PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG- Ergebnis des Geschäftsjahres -1.559.793,83 keine Bilanz zum Glänzen
Natürlich verbindet man mit dem Namen Project automatisch auch den Namen Wolfgang Dippold. Auch ihn kann diese Bilanz nicht befriedigen. Nicht nur das Ergebnis, sondern auch die Tatsache, dass die gewählten Beteiligungen nicht das WERT sind, was man einst gedacht hatte, denn hier gab es einen rechnerischen Wertberichtigunsgbedarf von über 900.000 Euro. Schauen Sie sich die Bilanz an. Also, auch bei Project ist nicht alles Gold, was glänzt.
PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Bamberg
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 11.01.2016 bis zum 31.12.2016
Jahresabschluss und Lagebericht
Gliederung
I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2016
II Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2016
III Anhang zum 31. Dezember 2016
IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016
V Bilanzeid
VI Wiedergabe des Vermerks des Abschlussprüfers
I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2016
| Geschäftsjahr | ||||
| Investmentanlagevermögen | EUR | EUR | EUR | in % |
|
A. Aktiva |
||||
| 1. Beteiligungen | 7.882.049,32 | 55,73 | ||
| 2. Barmittel und Barmitteläquivalente | ||||
| a) Täglich verfügbare Bankguthaben | 6.258.867,39 | 44,26 | ||
| 3. Forderungen | ||||
| a) Eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen | 1.000,00 | 0,01 | ||
| 14.141.916,71 | 100,00 | |||
|
B. Passiva |
||||
| 1. Rückstellungen | 21.163,00 | 0,15 | ||
| 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | ||||
| a) aus anderen Lieferungen und Leistungen | 5.191,59 | 0,04 | ||
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten | ||||
| a) gegenüber Gesellschaftern | 1.875,95 | 0,01 | ||
| b) Andere | 5.356.000,00 | 37,87 | ||
| 5.357.875,95 | 37,88 | |||
| 4. Eigenkapital | ||||
| a) Kapitalanteile | 10.975.636,85 | 77,61 | ||
| nicht eingeforderte ausstehende Einlage | -1.300.000,00 | -9,19 | ||
| eingefordertes Kapital | 9.675.636,85 | 68,42 | ||
| b) Nicht realisierte Gewinne aus Neubewertung | -917.950,68 | -6,49 | ||
| 8.757.686,17 | 61,93 | |||
| 14.141.916,71 | 100,00 | |||
II Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2016
| Investmenttätigkeit | Geschäftsjahr |
| EUR | |
| 1. Aufwendungen | |
| a) Verwaltungsvergütung | 19.377,18 |
| b) Verwahrsteilenvergütung | 31.237,50 |
| c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | 11.238,00 |
| d) Sonstige Aufwendungen | 579.990,47 |
| Summe der Aufwendungen | 641.843,15 |
| 2. Ordentlicher Nettoertrag | -641.843,15 |
| 3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -641.843,15 |
| 4. Zeitwertänderung | |
| a) Aufwendungen aus der Neubewertung | 917.950,68 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres | -917.950,68 |
| 5. Ergebnis des Geschäftsjahres | -1.559.793,83 |
III Anhang zum 31. Dezember 2016
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Bamberg, Kirschäckerstraße 25 und ist im Handelsregister des Amtsgerichtes in Bamberg unter der Nummer HRA 12029 eingetragen.
Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und in Verbindung mit der Verordnung über Inhalt, Umfang und Darstellung der Rechnungslegung von Sondervermögen, Investmentaktiengesellschaften und Investmentkommanditgesellschaften sowie über die Bewertung der zu dem Investmentvermögen gehörenden Vermögensgegenstände (KARBV) aufgestellt.
Die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (>die Gesellschaft<) ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft nach §1 Absatz 6 KAGB.
I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.
Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.
Das KAGB schreibt in den §§286 ff. i. V. m. §§ 168 ff. ein eigenes Bewertungsverfahren für die Anteile einer Investmentgesellschaft vor. Die gesetzlichen Vorschriften werden flankiert durch Art. 19 ff. der Level 2-AIFM-DVO und konkretisiert durch die Kapitalanlage Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (>KARBV<) der BaFin.
Die Gesellschaft investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft, von der sie 100% der Anteile hält, in verschiedene Objektgesellschaften, in denen die Projektentwicklungen durchgeführt werden.
Entsprechend der Investmentstruktur findet eine Bewertung von Vermögensgegenständen auf folgenden Ebenen statt:
• Unbebautes Grundstück
• Immobilienentwicklungs-Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft)
• Europagesellschaft
• Beteiligungsgesellschaft
• Fondsgesellschaft
Die angewendeten Bewertungsmodelle sind in der >Richtlinie über die Bewertungsgrundsätze, -verfahren, und -methoden der PROJECT Investment AG (KVG) — Bewertungs-Richtlinie< dargestellt.
Die Bewertungsrichtlinie regelt, dass der Verkehrswert für Vermögensgegenstände welche nicht zum Handel an einer Börse noch an einem anderen Markt zugelassen sind zu dem Wert anzusetzen sind welcher von sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Grunde gelegt würde.
Die Bewertungsrichtlinie unterscheidet grundsätzlich zwischen der Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken auf der einen Seite sowie der Unternehmensbewertung auf der anderen Seite. Die Unterscheidung in zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle vor und nach Baubeginn ist zweckmäßig und sachgerecht, da hierdurch der Projektentwicklungscharakter sowie die unternehmerische Wertschöpfung ab Baubeginn abgebildet werden.
Bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken wird der Wert des Baugrundstückes bis zum Beginn der Baumaßnahme nach den § 271 Absatz 1 KAGB i. V. m. §30 II Nr. 3 KARBV bestimmt. Vor Baubeginn ist laut §30 II Nr. 3 KARBV das Grundstück so zu bewerten, dass ein möglicher Abverkauf am Markt dargestellt wird und es nicht zur Baurealisierung kommt. Deshalb werden z. B. Anschaffungsnebenkosten des Grundstückserwerbes nicht berücksichtigt. Es dürfen jedoch Gebühren, welche als Bezugsgröße das Objektverkaufsvolumen haben als sonstiger Vermögensgegenstand aktiviert werden, sofern diese im Fall des Verkaufs und Nicht-Realisation des Projektes zurückvergütet werden müssen. Der auf dieser Grundlage angepasste Vermögenswert der Objektgesellschaft wird entsprechend der Beteiligungsquote bei der Beteiligungs- bzw. Europagesellschaft berücksichtigt.
Nach Baubeginn leitet sich der Wert der Objektgesellschaft aus der Kosten- und Ertragsprognose für die Immobilienerrichtung bzw. den -verkauf ab und wird durch ein entsprechendes Kapitalisierungsverfahren der betreffenden Cash-Flows auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ermittelt (i.S.d. §32 KARBV). Als Basiszinssatz wird die Rendite von Bundeswertpapieren mit 2-jähriger Restlaufzeit angesetzt. Als Marktrisikoprämie wird 7,0% zugeschlagen. Der Basismindestzinssatz beträgt 0%. Der Betafaktor als Maß für das unternehmerische Risiko kommt mit 1,0% zur Anwendung. Je nach Bauten- und Vertriebsstand der Projekte kommt es zu weiteren Zu- bzw. Abschlägen.
Da im Falle der durch die Fonds realisierten Projektentwicklungen die Dauer der einzelnen Projekte bis zu deren Abschluss sehr kurz ist, können die Risiken der Projektentwicklung nicht nur durch die Anpassung des Kapitalisierungszinssatzes dargestellt werden. Hier ist insbesondere eine Anpassung der Cash Flows der Projekte in Abhängigkeit vom Bautenstand zu berücksichtigen.
Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:
1. Beteiligungen
Die Beteiligungen werden mit dem sich aus der Vermögensaufstellung nach § 271 Absatz 3 KAGB ergebenden Wert angesetzt. In dieser Vermögensaufstellung werden die Beteiligungen an den Objektgesellschaften gemäß der oben beschriebenen Bewertungsmethode unter Berücksichtigung weiterer rückforderbarer Vergütungen angesetzt. Die übrigen Vermögensgegenstände und Schulden werden mit Ihren Werten aus dem geprüften Jahresabschluss (HGB-Bewertung) angesetzt. Zum Stichtag finden nur Bewertungen vor Baubeginn statt.
2. Barmittel
Die Barmittel und Barmitteläquivalente wurden grundsätzlich mit dem Nennbe-
trag angesetzt
3. Forderungen
Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.
4. Rückstellungen
Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Aufgrund der Restlaufzeit der Verpflichtungen von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.
5. Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
Die Beteiligungen betreffen die 100% Tochtergesellschaft, über welche mittelbar die Immobilienbeteiligungen eingegangen werden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf den beigefügten Anlagespiegel verwiesen.
Die Forderungen betreffen die Einlageforderung gegenüber der Gründungskommanditistin in Höhe von 1.000,00 EUR. Die Forderung hat eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.
Alle Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen in Höhe von 4.966,26 EUR. Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 5.356.000,00 EUR betreffen Einzahlungen für Beitritte, die erst im Folgejahr rechtswirksam werden, 1.875,95 EUR sind solche gegenüber Gesellschaftern.
Das gezeichnete Kapital ist in Höhe von 1.301.000,00 EUR ausstehend (davon 1.000,00 EUR eingefordert). Die Entwicklung der Kapitalkonten ist der beigefügten Kapitalkontenentwicklung zu entnehmen.
Die Vermögensgegenstände, die der Gesellschaft gehören, sind nicht Gegenstand von Rechten Dritter.
Die Verwaltungsvergütungen betreffen mit 19.377,18 EUR laufende Verwaltungsgebühren.
Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:
| Eigenkapitalvermittlung, Platzierungsgarantie: | 570.912,00 EUR |
| Haftungsvergütung: | 2.677,50 EUR |
| Sonstige Aufwendungen: | 6.400,97 EUR |
| Summe: | 579.990,47 EUR |
Die vergleichende Dreijahresübersicht gemäß § 14 KARBV, 101 I Satz 3 Nr. 6 KAGB stellt sich wie folgt dar:
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | |
| EUR | EUR | EUR | |
| Wert des Investmentvermögens | 8.757.686,17 | 0,00 | 0,00 |
Das Investmentvermögen ist erst 2016 gestartet.
Zu einem möglichen Anteilswert und die Wertentwicklung pro Anteil siehe unter D. Sonstige Pflichtangaben.
