Falk Raudies ist einer, der Geld von Anlegern haben will, auch von Kleinanlegern wie Lieschen Müller. Genau deshalb muss man Bilanzen (Geschäftszahlen), die ein solches Unternehmen vorlegt, immer genauer anschauen, und sicherlich dann auch kritischer sein als bei Unternehmen, die sich kein Geld von Lieschen Müller holen. Auch diese Bilanz zeigt große Zahlen, aber aus unserer Sicht aber zu kleine Zahlen, um immer alle Anlegeransprüche erfüllen zu können.

Natürlich wäre die optimale Situation, die Anlegeransprüche aus der freien Liquidität erfüllen zu können. Heute und zukünftig – natürlich schwierig. Also bleibt im Zweifelsfall dann immer nur die Verwertung von Immobilien aus dem Bestand, um liquide Mittel zu bekommen. Die Unbekannte ist dabei aber, welchen Preis man für eine Immobilie bekommt, wenn man verwerten muss. Keiner weiß, wie sich die Immobilienpreise zukünftig entwickeln werden. Hinzukommt, dass sich das Unternehmen in einem Markt bewegt innerhalb der Immobilien, der sehr ertragreich aber auch sehr gefährlich werden kann. Man investiert in Handelsimmobilien wie Discounter und Textilmärkte, wie es hier so schön heißt. Discounter schließen Mietverträge über 10 bis 15 Jahre ab. Da muss man sich aber die Frage stellen, was ist nach dieser Mietzeit? Genau darin sehen wir die Gefahr bei dieser Assetklasse von Immobilien. Zu oft haben wir in der Vergangenheit erlebt, dass Discounter ihre Strategie verändert und am Mietobjekt kein Interesse mehr haben. Eine Nachvermietung ist dann oft sehr schwierig oder erfordern große Investitionen, um wieder einen Mieter finden zu können.

Ein Punkt, der aus unserer Sicht noch wichtig ist, ist aber, dass die Immobilienpreise derzeit schon im Einkauf sehr hoch sind. Wie man dann solche Immobilien optimieren will während der Vertragslaufzeit, ist uns nicht so ganz klar. Die Quellen, die hier benannt werden in der Bilanz, um solche Immobilien „preiswert“ einzukaufen, sehen wir nicht mehr. Jeder Immobilienbesitzer wird daran interessiert sein, den besten Preis für die Immobilie zu bekommen. Billig ist das dann sicherlich heute nicht mehr. Von Schnäppchen darf man sicherlich gar nicht mehr reden.

FCR Immobilien Aktiengesellschaft

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Konzern-Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

1. Grundlagen des Konzerns

1.1. Geschäftsmodell

Im Jahr 2004 wurde die FCR Immobilien- und Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Erwerb der ersten Immobilie gegründet. Seit 2012 hat sich das Unternehmen und der Bestand an Immobilien stetig vergrößert. 2013 wurde die Gesellschaft im Zuge der Ausweitung des operativen Geschäftsmodelles, der Verbreiterung ihrer Kapitalbasis und im Hinblick auf einen geplanten Börsengang in eine Aktiengesellschaft umgewandelt.

Das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG liegt im Erwerb, Betrieb und dem Verkauf von Fachmarkt- und Einkaufszentren in Deutschland und hat sich als Bestandshalter von Handelsimmobilien an Sekundär-Standorten positioniert. Diese Sekundär-Standorte bieten eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung als die, auf Konjunkturzyklen volatiler reagierenden Immobilienmärkte an Primär-Standorten.

Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die FCR Gruppe ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie – nach Optimierung der Bestandsimmobilien – aus dem Verkauf einzelner Gewerbeobjekte.

Zum Stichtag umfasst das Immobilienportfolio der FCR Gruppe 12 Immobilien, die sich bevorzugt in kleineren und mittelgroßen Städten und Gemeinden befinden.

Einkauf und Investitionsstrategie:

Typischerweise investiert die FCR Gruppe in Bestandsimmobilien, die sich über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben und die über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicher stellen (wie zum Beispiel Lebensmitteldiscounter oder Textilketten).

Zusätzlich ist die FCR Gruppe bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen zu erwerben, mit dem Ziel deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen zu generieren. Der Zugriff auf diese attraktiven Standorte gelingt der FCR Gruppe über ein breites Netzwerk, welches sie sich durch langjährige Expertise und Kontakte zu Banken, Immobilienfirmen, Marktintermediären und Fondsgesellschaften aufgebaut hat.

Finanzierungsstruktur:

Typischerweise beträgt der Anteil der erstrangig besicherten Bankfinanzierung zwischen 70 % bis 80 % der Anschaffungs- und Herstellkosten. Im Rahmen der Refinanzierung der Immobilienerwerbe achtet die FCR Gruppe darauf, Darlehensverträge mit langfristiger Zinsbindung auf non-recourse Basis abzuschließen.

Zum Stichtag 31.12.2015 beträgt die gewichtete Restlaufzeit der Zinsbindungsvereinbarungen rd. 7,2 Jahre, bei einer durchschnittlichen Zinsbelastung in Höhe von 2,8 %. Damit ist das FCR Immobilienportfolio langfristig finanziert und gegen hohe Volatilitäten auf den Finanz- und Kapitalmärkten nachhaltig abgesichert.

Die in der Regel auf Annuitätenbasis abgestellten Darlehensverträge weisen typischerweise einen hohen Tilgungsanteil auf. Dieser beträgt über das gesamte Immobilienportfolio der FCR Gruppe zum Stichtag 31.12.2015 rd. 6,1 %.

Aktives Immobilien-Wertmanagement und Bestandshaltung:

Während der Halteperiode im Immobilienportfolio strebt die FCR Gruppe an – neben der Vereinnahmung der Mieterlöse – über geeignete Property und Asset Management Aktivitäten die bauliche und wirtschaftliche Substanz, die Mieterstruktur, Mieterträge und Mietlaufzeiten zu optimieren.

Verkauf- und Re-Investitionsstrategie:

In der Regel beträgt die durchschnittliche Verweildauer einer Immobilie im Portfolio der FCR Gruppe rd. 3-7 Jahre, dies entspricht einer geplanten Veräußerungsquote von rd. 20%, bezogen auf das aktuelle Portfolio, also rd. 2-3 Immobilien pro Jahr. Im Rahmen dieser opportunistischen Verkaufsstrategie behält sich die FCR Gruppe vor (insbesondere in Marktphasen sinkender Mietrenditen) nach Verbesserung der grundlegenden Wertparameter einer Retail-Immobilie („value add“) wieder an den Transaktionsmarkt zurückzugeben.

Ertrags- und Revenuemodell:

Ihre Erträge erwirtschaftet die FCR Gruppe damit im Wesentlichen aus der Vermietung der Bestandsimmobilien sowie dem opportunistischen Verkauf einzelner Gewerbeobjekte. Im Zusammenspiel dieser beiden operativen Ertragsmodelle entstehen darüber hinaus positive Synergieeffekte, da etwa wesentliche Verwaltungs- und Managementleistungen zentralisiert ausgeführt und Größenvorteile genutzt werden können.

1.2. Konzernstruktur

Mit Umfirmierung und Formwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG werden sämtliche ab 2014 neuerworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. KG’s gehalten. Die Kommanditanteile befinden sich jeweils zu 100 % im Besitz der FCR Immobilien AG. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolgt über den Komplementär (FCR Verwaltungs- GmbH), die ebenfalls eine 100 % Tochter der FCR Immobilien AG ist.

Zum Stichtag 31.12.2015 stellt sich die Konzernstruktur wie folgt dar:

Nach dem Verkauf des Objektes in Schwerin mit Lasten- und Nutzenübergang zum 30.12.2015 hält die FCR Gruppe per 31.12.2015 vier Gewerbeimmobilien im Direktbesitz sowie weitere acht Objekte über spezielle Objekt- und Beteiligungsgesellschaften (SPV’s).

1.3. Immobilienportfolio per 31.12.2015

1.3.1 Überblick

Zum 31.12.2015 bestand das Immobilienportfolio der FCR Gruppe aus insgesamt 12 Immobilien mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rd. 51.300 qm. Der größte Teil der Immobilien befindet sich in den nördlichen und östlichen Bundesländern in kleinen und mittelgroßen Städten.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die wesentlichen Kennzahlen der Immobilien per 31.12.2015. (Anmerkung: Die nach dem Stichtag erfolgten Neuerwerbe der Einkaufszentren in Hoyerswerda und Rangsdorf sind in dieser Aufstellung nicht enthalten)

Anzahl der Objekte / Standorte	12
Vermietbare Fläche in qm	51.300
Netto-Mietumsätze (annualisiert)	EUR 3,2 Mio.
Vermietungsquote rd.	82%
Netto-Potentialmiete (annualisiert)	EUR 3,9 Mio.
Buchwert der Immobilien per 31.12.15	EUR 21,8 Mio.
Portfolio Netto-Mietrendite p.a. (IST)	14,2%
Portfolio Netto-Mietrendite p.a. (SOLL)	17,3%
Alle Angaben per 31.12.2015

1.3.2 Detailinformationen

Dessau: Damaschke-Center

Baujahr	1992
Gewerbefläche	3.771 qm
Vermietungsstand	84%
Hauptmieter	Aldi, KIK
Mietrendite	16,2%

Oer-Erkenschwick: Fachmarkt

Baujahr	1978
Gewerbefläche	5.676 qm
Vermietungsstand	98%
Hauptmieter	T. Philipps
Mietrendite	12,0%

Dortmund: Supermarkt

Baujahr	2004
Gewerbefläche	1.297 qm
Vermietungsstand	97%
Hauptmieter	NETTO
Mietrendite	11,6%

