral sein wird.

• Reduzierung des Energieverbrauchs

Gleichzeitig soll der Energieverbrauch der Immobilien des Sondervermögens (gemessen in kWh/​m²/​Jahr) reduziert werden, soweit dies durch Maßnahmen der Gesellschaft beeinflusst werden kann und der Energieverbrauch nicht in der Verantwortung des Mieters liegt.

Für den verwalteten Immobilienbestand des Sondervermögens wird zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember – im folgenden auch „Stichtage“) der tatsächliche Energieverbrauch der Immobilien ermittelt. Basierend auf dem Energieverbrauch der Summe aller Immobilien des Sondervermögens wird der durchschnittliche Energieverbrauch (gemessen in kWh/​m²/​Jahr) der Immobilien des Sondervermögens im Geschäftsjahr ermittelt.

Sofern die erforderlichen Verbrauchsdaten pro Immobilie nicht oder nur teilweise vorliegen und auch nicht innerhalb einer angemessenen Zeitspanne beschafft werden können, werden diese Immobilien bei der Ermittlung der Durchschnittswerte der Energieverbräuche des gesamten Immobilienportfolios des Sondervermögens nicht berücksichtigt. Keine Berücksichtigung finden auch Immobilien, die innerhalb der beiden Betrachtungszeiträume veräußert wurden. Energieverbräuche von Immobilien, die sich nicht vollständig im Eigentum des Sondervermögens befinden, sondern zum Beispiel in einem Joint-Venture gemeinsam mit Dritten gehalten werden, finden entsprechend anteilig Berücksichtigung bei der Ermittlung, sofern die erforderlichen Verbrauchsdaten vorliegen.

Darüber hinaus wird auch der durchschnittliche Ausstoß an CO2 (in CO2e/​m²/​Jahr) des Immobilienportfolios des Sondervermögens ermittelt. Hierzu wird der ermittelte tatsächliche Energieverbrauch der Immobilien herangezogen, der durch den Eigentümer der Immobilien kontrolliert wird und nicht in der Verantwortung des Mieters steht. Für diesen Energieverbrauch werden die zuzurechnenden CO2-Emissionen unter Verwendung von länder- und nutzungsartenspezifischen Emissionsfaktoren, die von der International Energy Agency (IEA) veröffentlich werden, ermittelt. Sofern konkrete Informationen über die Energieträgerzusammensetzung vorliegen (zum Beispiel aufgrund des Abschlusses von Energielieferverträgen), können auch diese spezifischen Emissionsfaktoren herangezogen werden.

Da die Ermittlung der CO2-Emissionen auf der Ermittlung der Energieverbräuche basiert, gelten für die Ermittlung der CO2-Emissionen die gleichen Ausschlüsse und Einschränkungen, wie zuvor für die Ermittlung des Energieverbrauchs beschrieben.

Die erforderlichen Verbrauchsdaten pro Immobilie können derzeit nur für wenige Immobilien des Fonds durch die Gesellschaft ermittelt werden, da Versorgungsverträge zum Beispiel für Strom und Heizung häufig unmittelbar zwischen Mieter und Versorger abgeschlossenen und der Gesellschaft nicht offengelegt werden. Dies ist insbesondere in Deutschland und in den Nutzungsarten Logistik und Wohnen besonders ausgeprägt – und damit den Investitionsschwerpunkten des Fonds. Darüber hinaus ist die zeitnahe Ermittlung der Energieverbräuche dieser Immobilien noch nicht möglich, da der überwiegende Teil manuell, z.B. durch Zählerablesung erhoben werden muss oder basiert auf Informationen, die durch Dritte, wie z.B. Energieversorgungsunternehmen zur Verfügung gestellt werden. Daher steht ein großer Teil der ermittelbaren Energieverbrauchsdaten erst innerhalb eines Zeitraums von rund sechs Monaten nach den jeweiligen Stichtagen zur Verfügung.

Aus diesen Gründen liegen zum Berichtszeitpunkt für keines der insgesamt 32 Fondsobjekte vollständige Verbrauchsdaten vor. Die Gesellschaft bemüht sich jedoch für künftige Berichtszeiträume, durch geeignete Maßnahmen im Rahmen der Immobilienverwaltung (wie z.B. die Aufnahme geeigneter Klauseln in neu abzuschließende Mietverträge), die Anzahl der Objekte mit vollständiger Datenverfügbarkeit schrittweise zu steigern.

Vermerk des Abschlussprüfers

An die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main

Als Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränkten Vermerk erteilt:

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens grundbesitz Fokus Deutschland – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. April 2021 bis zum 31. März 2022, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. März 2022, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr 1. April 2021 bis zum 31. März 2022 sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im

Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der DWS Grundbesitz GmbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen den uns nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellten Jahresbericht, mit Ausnahme des geprüften Jahresberichts nach § 7 KARBV sowie unseres Bestätigungsvermerks und den steuerlichen Hinweisen. Unser Prüfungsteil zum Jahresbericht nach § 7 KARBV erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstige Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der DWS Grundbesitz GmbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die DWS Grundbesitz GmbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

 

Anhang: Auslagerungen und Dienstleister

Aktuellere Informationen enthält ggf. der Halbjahresbericht bzw. Verkaufsprospekt soweit ein solcher jüngeren Datums als dieser Bericht vorliegt.