C. VERWENDUNGS- UND ENTWICKLUNGSRECHNUNG
Verwendungsrechnung:
| 1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres: | —641.843,15 EUR |
| 2. Belastung auf Kapitalkonten: | 641.843,15 EUR |
| 3. Bilanzgewinn: | 0,00 EUR |
| Entwicklungsrechnung: | |
| I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres: | 0,00 EUR |
| 1. Zwischenentnahmen: | 0,00 EUR |
| 2. Mittelzuflüsse (netto): | |
| a) Mittelzuflüsse aus Gesellschaftereintritten: | 10.316.480,00 EUR |
| b) Mittelabflüsse wegen Gesellschafteraustritten: | 0,00 EUR |
| 3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres: | —641.843,15 EUR |
| 4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres: | —917.950,68 EUR |
| II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres: | 8.757.686,17 EUR |
D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN
Beteiligungsgesellschaft
Die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG investiert mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienentwicklungen. Die Beteiligungsgesellschaft:
| 1. |
PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG, mit dem Sitz in der Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg |
| 2. |
Kommanditkapital zum 31. Dezember 2016: Die Gesellschaft hält seit der Gründung (2. Januar 2016) 100% der Anteile. Das eingezahlte Kommanditkapital beträgt zum Bilanzstichtag 8.800.000,00 EUR |
| 3. |
Verkehrswert der Beteiligung: 7.882.049,32 EUR |
Gesamtkostenquote
Für das Geschäftsjahr 2016 beträgt die Gesamtkostenquote 1,62%.
Die Kostenquote bezogen auf die Initialkosten beträgt 13,04%.
Da die Gesellschaft sich im abgelaufenen Geschäftsjahr noch in der Platzierungsphase befunden hat und damit das durchschnittliche Fondsvermögen nicht zu aussagekräftigen Werten führt, ergibt sich eine Gesamtkostenquote von 0,81 % für das Geschäftsjahr 2016, wenn man die Kosten im Verhältnis zum Net-Asset-Value zum Stichtag 31. Dezember 2016 setzt, die Kostenquote bezogen auf die Initialkosten beträgt dann 6,52%.
Das Konzept der Gesellschaft mit Initialkosten bei Beitritt der Anleger sieht bei den geplanten laufenden Kosten und einem stetig ansteigenden Net-Asset-Value eine abfallende Gesamtkostenquote vor.
Pauschalgebühren und Rückvergütungen
Die Gesellschaft hat keine Pauschalgebühren vereinbart mit Ausnahme der jährlichen Haftungsvergütung von 3.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer.
Der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft der Gesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Gesellschaftsvermögen an die Verwahrstelle oder an Dritte geleisteten Vergütungen oder Aufwendungserstattungen zu.
Es fließt kein wesentlicher Teil. der Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft an Vermittler von Kommanditanteilen der Gesellschaft.
Anzahl und Wert umlaufender Anteile
Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 11.317.000,00 EUR mit 38 Anlegern und der PROJECT Management GmbH. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 200.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 10.000 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer Einmalzahlung zuzüglich eines Ausgabeaufschlages.
Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.
Die Gesellschaft hat keinen Wert für einen Anteil, da jede Beteiligung individuell zu behandeln ist und die Gewinnverteilung im Verhältnis der absoluten durchschnittlichen Kapitalbeteiligung des jeweiligen Kommanditisten berechnet wird. Dadurch hat jede Beteiligung unabhängig von dem gezeichneten Kapital einen individuellen Wert. Um trotzdem einen Anteilswert als Orientierung darzustellen, wird zur vereinfachten Darstellung der Wert des Investmentvermögens ins Verhältnis zum eingezahlten Kommanditkapital. gesetzt. Das eingezahlte Kommanditkapital. beträgt 10.016.000,00 EUR. Der NAV beträgt 8.757.686,17 EUR. Bei Ansatz dieser Werte, ergibt sich ein Faktor von 0,87.
Unter Berücksichtigung der dargestellten Vorgehensweise, ergibt sich folgende Drei-Jahres-Übersicht bezüglich der Wertentwicklung pro Anteil:
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | |
| Wertentwicklung pro Anteil | 0,87 | 0,00 | 0,00 |
Das Investmentvermögen ist erst 2016 gestartet.
Sonstige Informationspflichten
Die Gesellschaft besitzt keine Vermögensgegenstände, die schwer Liquidierbar sind und für die deshalb besondere Regelungen gelten.
Das Liquiditätsmanagement der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert.
Zum aktuellen Risikoprofil und dem Risikomanagementsystem wird auf den Lagebericht verwiesen.
Angaben zu mittelbaren Immobilien (Immobilienübersicht)
Die PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Sitz der Immobiliengesellschaft | Objekt | Gesellschaftskapital (in TEUR) |
Beteiligungsquote | Zeitpunkt des Erwerbs1 | |
| Straße und Hausnummer | Ort | |||||
| PROJECT Wohnbau 56 GmbH & Co. KG (Bayreuther Str.) | Nürnberg | Bayreuther Straße 20 | Nürnberg | 1.289 | 12,41 % | 2016 |
| PROJECT PW Berner Str 9 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Berner Straße 9 | Berlin | 5.711 | 2,87 % | 2016 |
| PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG | Nürnberg | Brodersenstraße 26 | München | 3.536 | 0,40 % | 2016 |
| PROJECT Wohnbau 69 GmbH & Co. KG (Dachauer Str) | Nürnberg | Dachauer Straße | Erding | 15.150 | 23,97 % | 2016 |
| PROJECT Wohnbau 65 GmbH & Co. KG (Eschollbrücker Str) | Nürnberg | Eschollbrücker Straße 12 | Darmstadt | 670 | 1,49 % | 2016 |
| PROJECT Wohnbau 58 GmbH & Co. KG (Goosacker) | Nürnberg | Goosacker 1, 3 | Hamburg | 4.841 | 26,19 % | 2016 |
| PROJECT Gewerbebau 50 GmbH & Co. KG (Am Mühlenberg) | Nürnberg | Am Mühlenberg | Potsdam | 1.092 | 24,27 % | 2016 |
| PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG | Nürnberg | Reinhardtstraße 49 | Berlin | 3.808 | 1,81 % | 2016 |
| PROJECT Wohnbau 70 GmbH & Co. KG (Sigwolfstr.) | Nürnberg | Sigwolfstraße | Erding | 2.024 | 13,34 % | 2016 |
| PROJECT Wohnbau 52 GmbH & Co. KG (Trettachzeile) | Nürnberg | Trettachzeile 15 | Berlin | 2.109 | 68,85 % | 2016 |
1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft
Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:
| Lage | Größe | Art | Erwerbsjahr | Kaufpreis | Nebenkosten der Anschaffung |
| (m²) | (in TEUR) | (in TEUR) | |||
| Bayreuther Straße 20, Nürnberg | 4.414 | WI* | 2016 | 5.500 | 604 |
| Berner Straße 9, Berlin | 9.568 | WI* | 2015 | 3.500 | 480 |
| Brodersenstraße 26, München | 1.721 | WI* | 2015 | 2.775 | 255 |
| Dachauer Straße, Erding | 7.625 | WI* | 2016 | 12.000 | 1.135 |
| Eschollbrücker Straße 12, Darmstadt | 3.087 | WI* | 2016 | 4.500 | 592 |
| Goosacker 1, 3, Hamburg | 2.161 | WI* | 2016 | 3.700 | 486 |
| Am Mühlenberg, Potsdam | 5.700 | GI* | 2016 | 570 | 44 |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | 398 | GI* | 2015 | 2.500 | 352 |
| Sigwolfstraße, Erding | 9.805 | WI* | 2016 | 11.230 | 1.062 |
| Trettachzeile 15, Berlin | 13.619 | WI* | 2016 | 2.350 | 376 |
| Lage | Projektart | Projektstatus | Gebäudenutzfläche | Verkaufsbeginn | Baubeginn | Projektverkaufsvolumen |
| (m²) | (in TEUR) | |||||
| Bayreuther Straße 20, Nürnberg | Neubau | Eingekauft und in Planung | 6.500 | 2018 | 2018 | 34.618 |
| Berner Straße 9, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung | 5.304 | 2017 | 2017 | 23.305 |
| Brodersenstraße 26, München | Neubau | Eingekauft und in Planung | 1.396 | 2017 | 2017 | 9.155 |
| Dachauer Straße, Erding | Neubau | Eingekauft und in Planung | 9.401 | 2017 | 2017 | 63.827 |
| Eschollbrücker Straße 12, Darmstadt | Neubau | Eingekauft und in Planung | 4.608 | 2017 | 2018 | 25.257 |
| Goosacker 1, 3, Hamburg | Neubau | Eingekauft und in Planung | 3.500 | 2017 | 2018 | 19.657 |
| Am Mühlenberg, Potsdam | Neubau | Eingekauft und in Planung | 4.550 | 2017 | 2017 | 14.484 |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | Neubau | im Verkauf | 2.094 | Okt. 2015 | 2017 | 14.521 |
| Sigwolfstraße, Erding | Neubau | Eingekauft und in Planung | 7.601 | 2018 | 2018 | 50.897 |
| Trettachzeile 15, Berlin | Neubau | Eingekauft und in Planung | 7.061 | 2017 | 2018 | 32.376 |
| Lage | Verkaufsstand | Bautenstand | Verkehrswert Grundstück | anteiliger Verkehrswert | anteiliger Verkehrswert nach DCF | Projektfertigstellung |
| (in TEUR) | (in TEUR) | (in TEUR) | ||||
| Bayreuther Straße 20, Nürnberg | – | – | 6.900 | 124 | 2021 | |
| Berner Straße 9, Berlin | – | – | 5.810 | 174 | 2020 | |
| Brodersenstraße 26, München | – | – | 3.850 | 15 | 2019 | |
| Dachauer Straße, Erding | – | – | 12.250 | 3.412 | 2021 | |
| Eschollbrücker Straße 12, Darmstadt | – | – | 5.160 | 1 | 2020 | |
| Goosacker 1, 3, Hamburg | – | – | 4.320 | 1.124 | 2020 | |
| Am Mühlenberg, Potsdam | 0 % | – | 630 | 241 | 2022 | |
| Reinhardtstraße 49, Berlin | 0 % | – | 2.600 | 67 | 2019 | |
| Sigwolfstraße, Erding | – | – | 11.300 | 149 | 2021 | |
| Trettachzeile 15, Berlin | – | – | 3.710 | 1.130 | 2021 |
* WI = Wohnimmobilie | * GI = Gewerbeimmobilie
Die PROJECT SP 2 Europa GmbH ist an folgenden Objektgesellschaften beteiligt:
| Objekt | Gesellschaftskapital | Beteiligungsquote | Zeitpunkt des Erwerbs1 | |||
| Name der Immobiliengesellschaft | Sitz der Immobiliengesellschaft | Straße und Hausnummer | Ort | |||
| (in TEUR) | ||||||
| PROJECT PIW Wohnbau zwei GmbH & Co. KG (Breitenfurther. Str. 510 Wien) | Wien | Breitenfurter Straße 510 | Wien | 440 | 19,09% | 2016 |
| PROJECT PIW Wohnbau fünf GmbH & Co. KG (Freyenthurmgasse Wien) | Wien | Freyenthurmgasse 9 | Wien | 1.020 | 11,96% | 2016 |
1 rechtlicher Beitritt zur Gesellschaft
Die einzelnen Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:
| Lage | Größe | Art | Erwerbsjahr | Kaufpreis | Nebenkosten der Anschaffung |
| (m²) | (in TEUR) | (in TEUR) | |||
| Breitenfurter Straße 510, Wien | 3.763 | WI* | 2016 | 1.250 | 76 |
| Freyenthurmgasse 9, Wien | 3.688 | WI* | 2016 | 5.200 | 302 |
| Lage | Projektart | Projektstatus | Gebäudenutzfläche | Verkaufsbeginn | Baubeginn | Projektverkaufsvolumen |
| (m²) | (in TEUR) | |||||
| Breitenfurter Straße 510, Wien | Neubau | Eingekauft und in Planung | 1.926 | 2017 | 2017 | 9.799 |
| Freyenthurmgasse 9, Wien | Neubau | Eingekauft und in Planung | 2.800 | 2017 | 2017 | 18.480 |
| Lage | Verkaufsstand | Bautenstand | Verkehrswert Grundstück | anteiliger Verkehrswert | anteiliger Verkehrswert nach DCF | Projektfertigstellung |
| (in TEUR) | (in TEUR) | (in TEUR) | ||||
| Breitenfurter Straße 510, Wien | – | – | 1.274 | 65 | 2019 | |
| Freyenthurmgasse 9, Wien | – | – | 5.277 | 117 | 2019 |
* WI = Wohnimmobilie | * GI = Gewerbeimmobilie
E. ERGEBNISVERWENDUNG
Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit dem Gesellschaftsvertrag vor, das Ergebnis wie folgt zu verwenden:
Das Jahresergebnis von —641.843,15 EUR wird den Kapitalkonten belastet. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der von der Geschäftsführung vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.