Oldenburg: Verwaltungsgebäude

Baujahr	1974
Gewerbefläche	3.700 qm
Vermietungsstand	100%
Hauptmieter	3KV
Mietrendite	13,1%

Pössneck: Fachmarktzentrum

Baujahr	1992
Gewerbefläche	7.564 qm
Vermietungsstand	98%
Hauptmieter	OBI
Mietrendite	13,3%

Salzgitter: Stadtpassage

Baujahr	1985
Gewerbefläche	8.625 qm
Vermietungsstand	88%
Hauptmieter	Rossmann
Mietrendite	12,8%

Regis-Breitingen: Fachmarkt

Baujahr	1999
Gewerbefläche	1.028 qm
Vermietungsstand	100%
Hauptmieter	NETTO
Mietrendite	15,1%

Zeulenroda: Einkaufszentrum

Baujahr	1900
Gewerbefläche	5.539 qm
Vermietungsstand	62%
Hauptmieter	Rossmann
Mietrendite	18,9%

Genthin: Fachmarktzentrum

Baujahr	1991
Gewerbefläche	2.486 qm
Vermietungsstand	100%
Hauptmieter	Takko
Mietrendite	17,5%

Schwedt: Einkaufszentrum

Baujahr	1991
Gewerbefläche	2.495 qm
Vermietungsstand	80%
Hauptmieter	Penny
Mietrendite	11,8%

Cottbus: Einkaufszentrum

Baujahr	1999
Gewerbefläche	4.835 qm
Vermietungsstand	52%
Hauptmieter	REWE
Mietrendite	30,5%

Wismar: Einkaufszentrum

Baujahr	1993
Gewerbefläche	4.360 qm
Vermietungsstand	95%
Hauptmieter	NETTO
Mietrendite	12,6%

1.4. Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Im Berichtszeitraum betrug die Anzahl der Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen der FCR Immobilien AG durchschnittlich 4 Personen. Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben, Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Alleinvorstand / Geschäftsführer seit Gründung der Gesellschaft.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft befindet sich auf moderatem Wachstumskurs. Die wirtschaftliche Leistung wurde im Schlussquartal des Jahres 2015 preis, kalender- und saisonbereinigt um 0,3 % ausgeweitet. Der im Januar gemeldete solide Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um real 1,7 % im Jahr 2015 wurde damit bestätigt. In der deutschen Wirtschaft überwiegen nach wie vor die Auftriebskräfte, obwohl aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld seit einigen Monaten gemischte Signale kommen.

Die Industrieproduktion war im Dezember 2015 im Vergleich zum Vormonat merklich rückläufig. Auch die Auftragseingänge gaben im Dezember leicht nach, verbesserten sich im Schlussquartal zusammengenommen jedoch deutlich gegenüber dem dritten Vierteljahr.

Die Turbulenzen auf den internationalen Finanzmärkten zu Jahresbeginn – unter anderem ausgelöst durch den niedrigen Ölpreis und die Verunsicherung über die weitere Entwicklung in China -führten zu einer schlechteren Stimmungslage in den deutschen Unternehmen. Die Geschäftserwartungen gingen im Januar deutlich zurück. Die aktuelle Lageeinschätzung befindet sich nach wie vor auf einem hohen Niveau, hat sich aber seit Dezember leicht abgeschwächt.

Die Bauproduktion konnte im Schlussquartal 2015 merklich Fahrt aufnehmen. Auch in den kommenden Monaten dürfte sich die Belebung insbesondere im Wohnungsbau fortsetzen. Die Konjunktur in den stärker binnenwirtschaftlich ausgerichteten Dienstleistungsbereichen ist – gemessen an der weiter steigenden Beschäftigung – klar aufwärtsgerichtet.

Durch die günstige Entwicklung am Arbeitsmarkt und den soliden Einkommenszuwächsen nimmt die Kaufkraft der privaten Haushalte weiter zu. Die hohe Zuwanderung von Flüchtlingen löst, wenngleich in überschaubarer Größenordnung, ebenfalls Nachfrageimpulse aus.

Trotz der gedämpften Weltkonjunktur konnten die deutschen Exporteure im Jahr 2015 Waren im Wert von knapp 1.200 Mrd. Euro exportieren. In der Tendenz waren die Ausfuhren seit Jahresmitte, vor allem wegen einer geringeren Nachfrage, aus den großen Schwellenländern leicht abwärtsgerichtet.

Das produzierende Gewerbe konnte seine Schwächephase zum Jahresende noch nicht überwinden. Die Produktion ging im Dezember gegenüber dem Vormonat erneut zurück. Im Jahresschlussquartal wurde damit insgesamt ein Minus verzeichnet. Lediglich der Bausektor (+1,2 %) konnte ein Plus verbuchen.

Der private Konsum hat die Konjunktur in Deutschland auch im vierten Quartal gestützt. Fundamentale Faktoren, wie der geringe Inflationsdruck aufgrund niedriger Rohölpreise sowie die günstigen Beschäftigungs- und Einkommensaussichten, wirken sich positiv auf den privaten Konsum aus. Das Konsumklima hat sich nach leichten Rückgängen im Herbst 2015 seit November auf hohem Niveau stabilisiert. Die Stimmung der Einzelhändler hat seit September etwas nachgegeben.

Die Situation am Arbeitsmarkt ist weiterhin positiv. Die Erwerbstätigkeit stieg im Monat Dezember saisonbereinigt weiter kräftig um 44.000 Personen an. Die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung nahm bis November 2015 sogar noch stärker zu. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung erhöhten sich im Januar deutlich weniger als saisonal üblich. Saisonbereinigt ging die Arbeitslosigkeit sogar um 20.000 Personen zurück. Die steigende Nachfrage nach Arbeitskräften blieb ungebrochen.

(Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Pressemitteilung vom 12.2.2016)

2.2. Branchensituation

2.2.1. Gewerblicher Immobilienmarkt in Deutschland

Vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsniveaus nahm die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse in den letzten Jahren weiter zu. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt im Bereich der Gewerbeimmobilien stieg im Jahr 2015 um 39 Prozent auf 55,4 Milliarden Euro (2014: 39,8 Milliarden). Somit ist 2015 das transaktionsstärkste Jahr seit dem Höhepunkt im Jahr 2007 (59,3 Milliarden EUR). Für das Jahr 2016 wird ein Transaktionsvolumen auf dem Markt für Gewerbeimmobilien in ähnlicher Höhe erwartet. (Quelle: Statista „Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland von 2003 bis 2016“)

Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Assetklassen war dabei ähnlich wie in den Vorjahren: Büroimmobilien halten mit knapp der Hälfte erneut den größten Anteil am Transaktionsvolumen, auf Einzelhandelsimmobilien entfielen rd. ein Drittel. Nahezu stabil blieb der Anteil gemischt genutzter Immobilien sowie Lager- und Logistikimmobilien mit ebenfalls einem Drittel.

Die gewerblichen Immobilienmärkte jenseits der deutschen Top-Metropolen gewinnen aus Investorensicht zunehmend an Attraktivität. Laut einer Befragung von 250 Investoren durch die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC führt unter anderem der starke Investoren-Wettbewerb um Büro- und Einzelhandelsimmobilien in den größten deutschen Städten dazu, dass B-Städte stärker in den Fokus rücken. Im Gegensatz zu den Metropolen weisen Regionalstädte -der PwC-Erhebung zufolge – geringere Transaktionsvolumina und höhere Risiken auf, jedoch auch die höchsten Mietrenditen (Quelle: PwC 2015 „Real Estate Investor Survey Germany“)

2.2.2. Einzelhandelsimmobilien

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien wurde in den vergangenen Jahren durch das überaus positive Umfeld geprägt. Die niedrigen Zinsen und der Anlagedruck durch das Anleihe-Ankauf-Programm durch die EZB haben den Run auf diese Assetklasse weiter erhöht. Dadurch sind im vergangenen Jahr über alle Top-7 Standorte die Spitzenrenditen für Einzelhandelsobjekte nochmals deutlich gesunken.

Im Schnitt gaben die Renditen dabei um fast 20 Basispunkte nach. Limitiert wird der Investmentmarkt in erster Linie durch fehlendes Angebot im CoreSegment, weshalb Investoren nach ersten Ausflügen im Jahr 2013 in den vergangenen Jahren vermehrt auf Value-Add-Objekte auch außerhalb der Top-7 Städte setzen. Die Ausweichstrategie der Investoren beschränkt sich jedoch nicht nur auf geographische Gesichtspunkte, sondern zeigt sich auch in der Auswahl der Anlageobjekte. Waren 2013 Shopping-Center die begehrtesten Investitionsobjekte, so standen in den vergangenen Jahren Fachmärkte und Fachmarktzentren verstärkt im Fokus. Im ersten Halbjahr 2015 zeigen sich deutsche Einzelhandelsimmobilien als äußerst attraktiv, so dass bereits im Juni das Investitionsvolumen des Jahres 2014 übertroffen wurde. (Quelle: BayernLB Research Oktober 2015)

Einzelhandelsimmobilien- und Transaktionsmarkt Ostdeutschland:

Der Einzelhandel in den ostdeutschen Großstädten konnte von der allgemeinen positiven Marktlage in Deutschland profitieren. Die Einzelhändler konnten sich daher die steigenden Einkommen und den stärkeren touristischen Konsum zunutze machen. Die Umsatzentwicklung im Einzelhandel wird aktuell maßgeblich durch den, nach wie vor wachsenden Online-Handel beeinflusst. Kaum davon betroffen ist jedoch der Handel mit Lebensmitteln, weil hier der Anteil des Online-Handels am Gesamtumsatz aktuell bei nur rund 1 % liegt.