Auslagerungen (Stand: 31. März 2022)

Die Gesellschaft hat nachfolgende Tätigkeiten ausgelagert. Die Angaben zur Auslagerung der Immobilienbewerter sind separat unter „Externe Bewerter“ aufgeführt. Aufgaben, die die Immobilien-Gesellschaften im eigenen Namen beauftragen, sind nicht aufgeführt, da diese keine Auslagerungstätigkeiten im aufsichtsrechtlichen Sinne darstellen. Mit der Beauftragung solcher Auslagerungsunternehmen entstehen keinerlei direkte Rechte und Pflichten der Anleger.

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Dienstleister (Stand: 31. März 2022)

Neben den von der Gesellschaft im aufsichtsrechtlichen Sinne ausgelagerten Funktionen hat die Gesellschaft darüber hinaus die nachfolgend aufgeführten Tätigkeiten an Dienstleister vergeben.

Mit der Beauftragung solcher Dienstleister entstehen keinerlei direkte Rechte und Pflichten der Anleger.

Im Rahmen der Verwaltung der inländischen und ausländischen Immobilien werden in den jeweiligen Belegenheitsländern der Immobilien typischerweise weitere Dienstleister auf Vertragsbasis eingesetzt, insbesondere z. B. Dienstleister im Bereich des technischen Facility Managements (Instandhaltung der technischen Infrastruktur eines Gebäudes, z. B. Umwelt­technik, ­Sicherheitstechnik, Sanitärtechnik, Telekommunikations­technik, Energiemanagement, allgemeine Instandhaltung und Wartung der technischen Systeme) sowie im Bereich des infrastrukturellen Facility Management (z. B. für Tätigkeiten wie Haus­meisterdienste, Entsorgungsmanagement, Winterdienste, Reinigungsdienstleistungen, Sicherheitsdienstleistungen), ­Bau- und Handwerksunternehmen, Vermietungsmanager/​­Makler, Projektmanager- und -steuerer, Rechts- und Steuerberater. Auch werden für den Vertrieb der Fondsanteile Vertriebsstellen, z. B. Banken auf Vertragsbasis beauftragt.

¹⁾ Interessenkonflikte können sich daraus ergeben, dass Auftragnehmer teilweise die gleichen Dienstleistungen auch für andere Gesellschaften und deren Investmentvermögen oder Individualportfolios, seien es Gesellschaften innerhalb oder außerhalb der Deutsche Bank Gruppe, erbringen. Die gekennzeichneten Unternehmen sind mit der Gesellschaft verbundene Unternehmen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jeweiligen Verträge in anderer Form abgeschlossen worden wären, wenn eine Gesellschaft involviert wäre, die nicht gesellschaftsrechtlich oder personell verflochten ist.

Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

DWS Grundbesitz GmbH
Mainzer Landstraße 11-17
60329 Frankfurt am Main
Amtsgericht: Frankfurt am Main HRB 25 668
Gegründet am 5. Mai 1970
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital (KWG): 23,241 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2021

Gesellschafter

DWS Real Estate GmbH (99,9%)
Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)

Geschäftsführung

Clemens Schäfer
Global Head of Real Estate, APAC und EMEA
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Dr. Ulrich von Creytz
Head of Coverage Segment Private & Real Assets, Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Ulrich Steinmetz
Regional Head of Portfolio Management
Real Estate Retail

Dr. Grit Franke
Head of Fund Finance
zugleich Geschäftsführerin der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Abschlussprüfer

KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
THE SQUAIRE
Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main

Verwahrstelle

State Street Bank International GmbH
Brienner Straße 59
80333 München
Amtsgericht: München HRB 42 872
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,4 Mio. EUR
Eigenmittel (im Sinne von Artikel 72 der Verordnung (EU)
Nr. 575/​2013 (CRR)): 2.302,0 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2020

Aufsichtsrat

Dr. Asoka Wöhrmann (bis 9. Juni 2022)
Member of the Executive Board CEO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Daniel F. Just
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Dirk Görgen
Member of Executive Board
Head of Client Coverage Division
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Nicole Behrens
Head of DWS Control Office
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Prof. Dr. Kerstin Hennig
Leiterin EBS Real Estate Management Institute
EBS Universität für Wirtschaft und Recht, Wiesbaden

Stefan Knoll
Sprecher der regionalen Geschäftsführung Nord
Leiter Privatkunden Nord, Hamburg
Deutsche Bank AG

Externe Bewerter

Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt.

Regelbewerter

Dipl.-Sachverständiger Carsten Fritsch
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Frankfurt am Main

Dipl.-Kaufmann Clemens Gehri
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
München

Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Tobias Gilich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Hannover

Dipl.-Sachverständiger Heiko Glatz
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten, Düsseldorf

Dipl.-Ing. (FH) Markus Obermeier
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
München

Dipl.-Betriebswirt (FH) Michael Post
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
München

Dipl.-Kauffrau Anke Stoll
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Dipl.-Ing. Martin von Rönne
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Dipl.-Ing. Stefan Wicht
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mainz

Ankaufsbewerter

Dipl.-Bauing. Florian Dietrich
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Riedstadt

Dipl.-Ing. Karsten Hering
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, München

Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger (bis 31. Mai 2022)
Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Frankfurt am Main

Dipl.-Ing. Andreas Weinberger
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Düsseldorf

CBRE GmbH, Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin
Meike Opfermann RICS Registered Valuer, CIS HypZert (F)
Stephan Thomas, AAPI
Lee C. Holiday, MAI

Jones Lang LaSalle SE (ab 1. Mai 2021)
Bockenheimer Landstraße 55
60325 Frankfurt am Main
Andreas B. Röhr, FRICS
Doreen Süssemilch, MRICS
Joseph Miller, MRICS

Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften (gemäß § 250 Absatz 1 Nr. 2 KAGB)

Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Franklinstraße 50
60486 Frankfurt am Main