Bamberg, den 30. März 2017
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2016
alte Werte in EUR
| Entwicklung der Anschaffungskosten | ||||
| 1.1.2016 | Zugänge | Abgänge | 31.12.2016 | |
| 1. Beteiligungen | ||||
| Beteiligungs KG | 0,00 | 8.800.000,00 | 0,00 | 8.800.000,00 |
| Summe Anlagevermögen | 0,00 | 8.800.000,00 | 0,00 | 8.800.000,00 |
| alte Werte in EUR | ||||
| Entwicklung der Abschreibungen | ||||
| 1.1.2016 | Abschreib. | Zuschreib. | 31.12.2016 | |
| 1. Beteiligungen | ||||
| Beteiligungs KG | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Summe Anlagevermögen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Entwicklung der Neubewertung | ||||
| 1.1.2016 | Abschreib. | Zuschreib. | 31.12.2016 | |
| 1. Beteiligungen | ||||
| Beteiligungs KG | 0,00 | -917.950,68 | 0,00 | -917.950,68 |
| Summe Anlagevermögen | 0,00 | -917.950,68 | 0,00 | -917.950,68 |
| Restwert Ende GJ | Restwert Ende VJ | |
| 1. Beteiligungen | ||
| Beteiligungs KG | 7.882.049,32 | 0,00 |
| Summe Anlagevermögen | 7.882.049,32 | 0,00 |
KAPITALKONTENENTWICKLUNG ZUM 31. DEZEMBER 2016
alle Werte in EUR
| Eigenkapital 01.01.2016 | Fremdkap./Ford. 01.01.2016 | Einlagen/Erhöhungen | Entnahmen/Vermind. | |
| PROJECT Management GmbH | ||||
| Kommanditkapital | 0,00 | 1.000,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | 0,00 | |||
| Kapitalkonto III | 0,00 | |||
| eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahl.verpflichtungen | 0,00 | – 1.000,00 | 1.000,00 | |
| Anleger | ||||
| Kommanditkapital | 0,00 | 11.316.000,00 | ||
| Kapitalkonto II | 300.480,00 | -300.480,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | 0,00 | 300.480,00 | ||
| Kapitalkonto III | 0,00 | |||
| nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | 0,00 | -11.316.000,00 | 10.016.000,00 | |
| Summe | 0,00 | 0,00 | 600.960,00 | 9.715.520,00 |
| Ergebnisanteil GJ 31.12.2016 | Eigenkapital 31.12.2016 | Fremdkap./Ford. 31.12.2016 | |
| PROJECT Management GmbH | |||
| Kommanditkapital | 1.000,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | 0,00 | ||
| Kapitalkonto III | 0,00 | ||
| eingeforderte, noch ausstehende Einlagen – Einzahl.verpflichtungen | – | ||
| Anleger | |||
| Kommanditkapital | 11.316.000,00 | ||
| Kapitalkonto II | 0,00 | ||
| Verlustausgleich (EK) | -641.843,15 | -341.363,15 | |
| Kapitalkonto III | 0,00 | ||
| nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | -1.300.000,00 | 0,00 | |
| Summe | -641.843,15 | 9.675.636,85 | -1.000,00 |
IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016
1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
a) Grundlagen der Gesellschaft
Die Vertriebszulassung der PROJECT Wohnen SP2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (>die Gesellschaft< oder >A1F4 wurde mit Bescheid vom 16. Februar 2016 gemäß den Vorschriften des KAGBs genehmigt. Damit ist die Gesellschaft gemäß §§ 1 (6), 149 KAGB eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und den Regeln des KAGB unterworfen.
Gegenstand der Gesellschaft ist insbesondere der Erwerb, das Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen im Bereich der Immobilienentwicklung.
Der Fonds ist ausschließlich für semi-professionelle Anleger im Sinne des §1 Absatz 19 Nummer 33 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) konzipiert. Dies bedeutet im Wesentlichen, dass der Anleger sich verpflichtet, mindestens 200.000,00 EUR zu investieren, in einem vom Vertrag über die Investitionsverpflichtung getrennten Dokument angibt, dass er sich der Risiken im Zusammenhang mit der beabsichtigten Verpflichtung bewusst ist und die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft hinreichend davon überzeugt ist, dass der Anleger in der Lage ist seine Anlageentscheidung selbst zu treffen und über entsprechende Marktkenntnisse und Erfahrungen verfügt sowie die Risiken für sich richtig bewerten kann.
Mit Beschluss der Geschäftsführung vom 22. Dezember 2016 wurde der Platzierungszeitraum bis zum 30. Juni 2017 verlängert.
Besonders hervorzuheben ist, dass mit dem KAGB die Beauftragung einer Verwahr-stelle für jedes Investmentvermögen vorgeschrieben wird (§80 KAGB). Die Aufgabe der Verwahrstelle ist im Wesentlichen die Sicherung der Vermögenswerte des Investmentvermögens. Für die Gesellschaft bedeutet dies eine lückenlose Überwachung und Freigabe der Investitionen und Zahlungen. Als Verwahrstelle wurde die CACEIS Bank Deutschland GmbH, seit 1. Januar 2017 unter CACEIS Bank S.A., Germany Branch firmierend, mit dem Sitz in München ausgewählt.
Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wurde die PROJECT Investment AG mit dem Sitz in Bamberg beauftragt. Der Fondsverwaltungsvertrag wurde mit Datum vom 4. Januar 2016 unterzeichnet und endet mit der Vollbeendigung der Gesellschaft. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und mit einer Frist von sechs Monaten zulässig.
Die PROJECT Investment AG erbringt für die Gesellschaft die kollektive Vermögensverwaltung gemäß den jeweils geltenden Rechtsvorschriften des KAGB. Dies umfasst die PortfoLioverwaLtung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Sinne des Anhangs I der Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011. Von diesen Tätigkeiten hat die PROJECT Investment AG den Datenschutz und die interne Revision ausgelagert. Die Anlegerverwaltung wird intern in der KVG mit Hilfe einer hauseigenen Software durchgeführt.
Die KVG erhält vom AIF keine einmaligen Gebühren (sogenannte Initalgebühren).
Für die Fondsverwaltung erhält die KVG eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,595% des gezeichneten Kommanditkapitals inkl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
Am Ende der Abrechnungsperiode erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von bis zu 20% des Betrages, welcher den Ausgabepreis unter Berücksichtigung einer jährlichen Verzinsung von 7% übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 8% des durchschnittlichen Nettoinventarwertes des AIF in der Abrechnungsperiode.
Im Geschäftsjahr sind laufende Verwaltungsgebühren in Höhe von 19.377,18 EUR angefallen.