Die für den Handel maßgebliche Kaufkraft liegt in den ostdeutschen Wachstumszentren zwar nach wie vor unter dem Bundesdurchschnitt – dennoch stehen den Menschen mittlerweile überall mehr als 5.150 EUR pro Kopf für den jährlichen Konsum zur Verfügung.

Die Mieten im Einzelhandel entwickelten sich im vergangenen Jahr in den ostdeutschen Städten überwiegend stabil bis steigend. Nach wie vor werden die höchsten Mieten in den Citylagen von Leipzig, Dresden und Erfurt gezahlt. Auffällig ist die, trotz der günstigen Rahmenbedingungen, geringe Dynamik bei kleineren Einzelhandelsflächen bis 100 m ² . Etwas dynamischer entwickelten sich die Mieten für größere Einzelhandelsflächen ab 150 m2. Hier gab es in der Spitze Preissteigerungen von rund 14 % auf bis zu 40 EUR/m2 im Potsdamer Geschäftskern. (Quelle TLG „Transaktionsmarkt Ostdeutschland 2015)

2.3. Geschäftsverlauf und Lage

Finanzen: Neben verschiedenen erfolgreich durchgeführten Refinanzierungsmaßnahmen für bereits im Bestand befindliche oder neu erworbene Immobilien über langfristig konditionierte Bankdarlehen, konnte die FCR Gruppe ihre Basisliquidität sowie ihre Innenfinanzierungsmöglichkeiten kontinuierlich ausbauen.

Im Zuge erweiterter finanzieller Handlungsspielräume reduzierte die FCR Gruppe den Bestand an „Stillen Beteiligungen“ an der AG sowie eines Nachrangdarlehens an einer Unternehmenstochter und führte die Einlagen vorzeitig zurück. Insgesamt wurden als Fremdkapital ausgewiesene und mit durchschnittlich rd. 11 % verzinste Kapitaleinlagen / Nachrangdarlehen im Gesamtvolumen von insgesamt EUR 880.000,- vorzeitig zurückgeführt. Zum Stichtag 31.12.2015 besteht somit lediglich eine stille Beteiligung in Höhe von EUR 200.000,-.

Darüber hinaus konnte die in der Hauptversammlung im Mai 2015 beschlossene Barkapitalerhöhung erfolgreich mit mehreren immobilienaffinen Family Offices und Privatinvestoren durchgeführt werden. Mit Eintragung der Barkapitalerhöhung im November 2015 wurde auf einer Post-money Bewertung von EUR 16,0 Mio. insgesamt EUR 1,0 Mio. neues Eigenkapital der FCR Immobilien AG zugeführt.

Personal: Im Personalbereich wurden drei neue Mitarbeiter im Zuge des stetigen Wachstums der FCR Gruppe eingestellt. Für den Bereich Asset Management konnten zwei sehr erfahrene Experten mit langjähriger Transaktionserfahrung im Gewerbeimmobilienbereich gewonnen werden. Der Bereich Finanzen wurde umfassend reorganisiert, neue Planungs- und Controllingsysteme wurden eingeführt sowie eine neue Stelle „Head of corporate finance“ geschaffen und mit einer sehr erfahrenen Führungskraft mit langjähriger Expertise einer großen Gewerbeimmobilienholding besetzt.

Organisation: Um die gestiegenen fachlichen Anforderungen, die starke Ausweitung des Immobilienportfolios sowie das weitere Wachstum der FCR Gruppe organisatorisch und strukturell abzusichern, wurden zudem erhebliche Investitionen in die IT-Infra- und Softwarestruktur der FCR Gruppe getätigt. So wurde zum Beispiel das gesamte Property- und Asset Management vereinheitlicht und auf eine neue, die Finanz- und Geschäftsbuchhaltung integrierte Software- und Datenbankbasis umgestellt.

2.3.1. Bestandsimmobilien

Im Bereich der Bestandsimmobilien wurden während des Berichtszeitraumes vielfältige Maßnahmen zur Verbesserung der Mieter- und Gebäudestruktur ergriffen. Neben den üblichen regelmäßig wiederkehrenden substanzerhaltenden Aktivitäten, wurden insbesondere in der Bestandsimmobilie in Salzgitter umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt.

Schwerpunktprojekt im Rahmen der für unser Geschäftsmodell typischen Value-add Strategie war eine umfassende Renovierung der an die Handelskette REWE vermieteten Ladenflächen in unserem Objekt Schwerin. Im engen Zusammenspiel mit dem Mieter wurde über einen Zeitraum von mehreren Monaten rd. 1.900 qm Ladenfläche vollständig erneuert und technisch auf den neuesten Stand gebracht. Die Gesamtinvestitionskosten betrugen rd. EUR 1,4 Mio. Ziel der Maßnahme war eine Verbesserung der Mietkonditionen mit dem Anker- und Hauptmieter REWE sowie eine substanzielle Verbesserung des Ertrags- und Verkehrswertes der Immobilie. Parallel zu den Renovierungsarbeiten konnte das Objekt mit einem signifikanten Gewinn an einen internationalen institutionellen Investor veräußert werden. (Siehe auch herzu unter 2.3.3. „Verkäufe“)

2.3.2. Neuerwerbe

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 konnte die FCR Gruppe insgesamt drei neue Gewerbeimmobilien in den Bestand übernehmen. Inklusive Erwerbsnebenkosten wurden rd. EUR 5,0 Mio. investiert. Bei einer durchschnittlichen Mietrendite dieser drei Neuerwerbe in Höhe von 17,5% erhöhten sich die annualisierten Nettomieterträge des Bestandsportfolios um rd. EUR 0,88 Mio. p.a. Aufgrund des unterjährigen Lasten- und Nutzenüberganges tragen die Mieterträge dieser drei Objekte für das Geschäftsjahr 2015 nur anteilig zu den Umsatzerlösen aus Vermietung und Verpachtung bei. Im Einzelnen:

Fachmarktzentrum Cottbus (Notarieller Kaufvertrag Dezember 2014 / Lasten- und Nutzenübergang 2015)

Das Fachmarktzentrum in Cottbus wurde 1999 erbaut und verfügt über eine Gewerbefläche von rd. 4.830 qm und befindet sich an nördlichen Ostrand von Cottbus. Der Vermietungsstand beträgt rd. 52 %, Haupt- und Ankermieter ist der REWE. Das Objekt wird ausschließlich gewerblich genutzt u.a. Einzelhandelsgeschäfte und Arztpraxen.

Einkaufszentrum Zeulenroda (Notarieller Kaufvertrag August 2015))

Das Einkaufzentrum mit einer Gewerbefläche von 5.207 m ² und weiteren 332 m ² Wohnfläche liegt im Zentrum von Zeulenroda (Thüringen) angrenzend an den Marktplatz mit dem historischen Rathaus. Die Mieterstruktur setzt sich aus kleinen Einzelhandelsgeschäften, namhaften Handelsketten, Kanzleien, Büroräumen, Gastronomiebetrieben und Wohnungen zusammen. Der Vermietungsstand beträgt rd. 62 %.

Einkaufszentrum Friedenshof / Wismar (Notarieller Kaufvertrag Dezember 2015)

Das 1993 erbaute Einkaufzentrum verfügt über 4.360 m ² Gewerbefläche verteilt auf mehrere Etagen. Im Erdgeschoss befinden sich zahlreiche Ladeneinheiten des Einzel- und Dienstleistungshandels, unter anderem ein Netto-Markt, Euroland sowie eine Sparkassenfiliale. Im Obergeschoss liegt das 2008 neu konzipierte Ärztezentrum. Der Vermietungsstand beträgt rd. 95 %.

2.3.3. Verkäufe

Neben der Erzielung von regelmäßigen Cashflows aus der Vereinnahmung von Mieten, ist die Realisation stiller Reserven aus dem Verkauf einzelner Bestandsimmobilien die zweite Ertragssäule der FCR Gruppe.

So konnte die FCR Immobilien AG ihre im Direktbesitz befindliche Immobilie „Burgsee-Galerie“ in Schwerin an einen Immobilien-Investment-Manager mit Sitz in Luxemburg sehr erfolgreich veräußern. Der Verkaufspreis liegt im hohen einstelligen Millionenbereich, über die Höhe des Kaufpreises wurde auf beiden Seiten Stillschweigen vereinbart. Mit dieser Transaktion erzielte die Gruppe eine objektbezogene Eigenkapitalrendite in Höhe von rd. 260%. „Der Verkauf der „Burgsee-Galerie“ in Schwerin ist die bisher größte Veräußerung eines Objektes in der Unternehmensgeschichte der Gruppe und unterlegt die hohe Profitabilität ihres Geschäftsmodelles.

2.4. Gesamtaussage

Das Geschäftsjahr 2015 war das mit Abstand erfolgreichste Jahr in der Geschichte der FCR Gruppe. Sowohl im Umsatz als auch im Ertrag wurden neue Höchstmarken erzielt. Der Gesamtumsatz der FCR Gruppe (Summe aus Umsätzen aus Vermietung und Verpachtung zuzügl. Erträge aus der Veräußerung von Liegenschaften) konnte von rd. EUR 3,3 Mio. auf nunmehr EUR 12,7 Mio. erhöht werden.

Erfreulich ist zudem, dass in beiden Erlösgruppen signifikante Ergebnisverbesserungen erzielt werden konnten. So erhöhten sich im Geschäftsbereich „Vermietung und Verpachtung“ die Mieterträge von rd. EUR Mio. 2,7 um rd. EUR 1,2 Mio. auf EUR 3,9 Mio. Im Bereich „Erträge aus dem Verkauf von Liegenschaften“ steigerte die FCR Gruppe das Rohertragsergebnis des Bereiches von EUR 0,2 Mio. in 2014 um EUR 2,7 Mio. auf nunmehr EUR 2,9 Mio. per 31.Dezember 2015.