Die KVG haftet bei ihrer Tätigkeit für Vorsatz und berufliche Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Zur Absicherung der potentiellen Berufshaftungsrisiken hat die KVG eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen.
b) Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Auch für das Geschäftsjahr 2016 wird für den deutschen Immobilienmarkt eine positive Bilanz gezogen. Die Wohnungsverkäufe in den von PROJECT ausgewählten Metropoleregionen blieben trotz der zu verzeichnenden Preissteigerungen stabil. Im Jahr 2016 wurden weniger als 300.000 Wohnungen fertiggestellt, was den Bedarf an neu zu schaffenden freien Wohnraum ebenso wenig decken wie die bereits vorhandene Knappheit ausgleichen konnte. Besonders in den Metropoleregionen wird auch weiterhin eine erhöhte Bautätigkeit zur Deckung der Nachfrage an Wohnraum notwendig sein. Dies wird unter anderem durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dieser Regionen gestützt. Ein ansprechender Arbeitsmarkt mit entsprechender wirtschaftlicher Entwicklung sichert den Metropolregionen Langfristigen Zuwachs der Bewohnerzahlen. Zusätzlich verstärken die stetigen Lohnzuwächse im Zusammenspiel mit dem Niedrigzinsumfeld die Nachfrage nach eigenen Wohnraum. Die Leerstandquoten erreichen mit einer Tendenz zu null (Bsp. München) historische Tiefstände. Auch die internationale Zuwanderung wird weiterhin den Wohnungsbau vorantreiben. Die bereits in den Vorjahren getroffene Aussage, dass in den kommenden fünf Jahren jeweils rund 400.000 Wohnungen neu gebaut werden müssten, um die Situation zu entspannen, hat weiterhin Gültigkeit. Dies wird auch durch die Anhebung der Zielquote für Wohnungsfertigstellungen auf 350.000 durch die Bundesregierung eindeutig belegt. Gerade mit Blick auf die Metropolregionen sind die Rahmenbedingungen derzeit äußerst vorteilhaft: Der Arbeitsmarkt ist stabil, die Einkommen steigen kräftig und die Einwohnerzahlen steigen. Die Zinsen liegen nach wie vor auf einem äußerst niedrigen Niveau. Damit ist gerade in den Metropolregionen der Bedarf deutlich höher als das Angebot. Diese Standorte sind nicht nur generell größer und dichter besiedelt, sie sind in der jüngeren Vergangenheit auch schneller gewachsen als die kleinen Standorte. Auch die Einkommen haben sich in den Metropolregionen besser entwickelt als in den übrigen Städten.
Eine Immobilienblase in Deutschland besteht nicht. Zum einen spricht hier die bereits dargestellte Wohnraumknappheit gegen einen Nachfrageeinbruch. Unter Betrachtung der Faktoren Immobilienpreise, Kredite, Einkommen und Wirtschaftswachstum ist eine Immobilienblase für Deutschland nicht festzustellen. Zwar steigen die Hauspreise und das Kreditvolumen hat zugenommen, aber die Kredite sind langsamer gestiegen als die Löhne. Das heißt, dass der Verschuldungsgrad eher zurückgegangen ist als gestiegen. In Deutschland bringen die Käufer viel Eigenkapital mit und tilgen die Kredite zuverlässig und schnell. Eine spekulative Blase würde sich vor allem dadurch zeigen, dass Immobilien nicht mehr primär wegen ihrer Nutzung gekauft werden, sondern wegen der Erwartung kurzfristiger Wertsteigerungen. Das geht dann aber einher mit höheren Beleihungsausläufen und kürzeren Zinsbindungen. Aber gerade dies ist in Deutschland nicht der Fall, sondern entwickelt sich genau entgegengesetzt.
Seit der Finanzkrise ist die gut vermietbare Wohnimmobilie für private Kapitalan-legerzunehmend interessanter geworden. Die niedrigen Hypothekenzinsen, die ab Mitte 2010 erstmals die 3%-Marke bei zehnjähriger Laufzeit unterschritten haben, und das schwindende Vertrauen in die gemeinsame europäische Währung veranlassen eine breitere Schicht in der Bevölkerung in Wohnimmobilien zu investieren. Dies gilt besonders für die wirtschaftsstarken Ballungszentren und Hochschulstandorte, die stabile bis steigende Mieten und damit eine positive Rendite- und Wertentwicklung versprechen. Diese Daten sprechen für die PROJECT Investitionen in den Metropolregionen Nürnberg, München, Frankfurt, Hamburg und Berlin. Diese Ausrichtung auf starke Metropolregionen wurde im Geschäftsjahr mit der Anbindung der Regionen Düsseldorf und Wien weiter ausgebaut.
In Zeiten sinkender Margen bei Geldanlagen zehrt die Inflation die realen Investitionsgewinne häufig auf. Aktuell sind überdies Negativzinsen am Geldanlagemarkt zu beobachten, die nicht einmal mehr eine Teilkompensation zulassen. Damit droht ein Substanzverlust des eingesetzten Kapitals. Die Alternative hierzu ist die Investition in Sachwertanlagen. Durch die Regulierung der geschlossenen Immobilienfonds durch das KAGB, ist nun auch das Schutz- und Sicherheitsbedürfnis der privaten Anleger erhöht worden, so dass diese Option viele Anleger nutzen, um die Risiken in ihrem Depot durch AIF breiter zu streuen. In 2016 war die Zahl der emittierten AIF weiter rückläufig, so dass sich die PROJECT Investment Gruppe mit ihrem nachgewiesenen erfolgreichen Konzept sehr gut im Markt platziert hat und auch im Geschäftsjahr 2017 weiter die erreichte Marktposition ausbauen wird.
2. LAGE DES UNTERNEHMENS
a) Ertragslage
Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |||
| EUR | % | EUR | % | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Summe der Erträge | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Verwaltungsvergütungen | -19.377,18 | 3,02 | 0,00 | 0,00 |
| Verwahrstellenvergütung | -31.237,50 | 4,87 | 0,00 | 0,00 |
| Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | -11.238,00 | 1,75 | 0,00 | 0,00 |
| Sonstige Aufwendungen | -579.990,47 | 90,36 | 0,00 | 0,00 |
| Summe der Aufwendungen | -641.843,15 | 100,00 | 0,00 | 0,00 |
| Ordentlicher Nettoertrag | -641.843,15 | 100,00 | 0,00 | 0,00 |
| Realisiertes Ergebnis | -641.843,15 | 100,00 | 0,00 | 0,00 |
| Erträge aus Neubewertung | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Aufwendungen aus Neubewertungen | -917.950,68 | 143,02 | 0,00 | 0,00 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses | -917.950,68 | 143,02 | 0,00 | 0,00 |
| Ergebnis des Geschäftsjahres | -1.559.793,83 | 243,02 | 0,00 | 0,00 |
Da sich alle Projekte, die die Gesellschaft mittelbar über ihre Beteiligungsgesellschaft angekauft hat, zum Stichtag noch nicht in der Phase der Übergabe der verkauften Einheiten befunden haben, haben zum Stichtag noch keine Gewinnzuweisungen stattgefunden.
Die Verwaltungsvergütungen betreffen ausschließlich laufende Gebühren; diese beziehen sich auf das gezeichnete Kommanditkapital und werden mit 0,595% inklusive etwaiger Umsatzsteuer berechnet.
Die sonstigen Aufwendungen beinhalten:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| EUR | EUR | |
| Eigenkapitalvermittlung | 570.912,00 | 0,00 |
| Geschäftsführung/Haftungsvergütung | 2.677,50 | 0,00 |
| Sonstige Aufwendungen | 6.400,97 | 0,00 |
| 579.990,47 | 0,00 |
Die Eigenkapitalvermittlung inkl. Ausgabeaufschlag beträgt 5,70% inklusive Umsatzsteuer und bezieht sich auf das gezeichnete Kommanditkapital.
Diese Kostenposition wird im folgenden Geschäftsjahren letztmalig anfallen, da zum 30. Juni 2017 die Platzierungsphase endet.
Die Aufwendungen aus Neubewertung entstehen durch die nach dem KAGB erforderliche Bewertung der Beteiligungsgesellschaften und damit mittelbar auch der angekauften Immobilienprojekte. Die Verluste entstehen in der Bewertungsrichtlinie im Wesentlichen dadurch, dass sich die Projekte noch vor Baubeginn befinden und dadurch einzelne Anschaffungsnebenkosten nicht aktiviert werden dürfen. Nach Baubeginn der Objekte wechselt gemäß Bewertungsrichtlinie die Bewertungsmethodik und ermöglicht die Einbeziehung von zukünftigen Erträgen. Alle Objekte des AIF befinden sich noch vor Baubeginn.
Nach dem sich der AIF im Geschäftsjahr 2016 noch in der Platzierungsphase befand, ist das Ergebnis der Gesellschaft im Wesentlichen mit den Initialkosten belastet, denen in dieser Phase konzeptionsbedingt keine Erträge entgegenstehen. Darüber hinaus ist das Jahresergebnis erheblich durch die Aufwendungen aus der Neubewertung beeinflusst.
Da diese Effekte auch im Geschäftsjahr 2017 einen erheblichen Einfluss auf das Jahresergebnis haben werden, wird das Jahresergebnis in 2017 auf einem vergleichbaren Niveau liegen.
b) Finanzlage und Liquidität
Die Veränderungen in den Finanzströmen ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| EUR | EUR | |
| Jahresergebnis | -1.559.793,83 | 0,00 |
| Nicht realisierte Gewinne/Verluste | 917.950,68 | 0,00 |
| Zahlungsunwirksame Ergebnisveränderungen | 0,00 | 0,00 |
| -641.843,15 | 0,00 | |
| Zahlungswirksame Veränderungen der Forderungen | 0,00 | 0,00 |
| Zahlungswirksame Veränderungen der Verbindlichkeiten und Rückstellungen | 28.230,54 | 0,00 |
| Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -613.612,61 | 0,00 |
| Auszahlung für Beteiligungen | -8.800.000,00 | 0,00 |
| Einzahlungen aus Beteiligungen | 0,00 | 0,00 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -8.800.000,00 | 0,00 |
| Mittelveränderungen aus Einzahlungen der Anleger | 15.672.480,00 | 0,00 |
| Mittelveränderungen aus Auszahlungen an Anleger | 0,00 | 0,00 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 15.672.480,00 | 0,00 |
| Zahlungsmittelbestand zu Beginn des Geschäftsjahres | 0,00 | 0,00 |
| Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit | -613.612,61 | 0,00 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -8.800.000,00 | 0,00 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 15.672.480,00 | 0,00 |
| Zahlungsmittelbestand zum Ende des Geschäftsjahres | 6.258.867,39 | 0,00 |
Basierend auf dem Fondskonzept finden in den Anfangsjahren des Investmentvermögens keine Rückzahlungen aus der Beteiligungsgesellschaft statt, so dass sich die Investitionstätigkeit derzeit mit einem negativen Cashflow darstellt. Im Geschäftsjahr 2016 wurden erste Investitionen entsprechend dem Investitionsplan vorgenommen.
Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit ist in diesem Fondskonzept in den ersten Geschäftsjahren negativ, da bei den Projekten die Erträge erst in den späteren Geschäftsjahren durch die Übergaben der Wohneinheiten erzielt werden. In der Platzierungsphase ist die betriebliche Tätigkeit insbesondere durch die Initialkosten für die neu beigetretenen Anleger geprägt.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist im Geschäftsjahr durch Einzahlungen der Anleger geprägt. In den Einzahlungen der Anleger sind Einzahlungen in Höhe von 5.356.000,00 EUR von Anlegern enthalten, die erst im Folgejahr rechtswirksam beigetreten sind.
Die KVG hat ein Liquiditätsmanagement eingerichtet, welches die Einhaltung der eingegangenen Verpflichtungen laufend überwacht und sicherstellt.
c) Vermögenslage
In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:
| Geschäftsjahr | Vorjahr | Veränd. | |||
| EUR | % | EUR | % | EUR | |
| Aktiva | |||||
| Beteiligungen | 7.882.049,32 | 55,73 | 0,00 | 0,00 | 7.882.049,32 |
| Barmittel | 6.258.867,39 | 44,26 | 0,00 | 0,00 | 6.258.867,39 |
| Forderungen | 1.000,00 | 0,01 | 0,00 | 0,00 | 1.000,00 |
| Bilanzsumme | 14.141.916,71 | 100,00 | 0,00 | 0,00 | 14.141.916,71 |
| Passiva | |||||
| Rückstellungen | 21.163,00 | 0,15 | 0,00 | 0,00 | 21.163,00 |
| Verbindlichkeiten aLuL* | 5.191,59 | 0,04 | 0,00 | 0,00 | 5.191,59 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 5.357.875,95 | 37,88 | 0,00 | 0,00 | 5.357.875,95 |
| Eigenkapital | 8.757.686,17 | 61,93 | 0,00 | 0,00 | 8.757.686,17 |
| Bilanzsumme | 14.141.916,71 | 100,00 | 0,00 | 0,00 | 14.141.916,71 |
* aus Lieferungen und Leistungen
Die Höhe der Bilanzsumme ist im Wesentlichen auf die Aufnahme der Anleger in der Platzierungsphase und den damit verbundenen Einzahlungen zurückzuführen.
Die Beteiligungen betreffen die Einlagen im Geschäftsjahr 2016 in die Beteiligungsgesellschaft PROJECT SP2 Beteiligungs GmbH & Co. KG und die Aufwendungen aus der Neubewertung.
Die Barmittel beinhalten die im Geschäftsplan im Zusammenhang mit dem Risikomanagement festgelegte Liquiditätsreserve.
Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Jahresabschlusskosten und Verwahrstellenvergütungen.
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind mit 5.356.000,00 EUR Einzahlungen von Anlegern, die erst in 2017 rechtswirksam beitreten, enthalten.
3. TÄTIGKEITSBERICHT
a) Anlageziele und -politik
Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland und Wien kann seit Jahren nicht durch fertiggestellte Neubauten gedeckt werden. Trotz rückläufiger Bevölkerungsentwicklung lassen der Trend zu kleineren Haushalten und der steigende Wohnflächenbedarf pro Kopf eine weiter ansteigende Nachfrage nach Wohnfläche erwarten. Dies kann insbesondere in Ballungszentren zu einer Verknappung an Wohnraum führen. Der Trend beim Wohnen geht zurück in die Städte. Das höhere Angebot an Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten, Bildung und Kultur ist ebenso Magnet wie eine flächendeckende medizinische Grundversorgung — sowohl für junge als auch für ältere Menschen.
Das größte Wertschöpfungspotential sieht die PROJECT Gruppe daher bei Investitionen in Immobilienentwicklungen in unterschiedlichen Metropolregionen. Der Fokus liegt dabei auf dem Grundstückserwerb, der Entwicklung, dem Bau oder der Sanierung und dem Verkauf von (Wohn)immobilien. Durch die Konzentration auf die kurzen und attraktiven Phasen Neubau und Sanierung (Investitionszyklen von etwa drei bis fünf Jahren) können die Vorteile der Immobilie genutzt und gleichzeitig Stressfaktoren von Bestandsimmobilien wie Leerstände oder die schlechte Abschätzbarkeit späterer Verkaufspreise vermieden werden. Dadurch liegen die Renditeerwartungen deutlich über denen klassischer Immobilien oder Immobilienfonds.
Die Gesellschaft investiert im Sinne des § 261 KAGB mittelbar über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilien als Sachwerte. Ziel der Anlagen der Gesellschaft ist es hierbei durch den Erwerb und die Veräußerung von mittelbaren Beteiligungen an Gesellschaften, die im Bereich der Immobilienentwicklung tätig sind, Erträge aufgrund zufließender Erlöse zu erwirtschaften, um dadurch einen kontinuierlichen Wertzuwachs bei der Gesellschaft zu erreichen.
Die Investitionen erfolgen dadurch, dass sich die Gesellschaft an einer Beteiligungsgesellschaft beteiligt, die sich ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt. Die einzelnen Immobilienentwicklungsgesellschaften erwerben unbebaute beziehungsweise bebaute Grundstücke, planen die spezifischen Bauvorhaben und führen diese durch. Der Fokus der Objektgesellschaften liegt auf dem Erwerb von Wohnimmobilien in attraktiven Lagen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Um eine breite Streuung des Investitionskapitals zu ermöglichen, investiert die Fondsgesellschaft mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft zusammen mit anderen Fondsgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Objektgesellschaften. Nach Rückfluss des investierten Kapitals aus den abgeschlossenen Immobilienentwicklungen kann dieses von der Beteiligungsgesellschaft in neue Immobilienentwicklungen durch die Beteiligung an Objektgesellschaften reinvestiert werden, um die Wertschöpfung des Investitionskapitals zu steigern sowie die Streuung des Investitionskapitals zu erhöhen. Nach Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft wird im Rahmen der Liquidation das gesamte verbliebene Investitionskapital an die Anleger ausgezahlt.
Mit der Konzentration auf die kurze Phase der Immobilienentwicklung werden übliche Herausforderungen von lang gehaltenen Bestandsimmobilien wie Nachvermietungsprobleme, Revitalisierungskosten oder schwer kalkulierbare Verkaufspreise vermieden. Zudem bietet diese Phase hohe Renditepotenziale im Bereich der Immobilienanlage.
Die Gesellschaft verfolgt bei den Investitionen im Wesentlichen folgende Anlageziele:
▪ Investitionen in mindestens fünf verschiedene Immobilienentwicklungen
▪ Investitionen in mindestens drei verschiedene Metropolregionen (Regionen mit mehr als 400.000 Einwohner)
▪ keine Aufnahme von Fremdkapital
▪ Die Investitionen erfolgen überwiegend in bebaute und unbebaute Grundstücke
b) Risikomanagement
Die Gesellschaft ist, um Chancen wahrnehmen zu können, im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit auch Risiken ausgesetzt. Die KVG besitzt aufbauend auf langjähriger Erfahrung ein Risikomanagementsystem zum bewussten und kalkulierten Umgang mit Risiken.
Die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hat aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements sehr hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse, dessen oberstes Ziel neben der Erfüllung gesetzlicher Anforderungen die Optimierung des Chancen-/Risiko-Profils ist. Dieses Ziel trägt maßgeblich zur Sicherung der Existenz der Gesellschaft und zur Erhöhung des Unternehmenswerts bei. Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein bewusster und kontrollierter Umgang mit Risiken auf Basis einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risikozusammenhänge.
Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die Anlage- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.
Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanagementprozesse jederzeit erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden.
Die wesentlichen Risiken aus der Anlagestrategie sind:
Assetrisiko
Das Assetrisiko ergibt sich aus der Tätigkeit der Immobilienentwicklung. Es bezeichnet das Risiko, dass sich das geplante Ergebnis aus den Immobilienentwicklungen nicht wie geplant darstellt und sich somit ungünstig auf die Rendite der Gesellschaft auswirken kann.
Das Baukostenrisiko beschreibt dabei das Risiko, dass die tatsächlichen Baukosten einer Immobilienentwicklung die ursprünglich kalkulierten Kosten übersteigen und somit die vorgesehene Objektrendite nicht erreicht wird.
Unter das Bauzeitrisiko fallen Verzögerungen bei der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die damit einhergehende Verschiebung der Cash Flows nach hinten hat Einfluss auf die Objektrendite.
Das Verkaufs-/Vermarktungsrisiko auf Makro- und Mikroebene bezeichnet das Risiko, dass der Abverkauf zeitverzögert oder nur zu geringeren Veräußerungspreisen möglich ist. Ursächlich hierfür sind Veränderungen der Markt- und Standortbedingungen auf Makroebene (Risiko Metropolregion) oder Veränderungen der Standortbedingungen und sonstige (verkaufs-)wertbeeinflussende Faktoren auf Mikroebene (Standortrisiko). Als Konsequenz hieraus können renditebeeinflussende Faktoren wie sinkende Verkaufserlöse und Zeitverzögerungen im Abverkauf der Immobilien resultieren.
Ziel des Portfoliomanagements der KVG ist die Wertsteigerung des von Anlegern in der Gesellschaft angelegten Vermögens auf Basis der Geschäfts- und Risikostrategie unter Beachtung der regulatorischen Vorgaben zum Schutze und im Interesse der Anleger.
Durch den regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Portfoliomanagement und der unabhängigen Risikomanagementfunktion werden die Assetrisiken Laufend überwacht und durch einschlägige Organisationsrichtlinien und Arbeitsanweisungen proaktiv gesteuert. Dabei spielt der Investitionsprozess eine wesentliche Rolle. Ein Investitionsvorhaben durchläuft demnach immer ein Due-Diligence-Verfahren, das alle den Wert beeinflussenden Faktoren beleuchtet und eine Risikoeinschätzung liefert. Die Auswahl der einzelnen Immobilienobjekte erfolgt somit auf Basis festgelegter Investitionskriterien im Hinblick auf stabile Renditeerwartung sowie planbaren und zügigen Verkauf. Dabei wird vor dem Hintergrund einer angemessenen Risikostreuung stets das Gesamtportfolio berücksichtigt. Unterstützt wird der Investitionsprozess durch eine laufende Risikoüberwachung des Beteiligungsbestandes. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitung der festgelegten Risikobereitschaft und der definierten Anlagebeschränkungen, wie z. B. max. Investitionsquote je Region, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht.