Damit konnte die FCR Gruppe auf Konzernbasis nach Abzug aller Kosten ihren Vorsteuergewinn von rd. EUR 0,67 Mio. im Jahr 2014 auf nunmehr rd. EUR 1,88 Mio. signifikant verbessern und damit ein Gewinnwachstum in Höhe von rd. 173% erzielen.

Die Entwicklung wesentlicher Ertrags-Kennzahlen im Überblick:

in TSD EUR	2012	2013	2014	2015
Umsätze aus Vermietung und Veräußerung von Grundstücken	458	1.506	3.277	12.727
EBITDA	205	832	1.498	3.690
EBIT	143	591	1.137	3.030
EBT	157	365	763	1.881
Jahresüberschuss (Konzern)	151	321	492	1.358

Anmerkung zu 2012 und 2013: gem. Jahresabschluss des Rechtsvorgängers FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG (bis 30.9.2013; danach FCR Immobilien AG)

2.5. Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielte der Konzern Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt EUR 12,73 Mio. (Vorjahr EUR 3,28 Mio.).

In der Summe aus Umsatzerlösen und sonstigen betrieblichen Erträgen ergibt sich eine Gesamtleistung der FCR Gruppe in Höhe von EUR 12,76 Mio. (Vorjahr: EUR 3,31 Mio.). Dies entspricht einer Steigerung in Höhe von rd. 285 % im Vergleich zur Vorjahresperiode.

Im Bereich der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, also den Objektbezogenen Aufwendungen, stiegen die Kosten für die Hausbewirtschaftung auf EUR 1,84 Mio. (Vorjahr EUR 0,75 Mio.). Ebenso erhöhten sich die Abschreibungen auf Immobilien von EUR 0,35 Mio. auf nunmehr EUR 0,62 Mio., im Wesentlich aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr größeren Immobilienportfolios. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke betrugen EUR 5,88 Mio. (Vorjahr: EUR 0,39 Mio.).

Nach Abzug von Personalaufwendungen in Höhe von rd. EUR 0,32 Mio. (Vorjahr EUR 0,13 Mio.) und Abschreibungen auf Sachanlagen sowie sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von EUR 1,13 Mio. (Vorjahr EUR 0,54 Mio.) ergibt sich ein Konzern-Betriebsergebnis in Höhe von EUR 3,03 Mio. (Vorjahr EUR 1,14 Mio.).

Das Finanzergebnis für den Zeitraum 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 hat sich im Vergleich zur Vorjahresperiode erhöht und betrug EUR – 1,15 Mio. (Vorjahr EUR – 0,37 Mio.). Die Veränderung des Finanzergebnisses resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Zinsverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Damit erwirtschaftete der FCR Konzern ein Vorsteuerergebnis (EBT) in Höhe von EUR 1,88 Mio. (Vorjahr EUR 0,76 Mio.). Dies entspricht einer Verbesserung des Vorsteuerergebnisses in Höhe von rd. 146 %

Nach Steuern erzielte der Konzern einen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 1,36 Mio. (Vorjahr EUR 0,49 Mio.).

2.6. Finanz- und Vermögenslage

Das Anlagevermögen der FCR Gruppe blieb nahezu unverändert und beträgt zum Stichtag 31.12.2015 EUR 21,83 Mio. (Vorjahr: EUR 21,85 Mio.). Das Konzernanlagevermögen besteht im Wesentlichen aus den Bestandsimmobilien der FCR Gruppe. Diese haben sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um die planmäßigen Abschreibungen sowie dem Verkauf der Immobilie in Schwerin verringert bzw. durch Neuerwerbe von weiteren Immobilien erhöht und betragen zum Stichtag EUR 21,76 Mio. (Vorjahr: EUR 21,48 Mio.)

Das Konzernumlaufvermögen erhöhte sich von EUR 2,21 Mio. um EUR 7,18 Mio. auf nunmehr EUR 9,45 Mio. zum Stichtag 31. Dezember 2015. Wesentlichen Anteil am Konzernumlaufvermögen sind Barmittelbestände in Höhe von EUR 6,96 Mio., deren Erhöhung im Wesentlichen auf den Verkauf der Immobilie in Schwerin zurückzuführen ist.

Außerhalb des Konzernanlage- bzw. Umlaufvermögens wurden aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von 73 TEUR aktiviert (Vorjahr: 428 TEUR)

Insgesamt erhöhten sich damit die Konzernaktiva um rd. EUR 6,85 Mio. bzw. rd. 28 % von EUR 24,50 Mio. auf nunmehr EUR 31,35 Mio.

Auf der Passivseite erhöhten sich die Konzernverbindlichkeiten um EUR 3,51 Mio. von EUR 20,96 Mio. auf nunmehr EUR 24,47 Mio., im Wesentlichen aufgrund höherer Kreditverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, welche im Berichtszeitraum um EUR 3,66 Mio. auf insgesamt EUR 18,48 Mio. stiegen. In den Konzernschulden sind zudem Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von EUR 5,38 Mio. (Vorjahr: EUR 4,52 Mio.) enthalten.

Im Bereich der Steuerrückstellungen über insgesamt EUR 0,62 Mio. sind Körperschaftsteuerrückstellungen aus den Jahren 2014 und 2015 sowie Gewerbesteuerrückstellungen enthalten. In den sonstigen Rückstellungen (EUR 0,47 Mio.) sind unter anderem Zinsrückstellungen aus Anleiheverbindlichkeiten ausgewiesen.

Das Konzerneigenkapital erhöhte sich um EUR 2,36 Mio. und beträgt nunmehr EUR 5,79 Mio. (Vorjahr EUR 3,43 Mio.). Die Erhöhung resultiert zum einen aus dem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 1,36 Mio. und zum anderen aus einer Barkapitalerhöhung. Im Rahmen dieser Kapitalmaßnahme erhöhte sich das Grundkapital um EUR 74.074,00 sowie die Kapitalrücklage in Höhe von EUR 925.925,00.

Die Konzerneigenkapitalquote stieg dementsprechend von rd. 14 % auf nunmehr 18 % per 31. Dezember 2015. Dies entspricht einer Verbesserung der Eigenkapitalquote um rd. 32%.

Die Eigenkapitalrendite für das Berichtsjahr 2015 (vor Steuern) beträgt 32,5 % (Vorjahr: 19,7%)

2.7 Erklärung des Vorstandes zum Abhängigkeitsbericht 2015

Nach den Umständen, die dem Vorstand zu dem Zeitpunkt, in dem berichtspflichtige Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bekannt waren, hat die Gesellschaft eine angemessene Gegenleistung erhalten und es wurden durch die getroffenen oder unterlassenen Maßnahmen keine Benachteiligungen für die Gesellschaft bewirkt.

3. Nachtragsbericht

Mit Notarvertrag vom 1. Februar 2016 hat die FCR Gruppe über ihre 100 % Tochter FCR Hoyerswerda GmbH & Co. KG ein Einkaufszentrum in Hoyerswerda erworben. Der Kaufpreis der Immobilie betrug EUR 1,5 Mio. Der Fachmarkt wurde 1993 erbaut und verfügt über eine Gewerbefläche von 7.430 m2 die langfristig an die toom Baumarkt-Kette (eine Tochterunternehmen der REWE Gruppe) vermietet ist.

Mit Notarvertrag vom 17. Februar 2016 hat die FCR Gruppe über ihre 100 % Tochter FCR Rangsdorf GmbH & Co. KG ein Einkaufszentrum in Rangsdorf erworben. Der Kaufpreis der Immobilie betrug rd. EUR 1,2 Mio. Der Fachmarkt wurde 2006 erbaut und verfügt über eine Gewerbefläche von rd. 1.087 m2 die langfristig an den Marken-Discounter NETTO vermietet ist. Lasten- und Nutzenübergang erfolgt zum 1.4.2016

Hoyerswerda: Einkaufszentrum		Rangsdorf: Einkaufszentrum
Baujahr	1993	Baujahr	2006
Gewerbefläche qm	7.430	Gewerbefläche qm	1.087
Vermietungsstand	100%	Vermietungsstand	100%
Hauptmieter	TOOM	Hauptmieter	NETTO
Mietrendite	12,9%	Mietrendite	11,2%

Es liegen keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung zwischen dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 und der Erstellung dieses Lageberichtes vor.

4. Chancen-, Risiko und Prognosebericht

4.1. Risikobericht

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG als auch deren Töchtergesellschaften ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Die FCR AG hat daher zum Beispiel ein Projektkalkulations-, Umsatz- und Liquiditätsplanungssystem entwickelt, um potentielle Risiken erfassen zu können, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens ungünstig auswirken und somit zu einer Gefährdung des Unternehmensbestands führen können. Das System ist auf die derzeit überschaubare Unternehmensgröße mit flachen Hierarchieebenen zugeschnitten. Der Vorstand nimmt in dieser Organisationsstruktur wesentliche Funktionen der Risikofrüherkennung selbst wahr. Das Risikomanagementsystem der FCR Immobilien AG ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Insgesamt sind derzeit keine Risiken bekannt, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Zu den laufend überwachten Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der (Bank-)Verbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken beschrieben, die nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben können. Die Auflistung ist nicht abschließend. Risiken, die derzeit noch nicht bekannt sind oder Risiken, die als unwesentlich eingeschätzt werden, könnten sich ebenfalls auf die Geschäftstätigkeit der FCR AG auswirken.