Marktrisiko
Ein Marktrisiko resultiert für die Gesellschaft in der Platzierungsphase besonders im Rahmen des Verkaufs seiner Anteile auf dem Kapitalmarkt (Platzierungsrisiko). Das heißt, dass das geplante Eigenkapital nicht, nicht rechtzeitig oder nicht in der benötigten Höhe zur Verfügung steht. Dies kann aufgrund nicht ausreichender Investitionsmittel zu einer Verzögerung der geplanten Investition führen. Im Rahmen des Frühwarnsystems wird der Planumsatz laufend überwacht, um frühzeitig gegensteuern zu können.
Im Rahmen der Investitionsphase bestehen Marktrisiken im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt (Investitionsrisiko). Das bedeutet, dass aufgrund eines marktbedingten rückläufigen Immobilienentwicklungspotentials keine ausreichende Anzahl an Projekten zur Verfügung steht und somit das eingeworbene Kapital nicht oder nicht rechtzeitig investiert werden kann. Eine niedrige Investitionsquote kann zu einer geringeren Rendite führen. Durch die enge Zusammenarbeit mit der PROJECT Immobilien Gruppe und deren Marktkompetenz, wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt laufend beobachtet. Dabei werden auch potentielle Märkte mit berücksichtigt.
Liquiditätsrisiko
Das Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d. h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehrtermingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird in Höhe und Zeitpunkt durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben. Das Liquiditätsmanagementsystem umfasst die Überwachung der Liquidität mit dem Ziel., dass die Begleichung der bestehenden und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen jederzeit gewährleistet ist. Dabei ist neben sicheren auch für unsichere Zahlungsströme, z. B. aus Risiken (Risikokapitalbedarf), Liquidität vorzuhalten. Durch einen regelmäßigen Informationsaustausch zwischen Liquiditätsmanagement und Risikomanagement, wird die Überwachung des Liquiditätsbestandes sichergestellt. Das Limitsystem spielt hierbei eine zentrale Rolle, da es rechtzeitig Überschreitungen der definierten Liquiditätsober- bzw. -untergrenzen, signalisiert und damit ein frühzeitiges Einleiten von Steuerungsmaßnahmen ermöglicht. Ergänzt wird diese Maßnahme durch regelmäßige Stresstests. Dabei werden die Auswirkungen von außergewöhnlichen Risikoszenarien auf die Liquiditätssituation untersucht.
Operationelles Risiko
Das operationelle Risiko beschreibt die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit interner Verfahren und Systeme bzw. des Versagens von Menschen (sonstige operationelle Risiken) oder aufgrund von Rechtsverstößen (Compliancerisiken) und externer Risiken (politisches, rechtliches und steuerliches Risiko sowie Katastrophenrisiko) entstehen können.
Zur Identifikation und Steuerung operationeller Risiken, bedient sich die KVG eines Internes Kontrollsystem (IKS), das insbesondere die Funktionsfähigkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit von Geschäftsprozessen sicherstellt, und eines Compliancemanagementsystems sowie weiterer Managementkomponenten.
Zusammenfassend ergibt sich aus den aktuellen Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdende Beeinträchtigung der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.
Maßnahmen zur Bewertung der Sensitivität des AlF-Portfotios
Bei dem durchgeführten Stresstest werden vor allem die Auswirkungen wesentlicher Risiken auf die Liquidität untersucht. Die Stressparameterwurden im Rahmen der Überprüfung der Geschäfts- und Risikostrategie durch den Vorstand definiert und wurden auf Basis der wesentlichen Risiken entwickelt. Es werden folgende Szenarien unterstellt:
▪ außerordentlicher Anstieg der Auszahlungen für Investitionen (Kostenanstieg) um 15% (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft)
▪ außerordentlicher Rückgang der Einzahlungen aus Rückflüssen (Kostenanstieg und sinkende Immobilienverkaufspreise) um 15% (Baukosten, Bauzeit- und Genehmigungsrisiko sowie operationelles Risiko der Objektgesellschaft und Verkaufs-/Vermarktungsrisiko)
▪ außerordentlich negative Entwicklung des Zeichnungsvolumens (in der Platzierungsphase) um 20% (Platzierungsrisiko)
Die Überprüfung der Parameter hat ergeben, dass alle wesentlichen Risiken im Rahmen des Stresstests berücksichtigt werden. Es ergaben sich keine Auffälligkeiten. Die Liquiditätslage war im Stresstest durchgängig positiv.
Das Risikoprofil der Gesellschaft und die zu dessen Steuerung eingerichteten Risikomanagementsysteme beruhen auf der im Prospekt beschriebenen Anlagestrategie und stellen dar, wie sich das Gesamtrisiko in den jeweiligen Phasen der Fonds-Laufzeit zusammensetzt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in den Übergangszeiten eine klare Abgrenzung der Phasen kaum möglich ist.
Platzierungsphase
Während der Platzierung des Fonds stehen die Investitionsrisiken im Vordergrund. Die Auswahl und Höhe der Einzelinvestitionen steht noch nicht abschließend fest. Es besteht daher das Risiko, dass das Kapital aufgrund von Immobilienmarktrisiken nicht in einem angemessenen Zeitraum renditebringend investiert werden kann. Neben den Investitionsrisiken bestehen noch operationelle Risiken.
Investitionsphase
In der Investitionsphase investiert die Gesellschaft über eine Beteiligungsgesellschaft in Immobilienwicklungsgesellschaften mit den Investitionsschwerpunkten Entwicklung und Neubau von Wohnimmobilien sowie deren Veräußerung. Aus dieser Investitionstätigkeit entstehen sogenannte Assetrisiken. Hierzu gehören insbesondere Risiken, die sich bei der Umsetzung einer Immobilienentwicklung ergeben. Dies sind z. B. Baukosten- und Bauzeitenrisiken sowie Risiken aus der Veräußerung der entwickelten Wohneinheiten (Verkaufs- und Vermarktungsrisiken). Die Assetrisiken haben somit einen großen Anteil am Gesamtrisiko. Bei einer bezüglich des Rendite-Risiko-Verhältnisses optimalen Investitionsquote werden dabei die Investitionsrisiken reduziert, d. h. sie besitzen einen eher geringeren Anteil am Gesamtrisiko. Operationelle Risiken sind im Verhältnis zu den Asset- und Investitionsrisiken eher geringer.
Liquidierungsphase
Zum Ende der Fondslaufzeit werden keine neuen Investitionen mehr getätigt. Im Mittelpunkt stehen die Abwicklung des Fonds und damit die Rückzahlung des Kapitals an die Anleger. Der administrative Teil steht damit im Vordergrund des operativen Geschäfts. In dieser Phase haben die operationellen Risiken einen höheren Anteil am Gesamtrisiko.
Die maximal. gewünschte Ausprägung der Risiken wird durch die risikostrategische Ausrichtung des AIF bestimmt, deren Ziel es ist ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis herzustellen.
Der AIF befindet sich derzeit in der Platzierungsphase. Dabei verteilt sich das Gesamtrisiko wie folgt auf die identifizierten Risiken (Risikoprofil):
Das Risikoprofil entspricht dem für die Platzierungsphase typischen Bild, d. h. die Risiken befinden sich im Wesentlichen im Investitionsbereich.
c) Struktur des Portfotios
Zum 31. Dezember 2016 war der in Platzierung befindliche AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG und PROJECT SP 2 Europa GmbH, an denen er zu 100% beteiligt ist, an insgesamt zwölf Immobilienentwicklungen in den fünf deutschen Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und München sowie in der österreichischen Metropolregion Wien beteiligt.
In den beiden nachfolgenden Darstellungen erfolgt ein Überblick über die Verteilung der Investitionsmittel auf die einzelnen Metropolstandorte sowie auf die einzelnen Projektphasen bzw. den Projektstatus:
In 2016 wurde mit Start der Emissionsphase des AIF auch mit dem Aufbau des Investitionsportfolios begonnen. Bis Ende des Geschäftsjahres 2016 wurden Beteiligungen an neun neuen Immobilienentwicklungen und drei laufenden Immobilienentwicklungen eingegangen, welche unten näher vorgestellt werden. Bei den Immobilienvorhaben, welche mittelbar über die Beteiligungsgesellschaften und die jeweilige Objektgesellschaft angekauft wurden, handelt sich um vier Objekte in der Metropolregion Berlin, ein Objekt in der Metropolregion Hamburg, ein Objekt in der Metropolregion Frankfurt am Main, ein Objekt in der Metropolregion Nürnberg, drei Objekte in der Metropolregion München und zwei Objekte in der Metropolregion Wien:
Bayreuther Straße 20, Nürnberg
Auf dem im November 2016 über die Objektgesellschaft PROJECT Wohnbau 56 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PW Bayreuther Str. 20 GmbH & Co. KG) in der Bayreuther Straße 20 in Nürnberg angekauften Grundstück ist die Errichtung einer Wohnanlage mit ca. 82 Eigentumswohnungen sowie 53 Tiefgara-genstellplätzen und 29 Außenstellplätzen geplant. Die Gesamtwohnfläche wird ca. 6.500 m2 betragen. Das 4.414 m2 große Grundstück liegt im gefragten Nürnberger Stadtteil Gärten bei Wöhrd. Die Ansiedlung gleich mehrerer nahe liegender Lehrstühle der Friedrich-Alexander-Universität sowie der Technischen Hochschule Nürnberg, die fußläufig gut zu erreichende Innenstadt und die mit dem Wöhrder See einzigartige Naherholungszone begründen diesen Status. Der in Grundstücksnähe befindliche und bei der Bevölkerung beliebte Nürnberger Stadtpark trägt darüber hinaus zur guten Lage bei. An der Bayreuther Straße gelegen, besticht das Grundstück durch seine sehr gute Infrastruktur und die verkehrliche Anbindung. Von der nur 15 Meter entfernten U-Bahn-Haltestelle >Rennweg< gelangt man zum Hauptbahnhof in sechs Minuten und zum Airport Nürnberg in elf Minuten und die nahegelegene Straßenbahnlinie trägt zur hervorragenden ÖPNV-Anbindung bei. Für den Individualverkehr sind die Autobahnen A3 und A73 schnell erreichbar. Die Eingabeplanung ist für das Bauvorhaben in 2017 vorgesehen.