4.1.1. Risiken beim Erwerb von Immobilien

Risiken aus Investitionstätigkeit und Objektauswahl: Die Geschäftstätigkeit der FCR Gruppe ist vom Erwerb geeigneter Gewerbeimmobilien zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig. Der Eintritt weiterer Wettbewerber in den Zielmarkt der FCR Gruppe könnte dazu führen, dass damit die Transaktionspreise steigen und die Mietrenditen fallen.

Due Diligence: Vor jedem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig analysiert und kalkuliert. Dennoch können sich Investitionen in Immobilienvermögen aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken negativ entwickeln. Auch können Unterlagen des Voreigentümers sich als unzutreffend oder unvollständig erweisen.

4.1.2. Risiken im Immobilienbestand

Solange sich Immobilien im Bestand der FCR Gruppe befinden, können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren, z.B. verschlechternder Verkehrsanbindungen, Sozialstrukturen oder Baumaßnahmen der Standort für eine Immobilie negativ beeinflusst werden könnte und dadurch die Mieteinnahmen oder die Verkehrs- bzw. Verkaufswerte der Immobilien zurückgehen. Zudem können Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen.

Vermietung: Als bestandshaltende Immobiliengesellschaft unterliegt die FCR Gruppe den geschäftstypischen Vermietrisiken wie z.B. Mietausfälle, Mietminderungen und damit verbundenen erhöhten Leerstandskosten. Zudem besteht die Gefahr, dass bei Mieterausfällen eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei allen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann. Zudem könnten indexbedingte Mietzinserhöhungen nicht immer vollständig, nicht sofort oder überhaupt nicht durchgesetzt werden. Im Extremfall können Mieten auch indexbedingt sinken.

Bewirtschaftung: Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen.

Risiken bei der Immobilienbewertung: Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der FCR Gruppe unmittelbar und mittelbar und hat erhebliche Auswirkungen auf das Anlagevermögen, die Bilanzstruktur und die Finanzierungsbedingungen (siehe Fremdkapital).

Die FCR Gruppe führt (derzeit noch) keine jährlichen Neubewertungen auf Grundlage externer Sachverständigen durch: Die indikative Ermittlung der Immobilienwerte erfolgt entweder auf Grundlage von Bankgutachten, die im Rahmen der Refinanzierung erstellt wurden, zum Teil auf Grundlage von konkreten Kaufpreisangeboten potentieller Erwerber oder im Rahmen interner Verkehrswertschätzungen.

Die hierbei ermittelten Werte sind daher nicht als verbindlich, sondern als Annäherung zu verstehen. Sie können sich zudem im Zeitablauf aufgrund externer Einflüsse (z. B. Standort / Lage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Zinsumfeld, Nachfragesituation) oder interner Veränderungen (z. B. Mietstruktur, Mieterbonität, Restlaufzeiten der Mietverträge, etc.) stark verändern und im Falle negativer Einflüsse den Wert der Immobilie erheblich reduzieren.

Risiken bei Entwicklungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen: Bei der Durchführung eigener Entwicklungs- oder Sanierungsvorhaben können Risiken insbesondere dadurch eintreten, dass sich höhere als die geplanten Kosten und/oder unvorhergesehene Zusatzaufwendungen ergeben. Zudem können sich Fertigstellungen durch den Bauablauf verzögern und Mietübergabetermine nicht mehr eingehalten werden.

Versicherungen: Es besteht das Risiko, dass FCR Gruppe nicht im erforderlichen Umfang gegen Schadensfälle versichert ist.

Altlasten- und Gebäuderisiken: Die FCR Gruppe trägt das Risiko, dass die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke mit Altlasten oder Bodenverunreinigungen belastet sein könnten und dass sie wegen einer Beseitigung dieser Altlasten durch öffentliche Stellen oder private Dritte in Anspruch genommen wird. Ein Ausschluss einer solchen Haftung ist für die FCR Gruppe rechtlich nur eingeschränkt möglich. Die FCR Gruppe begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und ggf. Gutachten erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht keine diesbezüglichen Risiken bekannt.

4.1.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit: Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist die FCR Gruppe auf einen ausreichenden Zufluss von Finanzierungsmitteln in Form zusätzlichen Fremd- und/oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Objekte nur in sehr begrenztem Umfang aus dem operativen Cash Flow oder durch den Verkauf von Bestandsobjekten finanzierbar.

Konjunkturelle Risiken: Grundsätzlich besteht das Risiko, dass durch eine Abschwächung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen oder einer dauerhaften Rezession, die Immobilienwirtschaft negativ beeinflusst wird. Da das Geschäftsmodell der FCR Gruppe sehr stark von konjunkturellen Entwicklungen abhängig ist, hätten eine dauerhafte Rezession erheblichen negativen Einfluss aus die Vermögen- Ertrags und Finanzlage der FCR Gruppe.

Zudem besteht die Gefahr, dass fiskalpolitische Maßnahmen wie z. B. eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer, die die Rentabilitäten von Immobilienerwerben negativ beeinflusst.

Fremdkapitalrisiko: Die FCR Gruppe benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzepts und ihrer Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel, die investiv zum Erwerb von Immobilien eingesetzt werden. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein, so hätte dies sehr negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der FCR Gruppe.

Refinanzierungsrisiko: Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe, oder nur zu ungünstigen Konditionen vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen.

Risiken aus der Nicht-Einhaltung von Kreditauflagen („financial covenants“): Es besteht das Risiko, dass sich Mieteinnahmen und / oder die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, „LTV“), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, „DSCR“) oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die FCR Gruppe mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten, zusätzlichen Tilgungsleistungen oder Einzahlungen auf verpfändete Guthabenkonten als weitere Kreditsicherheit konfrontiert sein.

Zinsänderungsrisiko: Für den größten Teil der Liegenschaften wurden langfristige Darlehensverträge mit einem festen Zinssatz abgeschlossen. Nichtsdestotrotz besteht grundsätzlich das Risiko der Erhöhung der Zinssätze und sonstigen Konditionen nach Auslauf der Zinsbindungsperiode, wenn sich die Refinanzierungskosten („Funding Costs“) der Banken und damit die Bankmargen steigen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren.

Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können andererseits, z. B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen. Dies hätte entsprechende Belastungen der Liquidität und der Ertragslage zur Folge.

Liquidität: Die Liquidität der FCR Immobilien AG unterscheidet sich von der Liquiditätskennziffern der FCR Tochterunternehmen. Sie entwickelt sich aus den laufenden Einnahmen der direkt gehaltenen Immobilien abzüglich ihrer Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Finanzierungskosten und Abschreibungen sowie aus Zuflüssen der verbundenen Unternehmen und Beteiligungen.

Es besteht zudem das Risiko, dass die Gesellschaften der FCR Gruppe unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügt, um ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen zu können. Die zum Bilanzstichtag vorhandenen liquiden Mittel und der geplante Cashflow im Jahr 2016 reichen allerdings für die derzeitigen Bedürfnisse der laufenden Geschäftstätigkeit aus.

4.1.4 Risiken beim Verkauf von Immobilien

Marktrisiko: Der Verkauf von Immobilienvermögen der FCR Gruppe unterliegt potentiell dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen bezüglich des Marktwertes der Immobilie sowie negative Veränderung des Standortes und der Mikrolage. Auch können zum Beispiel aufgrund von gestiegenen Refinanzierungskosten die Attraktivität und damit die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilien leiden.

Gewährleistungsrisiko: Zudem besteht die Möglichkeit, dass sich Käufer umfangreiche Gewährleistungsansprüche ausbedingen, die nachträglich zu einer Kaufpreisanpassung bzw. zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag führen könnten.

4.1.5 Unternehmensstrategische und sonstige Risiken

Unternehmensstrategische Risiken bestehen im Wesentlichen in der Fehleinschätzung künftiger Marktentwicklungen und daraus abgeleitet in einer Fehlausrichtung der unternehmerischen Aktivitäten. Strategische Risiken resultieren zudem aus unerwarteten Veränderungen der Markt- und Umfeldbedingungen mit negativen Auswirkungen auf die Ertragslage und die Wettbewerbsposition des Konzerns.

Haftung: Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sach- und Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften.

Rechtstreitigkeiten: Es besteht das Risiko, dass die FCR Gruppe bzw. die Tochterunternehmen in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären verwickelt werden.

Personalrisiken: Die FCR Gruppe könnte den Vorstand sowie die Mitarbeiter verlieren bzw. nicht in der Lage sein, ausscheidende Mitarbeiter durch ausreichend qualifizierte Kräfte zu ersetzen. Der Vorstand Falk Raudies hat als Gründer den Erfolg und den Werdegang der FCR Immobilien AG entscheidend geprägt. Sollte die Arbeitskraft von Herrn Raudies auf Grund derzeit nicht absehbarer Umstände längerfristig nicht zur Verfügung stehen, hätte dies auf die unmittelbare Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR Gruppe negative Auswirkungen.

Informationstechnische Risiken: Die IT-Netzwerke der FCR Gruppe und ihrer Dienstleister könnten wichtige Daten unwiederbringlich verlieren oder unberechtigte Datenzugriffe von außen erfahren. Beides könnte Kosten verursachen und letztendlich zu Vermögensschäden führen.

Regulatorische Risiken: Das am 22. Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) unterwirft sämtliche Arten von Investmentvermögen und ihre Verwalter einer Finanzaufsicht. Kapitalverwaltungsgesellschaften sind bestimmten Anforderungen in Bezug auf ihr Kapital, ihre Organisation und ihre Verhaltensregeln unterworfen und bedürfen einer schriftlichen Erlaubnis durch die BaFin.