Berner Straße 9, Berlin
In 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Berner Str. 9, Berlin GmbH & Co. KG das 9.568 m2 große Grundstück im Berliner Ortsteil Lichterfelde erworben. Auf dem nahezu rechteckig zugeschnittenen Grundstück ist die Errichtung von sechs freistehenden, nach Süden ausgerichteten Stadtvillen vorgesehen. Diese werden über jeweils zwei Geschosse sowie ein Staffelgeschoss verfügen. Die Realisierung der geplanten 66 Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt rund 5.300 m2 verteilen sich auf zwei Bauabschnitte zu gleichen Teilen. Zusätzlich sind 52 Tiefgaragenstellplätze vorgesehen. Lichterfelde-West zählt zu den nobelsten und beliebtesten Wohnlagen Berlins. Die Nachbarschaft zum ruhig gelegenen Objektgrundstück ist geprägt von Einfamilien- und kleinen Mehrfamilienhäusern sowie Stadtvillen in offener Bauweise, umgeben von großzügigen Gärten mit altem Baumbestand. Die umliegenden Straßen sind ruhige, mit Laubbäumen gesäumte Seitenstraßen. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindertagesstätten und Schulen befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Anbindung an den Individual- und öffentlichen Verkehr ist gut. Mit der Goerzallee und der Drakestraße sind wichtige Verkehrsachsen in der Nähe. Wenige Meter fußläufig vom Grundstück befinden sich zwei Buslinien sowie die ca. 1,7 km entfernte S-Bahnlinie 1. Neben Deutschlands größten botanischen Garten bieten der Schlosspark Lichterfelde und der Grünstreifen entlang des Teltow-Kanals Naherholungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe. Für das Bauvorhaben erfolgt nach Abschluss der Planungs- und Genehmigungsphase in 2017 der Vertriebsstart.
Breitenfurter Straße 510, Wien
Auf dem im August 2016 über die Objektgesellschaft PROJECT PIW Wohnbau zwei GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PIW Breitenfurter Straße 510 Wien GmbH & Co. KG) erworbenen 3.763 m2 großen Grundstück in der Breiten-furter Straße 510 wird im 23. Wiener Bezirk Liesing ein Wohnensemble entwickelt, das zwei straßenseitige Gebäude mit je sechs Eigentumswohnungen sowie sechs hofseitige Wohnhäuser mit je zwei Eigentumswohnungen vorsieht. Aufgrund der attraktiven Südhanglage des Grundstücks ergibt sich ein ansprechender Ausblick auf den südwestlich gelegenen Wienerwald. Die gehoben ausgestatteten Wohnungen werden mit jeweils zwei Vollgeschossen sowie einem Dachgeschoss realisiert. Zusätzlich ist der Bau einer Tiefgarage geplant. Insgesamt werden ca. 24 Wohnungen mit insgesamt 1.926 m2 Wohnfläche entstehen und die Tiefgarage wird ca. 17 Stellplätze umfassen. Das Grundstück ist gut an den ÖPNV angebunden. Die nächstgelegene Bushaltestelle befindet sich unmittelbar vor dem Grundstück. Mit dem Bus sind weitere Anschlussverbindungen an die Straßenbahn, S- und U-Bahn sowie die Badner-Bahn (Lokalbahn Wien-Baden) gewährleistet. Neben den zahlreichen Sehenswürdigkeiten wie Schloss Liesing und Schloss Alterlaa bietet das nördlich gelegene Naturschutzgebiet Lainzer Tiergarten auf 2.000 ha weitläufige Naherholungsflächen. Nach Einreichung der Eingabeplanung wird für das Bauvorhaben in 2017 mit der Baugenehmigung sowie dem Vertriebsstart gerechnet.
Brodersenstraße 26, München
Ende 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PW Brodersenstraße 26, München GmbH & Co. KG das rund 1.721 m2 große Grundstück im beliebten Bo-genhausener Stadtteil Englschalking in München erworben. Hier ist der Neubau eines dreigeschossigen Eck-Wohnhauses mit insgesamt 15 Eigentumswohnungen und ebenso vielen Tiefgaragenstellplätzen vorgesehen. Geplant sind gehoben ausgestattete 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 1.400 m2. Das zentral in grüner und familienfreundlicher Umgebung liegende nahezu quadratisch geschnittene Grundstück verfügt über eine ideale Süd-West-Ausrichtung. Das Projektgrundstück liegt in einem ruhigen Wohngebiet mit viel Grün und kleinen Wohnstraßen mit einer lockeren Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern. Es ist umgeben von einer ausgewogenen Infrastruktur mit diversen Geschäften zur Deckung des täglichen Bedarfs, Cafes und Restaurants sowie einem sehr guten Bildungsangebot. Darüber hinaus ist das Objekt optimal an den öffentlichen Nahverkehr und Individualverkehr angebunden. Neben naheliegenden Buslinien befindet sich die S-Bahnhaltestelle >Englschalking< nur 200 Meter entfernt, mit idealem Anschluss an die Münchener Innenstadt und zum Flughafen. In Englschal-king trifft stadtnahe Wohnqualität auf eine freizeitorientierte Umgebung. Mit zahlreichen Lauf- und Radwegen, Schwimmbad und Badeseen, Reitställen sowie den Trab- und Galopp- Rennbahnen Daglfing und Riem gibt es in unmittelbarer Nähe zahlreiche Freizeitangebote. Bogenhausen zählt zu den beliebtesten Wohngebieten Münchens und ist über die Grenzen hinaus ein Synonym für exklusives und gleichzeitig familienfreundliches Wohnen in der Stadt. Das Bauvorhaben befindet sich in der Planungs- und Baugenehmigungsphase, nach deren Abschluss in 2017 der Verkaufsstart erfolgen wird.
Dachauer Straße, Erding
Im Juni 2016 wurde in Erding bei München das Objekt Dachauer Straße über die Objektgesellschaft PROJECT Wohnbau 69 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PW Dachauer Straße GmbH & Co. KG) angekauft. Auf einer Baulandfläche von 7.625 m2 ist hier die Errichtung von fünf Mehrfamilienhäuser mit vier bis sieben Vollgeschossen und jeweils einem Terrassengeschoss vorgesehen. Es sind ca. 114 Eigentumswohnungen mit insgesamt ca. 9.401 m2 Wohnfläche sowie eine Tiefgarage mit ca. 232 Stellplätzen geplant. Die Projektrealisierung wird in drei Bauabschnitten erfolgen. Im ersten Bauabschnitt werden 29 Wohnungen und 62 Tiefgaragenstellplätzen entstehen. Im zweiten Bauabschnitt sind 46 Wohnungen und 92 Tiefgaragenstellplätzen geplant. Der dritte Bauabschnitt umfasst 39 Wohnungen und 78 Tiefgaragenstellplätze. Das Grundstück befindet sich in zentraler Lage in einer familienfreundlichen Wohngegend mit gepflegter Umgebungsbebauung. Direkt westlich des Objektes befindet sich eine Bushaltestelle. Über die dortigen Buslinien erfolgt die Anbindung an die ca. 1,8 km entfernte S-Bahn Richtung Münchner Innenstadt sowie die direkte Verbindung zum Flughafen München, einem der größten Arbeitgeber der Region. Ein bequemer Anschluss an das Autobahn- und Fernstraßennetz ist ebenfalls gegeben. Der Baubeginn ist nach erfolgter Eingabeplanung für 2017 vorgesehen.
Eschollbrücker Straße 12, Darmstadt
Im Dezember 2016 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT Wohnbau 65 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PW Eschollbrücker Str. 12 GmbH & Co. KG) in der Metropolregion Frankfurt a. M. das 3.087 m2 große Grundstück an der Eschollbrücker Straße 12 in Darmstadt angekauft. Auf diesem Areal sollen vier zusammenhängende Mehrfamilienhäuser in straßenbegleitender Bauweise errichtet werden. Geplant sind 61 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 4.608 m2 und eine Tiefgarage mit 61 Stellplätzen. Das Objektgrundstück ist infrastrukturell sehr gut an die Darmstädter Innenstadt angebunden. Die nächste Straßenbahnhaltestelle ist wenige Meter entfernt. Von hier aus ist der Darmstädter Hauptbahnhof (ca. 1,8 km entfernt) mit mehreren Straßenbahnlinien sehr gut zu erreichen. Von dort ist ein hervorragender Anschluss an das Fern-, Regional- und S-Bahnnetz gewährleistet und in ca. 20 Minuten ist man am Frankfurter Hauptbahnhof. Mit dem PKW sind die Autobahnen A5 und A67 in Richtung Frankfurt-Heidelberg schnell erreichbar. Der Frankfurter Flughafen liegt ca. 20 PKW-Fahrminuten entfernt. In Grundstücksnähe befinden sich innerhalb weniger Gehminuten mehrere Supermärkte sowie zahlreiche Gastronomieeinrichtungen. Zahlreiche Kitas und Schulen gestalten die Lage für Familien optimal. Zudem befindet sich das Objekt in einem Gebiet mit hohem Erholungsfaktor. Die nahgelegenen Parkanlagen Orangerie, Prinz-Emil-Garten und Akaziengarten sowie der Ortsteil Alt-Bessungen bieten viele Erholungsmöglichkeiten. Für das Wohnbauvorhaben ist der Baubeginn in 2018 vorgesehen.
Freyenthurmgasse 9, Wien
Im August 2016 wurde das im 14. Wiener Bezirk Penzing gelegene 3.688 m2 große Baugrundstück in der Freyenthurmgasse 9 über die Objektgesellschaft PROJECT PIW Wohnbau fünf GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PIW Freyen-thurmgasse 9 Wien GmbH & Co. KG) erworben. Dort ist die Errichtung einer modernen Wohnanlage mit zwei freistehenden Mehrfamilienhäusern, mit insgesamt 36 gehoben ausgestatteten Eigentumswohnungen, sowie einer Tiefgarage mit 28 Stellplätzen geplant. Die Wohnfläche umfasst insgesamt rund 2.800 m2 und verteilt sich über fünf Geschosse mit 2- bis 4-Zimmerwohnungen. Alle Wohnungen und deren dazugehörige Balkone und Außenflächen werden nach Süden bzw. Westen ausgerichtet und blicken in den ruhigen parkartigen Grundstücksgarten mit schönem Altbaumbestand. Das Grundstück weist von der nördlich gelegenen Straßenseite nach Süden eine abfallende Hanglage auf und bietet somit von den oberen Geschossen einen Ausblick auf die Berge des Bezirks Hietzing im Westen und den Lainzer Tiergarten im Südwesten. In der Umgebung befindet sich darüber hinaus das berühmte Wiener Schloss Schönbrunn sowie der Tiergarten Schönbrunn. Das Objektgrundstück vereint die Vorteile einer attraktiven grünen Wohnlage mit naheliegenden Einkaufsmöglichkeiten und einer günstigen öffentlichen Verkehrsanbindung. Die Eingabeplanung ist bereits in 2016 erfolgt, sodass mit der Erteilung der Baugenehmigung und dem Vertriebsstart in 2017 gerechnet wird.