Die Einordnung als Investmentvermögen setzt u.a. die Investition des eingesammelten Kapitals gemäß einer festgelegten Anlagestrategie voraus. Voraussetzung für das Vorliegen einer festen Anlagestrategie ist die genaue schriftliche Bestimmung der Kriterien für die Anlage des Kapitals in einem über eine allgemeine Unternehmensstrategie hinausgehenden Umfang und die entsprechende Einschränkung der Handlungsspielräume des Managements.

Nach Ansicht der Gesellschaft verfolgt die FCR Gruppe keine festgelegte Anlagestrategie, die vom Vorstand gegenüber den Aktionären zu beachten ist und von diesen durchgesetzt werden könnte. Die Gesellschaft ist daher der Auffassung, dass weder sie selbst noch ihre Beteiligungsgesellschaften als Investmentvermögen zu qualifizieren sind. Gleichwohl besteht ein, wenn auch geringes, Risiko, dass die BaFin oder ein Gericht eine gegenteilige Auffassung vertreten. In diesem Fall müsste die Gesellschaft organisatorische Vorkehrungen treffen, um die Vorschriften des KAGB zu erfüllen.

4.2. Voraussichtliche Entwicklung des Konzerns (Prognosebericht)

4.2.1. Entwicklung des Retail-Immobilienmarkts in Deutschland

Gesamtwirtschaftliche Lage:

Die meisten Experten erwarten auch für 2016 in Deutschland ein moderates Wachstum. Unsicherheitsfaktor bleibt die Entwicklung der Staatsschuldenkrise und damit verbundene negative externe Effekte auf den heimischen Export, wobei günstige Finanzierungsbedingungen die Binnenkonjunktur stärken. Experten gehen daher für das laufende Jahr in der Immobilienbranche ähnlich wie für die Gesamtwirtschaft von einer insgesamt positiven Entwicklung aus. Auch die Wahrnehmung des Risikofaktors Inflation dürfte weiterhin zu der erhöhten Attraktivität von Immobilien beitragen. Sachwert und stabile Cash Flows in Form von Mieteinnahmen sprechen dabei im Besonderen für den Immobilenmarkt.

Branchenentwicklung:

Für den deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien bleibt das Kaufinteresse der institutionellen Investoren auch zukünftig auf einem hohen Niveau. Rund 55 % der befragten institutionellen Investoren wollen in den nächsten zwölf Monaten Einzelhandelsimmobilien zukaufen (Vorjahr: 53 %). Rund 30 % beabsichtigen tendenziell zu veräußern (Vorjahr: 17 %). 15 % wollen ihren Anteil stabil halten (Vorjahr: 20 %).

Noch deutlicher wird der Optimismus der Investoren bei der Renditeerwartung für die kommenden zwölf Monate. Rund 60 % der Befragten rechnen mit weiter sinkenden Renditen. Im Vorjahr lag dieser Anteil bei lediglich 40 %. 28 Prozent rechnen mit stabilen Renditen (Vorjahr: 43 %), 12 % der Befragten erwarten steigende Renditen (Vorjahr: 16 %). (Quelle: CBRE / GFK / Hahn Retail Real Estate Report 2015-2016 vom 9.9.2015)

Bei Neuinvestments bevorzugen rund 68 % der Investoren den Kauf von Fachmarktzentren, noch vor innerstädtischen Geschäftshäusern (55 %) und Shopping-Centern (41 %). Die Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels haben ähnliche Präferenzen: Auf Platz 1 der Expansionsziele stehen hier Fachmarktzentren und innerstädtische Geschäftshäuser (je 32 % der Nennungen). Dahinter folgen Shopping-Center (16 %), Stand-Alone-Objekte (11 %), Warenhäuser und FOCs (je 3 %).

Bei der Rendite-Risiko-Neigung überwiegt bei den Investoren nach wie vor die Präferenz für Core-Investments. 60 % der befragten Investoren wollen in diese Risikoklasse investieren (Vorjahr: 60 %). Darüber hinaus ist aber zu beobachten, dass die Risikobereitschaft der Investoren tendenziell zugenommen hat. So wollen 43 % in Core-Plus investieren (Vorjahr: 40 %), 30 % interessieren sich für Value-Add (Vorjahr: 20 %) und weitere 13 % für opportunistische Investments (Vorjahr: 7 %). (Quelle: CBRE / GFK / Hahn Retail Real Estate Report 2015-2016 vom 9.9.2015)

4.2.2. Aussichten der FCR Gruppe

Mit dem bestehenden hochrentablen Portfolio und einem schlagkräftigen Management-Team sowie der Emission einer weiteren Unternehmensanleihe ist die FCR Gruppe aus unserer Sicht sehr gut aufgestellt, die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre in 2016 bzw. 2017 fortzusetzen. Auch gehen wir von einem erneut deutlich positiven Jahresergebnis und einem weiteren Umsatzanstieg aus.

Im Hinblick auf einen geplanten Börsengang im zweiten Halbjahr 2017 planen wir zudem eine weitere Kapitalmaßnahme zur Verbreiterung unserer Finanzierungsbasis.

Aus bestehender sowie aus zukünftiger Liquidität planen wir im laufenden Jahr weitere Immobilienerwerbe vorzunehmen und unser Portfolio erneut deutlich zu vergrößern. Weitere Transaktionen stehen kurz vor dem Abschluss und eine Reihe anderer Objektkäufe ist in Vorbereitung. Angesichts unserer sehr gut gefüllten „Objekt-Pipeline“ sind wir dabei zuversichtlich, die hohen selbst gesteckten Ertragsansprüche auch in Zukunft zu erfüllen und für unsere Investoren außergewöhnliche Renditen erwirtschaften zu können.

 

Konzernbilanz VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015

AKTIVA

	31.12.2015 EUR	31.12.2014 TEUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I). Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.183,00	3,30
II). Sachanlagen
1) Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und Geschäftsbauten	21.761.455,19	21.482,10
2) Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	39.705,00	34,70
3) Geleistete Anzahlungen	0,00	310,00
	21.801.160,19	21.826,80
III). Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	25.000,00	25,00
B. UMLAUFVERMÖGEN
I). Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1) Forderungen aus Vermietung	191.962,72	881,30
2) Forderungen gegenüber verbundenen Unternehemen	1.100.747,83	0,00
3) Sonstige Vermögensgegenstände	1.193.331,93	171,30
	2.486.042,48	1.052,60
II). Flüssige Mittel und Bausparguthaben	6.958.715,23	1.162,60
C). RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN	73.204,72	427,70
	31.347.305,62	24.498,00
PASSIVA
	31.12.2015 EUR	31.12.2014 TEUR
A) EIGENKAPITAL
I) Gezeichnetes Kapital	1.185.186,00	1.111,10
II) Kapitalrücklage	2.709.850,36	1.783,90
III) Gewinnvortrag	531.919,57	39,80
IV) Jahresüberschuss	1.358.315,86	492,10
	5.785.271,79	3.426,90
B) RÜCKSTELLUNGEN
1) Steuerrückstellungen	618.292,00	97,50
2) Sonstige Rückstellungen	471.200,02	10,00
	1.089.492,02	107,50
C) VERBINDLICHKEITEN
1) Anleihen	5.380.000,00	4.517,00
2) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	18.482.159,26	14.821,00
3.) Verbindlichkeiten gegenüber Verbundene Unternehmen	17.886,09	0,00
4) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	239.457,70	395,30
6) Sonstige Verbindlichkeiten	353.038,76	1.230,30
	24.472.541,81	20.963,60
	31.347.305,62	24.498,00

KONZERN GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015

		Gesamtjahr 2015 EUR	Gesamtjahr 2014 TEUR
1) Umsatzerlöse		12.727.138,39	3.277,50
2) Sonstige betriebliche Erträge		37.247,80	28,90
3) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen		-8.273.442,55	-1.493,80
4) Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	– 285.454,00		-115,30
b) Soziale Abgaben	– 36.899,69	-322.353,69	-19,60
5) Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	– 10.387,96		-4,80
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	– 34.364,89	-44.752,85
6) Sonstige betriebliche Aufwendungen		-1.093.325,74	-535,80
7) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		99.997,41	24,90
8) Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-1.249.442,54	-398,80
9) Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		1.881.066,23	763,20
10) Aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne		0,00	-87,90
11) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-521.774,37	-98,00
12) Sonstige Steuern		-976,00	-85,20
13) Jahresüberschuss		1.358.315,86	492,10
14) Gewinnvortrag		531.919,57	39,80
15) Bilanzgewinn		1.890.235,43	531,90

Konzernjahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015

(1) Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der freiwillig erstellte Konzernabschluss für das 2015 wurde nach den für alle Kaufleute geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Bilanzierung und Bewertung erfolgen unter Beachtung der allgemeinen (§§ 246 – 256 HGB) sowie der speziell für Kapitalgesellschaften im Sinne der §§ 264 ff. HGB geltenden Ansatz- und Bewertungsvorschriften, der ergänzenden Vorschriften des rechtsformspezifischen Gesetzes sowie der Regelungen der Satzung. Wie im Vorjahr wurde das Gliederungsschema der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Verordnung vom 25. Mai 2009 (BGBl. I, S. 1102), verwendet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Sitz der Gesellschaft ist in München.

Art der Geschäftstätigkeit – Das Geschäftsmodell der Konzerngruppe liegt im Erwerb, Betrieb und dem Verkauf von Fachmarkt- und Einkaufszentren in Deutschland und hat sich als Bestandshalter von Handelsimmobilien an Sekundär – Standorten positioniert. Diese Sekundär – Standorte bieten eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung als die, auf Konjunkturzyklen volatiler reagierende Immobilienmärkte an Primär-Standorten.

Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die Gruppe Ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie – nach Optimierung der Bestandsimmobilien – aus dem Verkauf einzelner Gewerbeobjekte.

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt 4 Mitarbeiter.

(2) Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden – In den Konzernabschluss sind die FCR Immobilien AG und alle Tochterunternehmen einbezogen. Tochterunternehmen sind Gesellschaften, über die das Mutterunternehmen unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann; im Allgemeinen ist dies mit einer Stimmrechtsmehrheit verbunden. Die Tochtergesellschaften werden von dem Tag an, an dem der Konzern die Kontrolle erlangt, bis zur Beendigung der Kontrolle einbezogen. Bei einem Unternehmenserwerb werden alle in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten des erworbenen Unternehmens zu beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbsstichtag bewertet.

Die nachfolgenden Gesellschaften wurden auf Basis einer Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen:

Gesellschaft	Anteil %	Gesamt EUR
FCR Cottbus GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Oldenburg GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Pößneck GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Regis Breitingen GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Dortmund GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Salzgitter GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Zeulenroda GmbH & Co. KG	100	100,00
FCR Wismar GmbH & Co. KG	100	100,00

Die FCR Immobilien AG hält jeweils 100 % der Kommanditanteile der vorbezeichneten Gesellschaften.

Komplementärin aller vorbezeichneten Gesellschaften ist die FCR Verwaltungs GmbH, München, mit einem Kapitalanteil von jeweils 0 %. Die FCR Verwaltungs GmbH wurde wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 296 Abs. 2 Satz 1 HGB nicht in den Konsolidierungskreis einbezogen und wird als verbundenes Unternehmen in der Konzernbilanz ausgewiesen.

Konzerninterne Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten sowie Umsätze, Aufwendungen und Erträge wurden innerhalb des Konsolidierungskreises gegeneinander aufgerechnet.

Zwischengewinneliminierungen wurden nicht vorgenommen.

Differenzen aus Währungsumrechnung waren nicht auszuweisen.

Steuerabgrenzungen aufgrund der Anwendung von konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften sowie der Durchführung von Konsolidierungsmaßnahmen waren nicht vorzunehmen.

Die Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr beibehalten worden.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen angesetzt. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Voraussichtlich dauernde Wertminderungen im Anteilsbesitz werden entsprechend § 253 Abs. 3 S. 3 HGB berücksichtigt.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt. Erkennbare Risiken werden durch Wertberichtigungen Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen werden in vollem Umfang abgeschrieben.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nennwerten angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten ist in Höhe der im Voraus geleisteten Zahlungen gebildet.

Die Rückstellungen werden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wird in Höhe der im Voraus erhaltenen Zahlungen gebildet.

Derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps, Devisentermingeschäfte o.ä.) bestehen bei der Gesellschaft nicht.

Ergebnisrealisierung – Mietumsätze werden der Mietdauer entsprechend vereinnahmt, Nebenkostenerstattungen der Mieter werden zum Jahresende auf Grundlage von Schätzwerten gebucht, später sich ergebende Differenzbeträge gegenüber den abgerechneten Beträgen berücksichtigen wir im Folgejahr.

Umgliederungen im Vergleich zur Konzern Gewinn- und Verlustrechnung per 31.12.2014:

Bei den Personalaufwendungen wurde aus Gründen der Übersicht die Fremdarbeiten aus dem Bereich des Personalaufwandes in die „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ umgegliedert.

(3) Immaterielle Vermögensgegenstände –

bei den immateriellen Vermögensgegenständen in Höhe vom 3.183 € (Vorjahr 3.262 €) handelt es sich ausschließlich um EDV Software. Die Nutzungsdauer beträgt 3 Jahre.

		Gesamt EUR
Anschaffungskosten	Stand 1.1.2015	6.470,00
	Zugänge	1.716,31
	Abgänge	0,00
	Stand 31.12.2015	8.186,31
Aufgelaufene Abschreibungen	Stand 1.1.2015	-3.208,00
	Abschreibungen	-1.795,31
	Abgänge	0,00
	Stand 31.12.2015	-5.003,31
Buchwerte	Stand 01.01.2015	3.262,00
	Stand 31.12.2015	3.183,00

(4) Sachanlagen –

Das Sachanlagevermögen beläuft sich zum Bilanzstichtag auf einen Buchwert von 21.801.160,19 € (Vorjahr 21.826.794,25 €). Davon entfallen auf die Gebäude 18.259.482,28 € (Vorjahr 18.052.597,34 €) und auf den Grund und Boden 3.501.972,91 € (Vorjahr 3.429.521,91 €). Die Betriebs- und Geschäftsausstattung beläuft sich auf 39.705,00 € (Vorjahr 34.675,00 €). Die planmäßigen Abschreibungen werden auf linearer Basis über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren (Gebäude), sowie 3 bis 5 Jahren (BGA) vorgenommen.

	Betriebs- und Geschäftsausstattung EUR	Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten EUR	Geleistete Anzahlungen EUR	Gesamt EUR
Anschaffungskosten
Stand 1.1.2015	38.451,15	21.989.931,87	310.000,00	22.338.383,02
Zugänge	17.534,65	6.712.224,10	0,00	6.729.758,75
Abgänge	3.912,00	5.818.227,65	310.000,00	6.132.139,65
Stand 31.12.2015	52.073,80	22.883.928,32	0,00	22.936.002,12
Aufgelaufene Abschreibungen
Stand 1.1.2015	-3.776,15	-507.812,62	0,00	-511.588,77
Abschreibungen	-8.592,65	-614.660,51	0,00	-623.253,16
Abgänge	0,00	0,00	0,00	0,00
Stand 31.12.2015	-12.368,80	-1.122.473,13	0,00	-1.134.841,93
Buchwerte
Stand 01.01.2015	34.675,00	21.482.119,25	310.000,00	21.826.794,25
Stand 31.12.2015	39.705,00	21.761.455,19	0,00	21.801.160,19

(5) Finanzanlagen –

Die FCR Immobilien AG hält 100 % der Anteile an der FCR Verwaltungs GmbH, München. Die Anteile sind mit den Anschaffungskosten bilanziert.

	Gesamt EUR
Anschaffungskosten
Stand 1.1.2015	25.000,00
Zugänge	0,00
Abgänge	0,00
Stand 31.12.2015	25.000,00
Aufgelaufene Abschreibungen
Stand 1.1.2015	0,00
Abschreibungen	0,00
Abgänge	0,00
Stand 31.12.2015	0,00
Buchwerte
Stand 01.01.2015	25.000,00
Stand 31.12.2015	25.000,00

(6) Forderungen aus Vermietung –

bestehen aus ausstehenden Mieten gegenüber diversen Mietern 191.962,72 € (Vorjahr 881.279,15 €). Die Forderungen haben, wie im Vorjahr, alle eine Laufzeit von unter einem Jahr.

(7) Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen –

bestehen aus Darlehnsforderungen 1.069.430,50 € (Vorjahr 0,00 €) und aus Zinsforderungen 31.317,33 € (Vorjahr 0,00 €).

Davon haben Forderungen in Höhe von 1.069.430,50 € (Vorjahr 0,00 €) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

(8) Sonstige Vermögensgegenstände –

unter dieser Position werden die sonstigen Forderungen 179.002,86 € (Vorjahr 58.272,37€), noch nicht abgerechnete Nebenkosten 371.746,86 € (Vorjahr 113.000,00 €), noch nicht abgerechnete Leistungen Schwerin 127.295,55 € (Vorjahr 0,00 €), Einbehalt Kaufpreis Schwerin 56.000,00 € (Vorjahr 0,00 €),Darlehen Vorstand 107.277,31 (Vorjahr 105.000,00 €), Umsatzsteuerforderung 352.279,35 € (Vorjahr 0,00 €), erfasst. Diese haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

(9) Flüssige Mittel und Bausparguthaben –

die Guthaben bei Kreditinstituten bestehen aus Kontokorrentguthaben 6.958.715,23 € (Vorjahr 1.162.626,75 €).

(10) Rechnungsabgrenzungsposten –

betreffen gemäß § 250 Abs. 3 HGB aktivierte Disagiobeträge 73.204,72 € (Vorjahr 427.732,47 €).

(11) Eigenkapital –

aus einer Barkapitalerhöhung flossen der Gesellschaft 999.999,00 € zu, die sich auf eine Erhöhung des Grundkapitals um 74.074,00 € sowie eine Erhöhung der Kapitalrücklage (Agio) in Höhe von 925.925,00 € aufteilen. Die zugeflossenen Mittel wurden im Wesentlichen zur Finanzierung von Immobilienkäufen in den Objektgesellschaften verwendet. Nach Durchführung und Eintragung der Barkapitalerhöhung beträgt das Grundkapital 1.185.186,00 € eingeteilt in 1.185.186 nennwertlose Stückaktien.

	Gezeichnetes Kapital EUR	Kapitalrücklage EUR	Gewinnvortrag EUR	Jahresüberschuss EUR	Eigenkapital Gesamt EUR
Stand 1.1.2015	1.111.112,00	1.783.925,36	531.919,57	0,00	3.426.956,93
Kapitalerhöhungen	74.074,00	925.925,00	0,00	0,00	999.999,00
Jahresüberschuss	0,00	0,00	0,00	1.358.315,86	1.358.315,86
Stand 31.12.2015	1.185.186,00	2.709.850,36	531.919,57	1.358.315,86	5.785.271,79

(12) Steuerrückstellungen

	Stand 01.01.2015 EUR	Inanspruchnahme EUR	Auflösung EUR	Zuführung EUR	Stand 31.12.2015 EUR
Gewerbesteuer 2014	0,00	0,00	0,00	10.065,00	10.065,00
Gewerbesteuer 2015	0,00	0,00	0,00	221.200,00	221.200,00
Körperschaftsteuer 2014	97.507,00	0,00	0,00	0,00	97.507,00
Körperschaftsteuer 2015	0,00	0,00	0,00	289.520,00	289.520,00
Stand 31.12.2015	97.507,00	0,00	0,00	520.785,00	618.292,00

(13) Sonstige Rückstellungen

	Stand 01.01.2015 EUR	Innanspruchnahme EUR	Auflösung EUR	Zuführung EUR	Stand 31.12.2015 EUR
Zinsen	0,00	0,00	0,00	281.190,86	281.190,86
Umbau Schwerin	0,00	0,00	0,00	117.084,06	117.084,06
Sonstige	0,00	0,00	0,00	58.717,75	58.717,75
Abschluss- u. Prüfkosten	10.000,00	10.000,00	0,00	14.207,35	14.207,35
Stand 31.12.2015	10.000,00	10.000,00	0,00	471.200,02	471.200,02

(14) Anleihen –

Im Juli 2014 erfolgte die Ausplatzierung der ersten Unternehmensanleihe („4 Mio. Anleihe“) mit einem Emissionsvolumen von 4.000.000,00 €. Das Wertpapier (WKN A12TW8/ISIN DE000A12TW80) mit einer Laufzeit von 5 Jahren wurde an einen Einzelinvestor platziert. Ausgestattet wurde die Anleihe mit einer festen jährlichen Verzinsung von 8 % zuzüglich eines jährlichen Zinsbonus von 3 %, der am Ende der Laufzeit ausbezahlt wird.

Eine zweite Anleihe konnte von institutionellen Anlegern seit Mai 2014 und als öffentliche Anleihe seit Oktober 2014 auch von Privatanlegern gezeichnet werden („10 Mio. Anleihe“). Die 5-jährige Anleihe (WKN A1YC5F/DE000A1YC5F0) mit einem Emissionsvolumen von 10.000.000,00 € Mio. Euro ist ebenfalls mit einem jährlichen Zinskupon von 8 % zuzüglich eines jährlichen Zinsbonus von 3 % am Ende der Laufzeit ausgestattet. Zum Stichtag 31.12.2015 betrug das bis dahin platzierte Emissionsvolumen 1.380.000,00 €.

(15) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten –

die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen in Höhe von 18.482.159,26 € (Vorjahr 14.820.985,78 €). Die Immobilien sind mit erstrangigen Grundpfandrechten zugunsten der finanzierenden Kreditinstitute belastet.

(16) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen –

bestehen aus Zinsverbindlichkeiten 36,09 € (Vorjahr 0,00 €) und Haftungsvergütung Verbindlichkeiten 17.850,00 € (Vorjahr 0,00 €) und haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

(17) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen –

die Verbindlichkeiten 239.457,70 € (Vorjahr 395.253,95 €) sind innerhalb eines Jahres fällig und betreffen im Wesentlichen laufende Immobilienaufwendungen.

(18) Sonstige Verbindlichkeiten –

unter dieser Position werden die sonstigen Verbindlichkeiten 153.038,76 € (Vorjahr 830.263,33 €) und typisch stille Beteiligungen in Höhe von 200.000,00 € (Vorjahr 400.000,00 €) erfasst und haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

(19) Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse beinhalten Mieteinnahmen 3.089.387,89 € (Vorjahr 1.899.291,56 €), Nebenkostenvorauszahlungen 764.277,37 € (Vorjahr 494.611,86 €), Bestandsveränderung 73.473,13 € (Vorjahr 323.000,00 €) und den Rohertrag aus dem Verkauf der Immobilie Schwerin in Höhe von 2.925.772,35 € (Vorjahr 169.551,14 €).

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen 27.754,98 € (Vorjahr 6.066,91 €), aus Versicherungserstattungen 4.304,15 € (Vorjahr 822,92 €) sowie sonstige Erträge 5.188,67 € (Vorjahr 21.971,87 €).

Immobilienbezogene Aufwendungen beinhalten Grundsteuer 135.474,09 € (Vorjahr 85.130,67 €), Nicht abziehbare Vorsteuer 89.390,58 (Vorjahr 42.972,30 €), Objektkosten 1.340.558 € (Vorjahr 455.904,69 €), übrige Betriebskosten 275.131,72 € (Vorjahr 162.928,37 €) und planmäßige Abschreibungen 617.050,51 € (Vorjahr 355.752,67 €).

Personalaufwandendungen beinhalten Löhne und Gehälter 285.454,00 € (Vorjahr 115.352,92 €) und soziale Abgaben 36.899,69 € (Vorjahr 19.635,79 €).

Abschreibungen betreffen immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 10.387,96 € (Vorjahr 4.778,89 €) und Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten 34.364,89 € (Vorjahr 0,00 €).

Sonstige betriebliche Aufwendungen beinhalten Raumkosten 35.690,47 € (Vorjahr 38.225,67 €), Versicherungen 3.483,38€ (Vorjahr 14.535,49 €), Fahrzeugkosten 9.334,30 € (Vorjahr 50.358,89 €), Werbe- und Reisekosten 132.594,11 € (Vorjahr 29.747,25 €), Fremdleistungen 360.903,28 (Vorjahr € 155.458,04 €), Rechts- und Beratungskosten 52.389,13 € (Vorjahr 73.039,99 €), Abschluss- und Prüfungskosten 13.679,75 € (Vorjahr 5.083,46 €), Buchführungskosten 40.859,66 € (Vorjahr 7.881,41 €), Leasingkosten 32.460,00 € (Vorjahr 0,00 €), periodenfremde Aufwendungen für die Zinsen 2014 4. Mio. Anleihe 140.657,53 € (Vorjahr 0,00 €), periodenfremde Aufwendungen für die Zinsen 2014, 10. Mio. Anleihe 27.000,00 € (Vorjahr 0,00 €), periodenfremde Aufwendungen für die Umsatzsteuernachzahlungen (2009-2012) 14.546,32 € (Vorjahr 0,00 €), sowie übrige betriebliche Aufwendungen 229.727,81 € (Vorjahr 161.430,01 €).

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge beinhalten Anleihezinserträge 60.190,50 €(Vorjahr 0,00 €), Zinserträge an verbundene Unternehmen 31.328,10 € (Vorjahr 0,00 €), sowie sonstige Zinserträge 8.478,81 € (Vorjahr 24.860,85 €).

Zinsen und ähnliche Aufwendungen beinhalten Anleihezinsen für die „4. Mio. Anleihe“ in Höhe von 439.999,99 € (Vorjahr 80.657,53 €), für die „10. Mio. Anleihe“ in Höhe von 188.293,33 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Genthin 42.553,32 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Schwerin 29.499,96 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Dessau 26.565,52 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Schwedt 10.100,43 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Oer Erkenschwick 27.512,76 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Pößneck 132.733,04 (Vorjahr 63.537,21 €), Zinsen Salzgitter 143.036,54 € (Vorjahr 36.161,92 €), Oldenburg 17.529,24 (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Dortmund 21.938,84 (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Regis Breitingen 3.256,92 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Cottbus 12.587,70 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsen Zeulenroda 753,01 € (Vorjahr 0,00 €), Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten 83.571,23 € (Vorjahr 0,00 €) sowie sonstige Zinsaufwendungen 69.510,71 €(Vorjahr 218.414,50 €).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten Körperschaftsteuer 274.427,00 € (Vorjahr 92.564,76 €), Solidaritätszuschlag 15.093,00 € (Vorjahr 5.083,00 €), Gewerbesteuer 231.949,00 € (Vorjahr 217,00 €), sowie Kapitalertragsteuer 305,37 € (Vorjahr 159,68 €).

Sonstige Steuern beinhaltet Kraftfahrzeugsteuer 976,00 € (Vorjahr sonstige Steuern 81.681,20 €).

(20) Haftungsverhältnisse und schwebende Rechtsstreitigkeiten –

die FCR Immobilien AG haftet gegenüber der Kreissparkasse Saale – Orla für den der FCR Pößneck GmbH & Co. KG gewährten Kredit mit einen Höchstbetragsbürgschaft über 300.000,00 € sowie gegenüber Nord LB für den der FCR Salzgitter GmbH & Co. KG gewährten Kredit mit einen Höchstbetragsbürgschaft über 750.000,00 €. Mit einer Inanspruchnahme wird aufgrund der Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft nicht gerechnet.

(21) Sonstige finanzielle Verpflichtungen –

betreffen Leasingaufwendungen p.a. 32.460,00 €.

(22) Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand

Falk Raudies, Kaufmann, München

Der Aufsichtsrat hat Herrn Falk Raudies ermächtigt, die Gesellschaft alleine zu vertreten.

Aufsichtsrat

Prof. Dr. Franz-Joseph Busse (Vorsitzender), Hochschullehrer, München

Dipl.-Kaufmann Stefan Ulrich Fleissner (stellvertretender Vorsitzender), Unternehmer, München

Frank Fleschenberg, selbständiger Kaufmann, München

(23) Inanspruchnahme von § 264b HGB –

nachfolgende inländische Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft im Sinne von § 264a HGB machen in Teilen von der Befreiungsvorschrift gemäß § 264b HGB Gebrauch:

FCR Cottbus GmbH & Co. KG

FCR Oldenburg GmbH & Co. KG

FCR Pößneck GmbH & Co. KG

FCR Regis Breitingen GmbH & Co. KG

FCR Dortmund GmbH & Co. KG

FCR Salzgitter GmbH & Co. KG

FCR Zeulenroda GmbH & Co. KG

FCR Wismar GmbH & Co. KG

 

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die FCR Immobilien AG, München

Wir haben den von der FCR Immobilien AG aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang und Kapitalflussrechnung – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.