Goosacker 1, 3, Hamburg
Im September 2016 wurde im Hamburger Stadtteil Osdorf das Objekt Goosacker 1, 3 über die Objektgesellschaft PROJECT Wohnbau 58 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PW Goosacker 1 Hamburg GmbH & Co. KG) angekauft. Das Objekt weist eine Grundstücksgröße von 2.161 m2 auf. Die Planung sieht die Errichtung eines Wohnkomplexes mit vier Vollgeschossen zuzüglich Dachgeschoss vor. Auf einer Wohnfläche von rund 3.500 m2 sollen 43 Wohnungen und weiterhin 29 Tiefgaragenstellplätze realisiert werden. Das Baugrundstück liegt am Goosacker/ Ecke Osdorfer Landstraße sowie in Richtung Süden zum ruhig gelegenen Osdorfer Redder. Die Lage ist geprägt von kleinteiliger Wohnnutzung sowie mehrgeschossigem Wohnungsbau. Das direkte Wohnumfeld ist sehr aufgelockert und grün. Die Anbindung des Grundstücks an den Individual- und öffentlichen Nahverkehr ist gut. Die S-Bahn-Stationen Hochkamp und Klein Flottbek gewährleisten mit den Linien S1 und S11 aus dem Süden des Stadtteils eine schnelle Anbindung in die Hamburger City. Verschiedene Buslinien verbinden den Stadtteil mit Altona und der Hamburger Innenstadt. Umfängliche Einkaufsmöglichkeiten sowie ärztliche Versorgung bietet das fußläufig entfernte, östlich gelegene Elbe-Einkaufszentrum an der Osdorfer Landstraße. Naherholungs- und Freizeitangebote bieten u.a. der nahegelegene Tennis- und Hockey-Club sowie der ebenfalls fußläufig erreichbare Lise-Meitner-Park südöstlich des Grundstücks. Die Eingabeplanung ist bereits Ende 2016 erfolgt, sodass mit der Erteilung der Baugenehmigung sowie dem Vertriebsstart in 2017 gerechnet wird.
Am Mühlenberg, Potsdam
Im November 2016 wurde in der Metropolregion Berlin das Objekt Am Mühlenberg in Potsdam durch die Objektgesellschaft PROJECT Gewerbebau 50 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PG Am Mühlenberg Potsdam GmbH & Co. KG) angekauft. Auf dem im Zentrum des Wissenschaftsparks Potsdam-GoLm befindlichen 5.700 m2 großen Baugrundstück ist die Errichtung eines modernen 4-geschossigen Büro- und Laborgebäudes vorgesehen. Der geplante Neubau umfasst ca. 4.550 m2 Gewerbefläche und eignet sich sowohl für einen Eigennutzer als auch für die kleinteilige Vermietung ab 200 m2 mit individuell abgestimmten Flächenkonzepten. Diese Nutzungsalternativen sind im Planungskonzept bereits berücksichtigt. Derzeit ist das nahezu rechteckig zugeschnittene Grundstück eine unversiegelte Brachfläche und Liegt eingebettet zwischen dem bestehenden Innovationszent-rum GO:IN und dem Fraunhofer Konferenzzentrum. Der Wissenschaftspark, in dem u.a. Einrichtungen der Universität Potsdam und des Max-Plank-Institutes angesiedelt sind, steht für die Ausbildung des wissenschaftlichen Nachwuchses sowie forschungsnaher Produktion und für internationale Spitzenforschung. Er bietet als größter Wissenschaftsstandort Brandenburgs mit einer hervorragenden Infrastruktur (u.a. direkte Bahnanbindung) optimale Bedingungen für namhafte wissenschaftliche Institute, technologieorientierte und forschungsnahe Unternehmen sowie innovative Existenzgründer. Die Eingabeplanung und Baugenehmigung für das Projekt sind in 2017 vorgesehen.
Reinhardtstraße 49, Berlin
In 2015 wurde über die Objektgesellschaft PROJECT PG Reinhardtstraße 49 Berlin GmbH & Co. KG das in der Reinhardtstraße 49 in Berlin-Mitte gelegene Baugrundstück erworben. Es liegt direkt am Regierungsviertel in einer sehr guten innerstädtischen Gewerbelage nur wenige Gehminuten vom Deutschen Reichstag und dem Brandenburger Tor entfernte. Das Entwicklungskonzept sieht auf dem 398 m2 großen Grundstück die Errichtung eines anspruchsvollen neunstöckigen Büro- und Geschäftshauses mit einer Nutzfläche von ca. 2.100 m2 vor. Das dreieckig zugeschnittene Grundstück liegt unmittelbar am Viadukt der Berliner Stadtbahn, die den wenige hundert Meter entfernten Berliner Hauptbahnhof mit den Bahnhöfen Friedrichstraße, Alexanderplatz und Ostbahnhof verbindet. Bei dem derzeit brachliegenden Grundstück handelt es sich um eines der letzten verbliebenen Baugrundstücke im Quartier, das nicht als bundeseigene Fläche für weitere Bauvorhaben der Regierung frei gehalten wird oder durch denkmalpflegerische Restriktionen in seiner Entwicklung eingeschränkt ist. Das Umfeld zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur für zukünftige Nutzer der Immobilie aus. Die beantragte Baugenehmigung für das Bauvorhaben wird in 2017 erwartet und daraufhin der Baubeginn vorbereitet. Parallel hierzu sind bereits im Vorfeld die Vermarktungsaktivitäten eingeleitet worden.
Sigwolfstraße, Erding
Im November 2016 wurde über die PROJECT Wohnbau 70 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PW Sigwolfstraße GmbH & Co. KG) in Erding bei München das Baugrundstück an der Sigwolfstraße erworben. Das Konzept sieht auf dem 9.805 m2 großen Grundstücksteil die Errichtung von insgesamt 69 Reihenhäusern in energieeffizienter Bauweise mit einer Wohnfläche von ca. 7.601 m2 vor. Geplante ist weiterhin eine Tiefgarage mit ca. 120 PKW-Stellplätzen sowie 18 Außenstellplätze. Das Baugebiet befindet sich in zentraler Lage in einer familienfreundlichen Wohngegend mit gepflegter Umgebungsbebauung. Der fünf Hektar große Stadtpark Erding mit Tiergehege, StreicheLzoo und Abenteuerspielplatz ist nur ca. 15 Minuten fußläufig entfernt und ein ganzjährig beliebtes Ausflugsziel. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Schulen und Kindergärten sind gut erreichbar in der Umgebung vorhanden. Eine weitere Attraktion der Stadt ist die Therme Erding, die mit einer Fläche von 18 Hektar eine der weltweit größten ihrer Art ist. Die Anbindung an den öffentlichen und individuellen Nahverkehr ist sehr gut. In unmittelbarer Nähe befindet sich eine Bushaltestelle mit mehreren Buslinien mit direkter Verbindung zum 25 Minuten entfernten Flughafen München und zur S-Bahn-Station Erding mit direkter Anbindung in die Münchener Innenstadt. Ein verkehrsgünstiger Anschluss an das Autobahn- und Fernstraßennetz ist mit der Autobahn A92 und der Bundesstraße 388 gegeben. Baugenehmigung und Vertriebsstart sind für das Jahr 2018 geplant.
Trettachzeile 15, Berlin
Im August 2016 wurde in Berlin im Bezirk Reinickendorf das Objekt Trettachzeile 15 über die Objektgesellschaft PROJECT Wohnbau 52 GmbH & Co. KG (zukünftig firmierend: PROJECT PW Trettachzeile 15 GmbH & Co. KG) angekauft. Auf dem 13.619 m2 großen Objektgrundstück wird eine Wohnfläche von ca. 7.061 m2 in mehreren Bauabschnitten verteilt auf acht freistehende Wohngebäude realisiert. Im ersten Bauabschnitt sind ca. 21 Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von ca. 1.297 m2 sowie geförderter Wohnungsbau mit ca. 2.120 m2 Wohnfläche geplant. Der zweite Bauabschnitt umfasst ca. 47 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 3.644 m2. Entsprechend der Umgebungsbebauung werden die geplanten Häuser jeweils drei Vollgeschosse sowie ein Staffelgeschoss umfassen. Zusätzlich entstehen 44 Tiefgaragenstellplätze. Das Grundstück liegt im Herzen des Bezirks Reinickendorf, im Ortsteil Borsigwalde, und empfiehlt sich als familienfreundliche Wohngegend. Der Standort verfügt über ein gutes Nahversorgungsangebot, eine verkehrsgünstige Anbindung sowie zahlreiche Schulen. Eine Buslinie führt durch den historischen Kern von Borsigwalde und verbindet den Ortsteil direkt mit Tegel und dem dortigen S-Bahnhof. In unmittelbarer Nähe zum Ortsteil befinden sich mehrere U-Bahnhöfe der Linien U6 und U8. Auch die Anbindung an den Individualverkehr ist gut. Im Westen des Ortsteils verbindet die A111 das Berliner Umland mit dem Stadtzentrum. Für das Wohnbauvorhaben sind die Eingabeplanung bis Ende 2017 und der Vertriebsstart für 2018 geplant.
Der AIF konnte nach Emissionsbeginn in 2016 somit in Kürze über seine Beteiligungsgesellschaften das Investitionsspektrum mit zwölf Objekten bereits auf sechs zukunftsträchtige Metropolregionen ausdehnen (Stand: 31. Dezember 2016). Der AIF erfüllt damit per 31. Dezember 2016 bereits in der Emissionsphase wesentliche Anlageziele und erreicht damit von Beginn an eine breite Risikostreuung. Dies wird zukünftig durch die verschiedenen Immobilienentwicklungsphasen (von Ankauf über Verkauf bis Bau) noch verstärkt. Derzeit liegt der Schwerpunkt naturgemäß noch im Planungsbereich. Parallel dazu wird gezielt die Vermarktung der Projekte bei Vertriebsreife vorbereitet, um einen erfolgreichen Verkauf vor Baubeginn bzw. bis Baufertigstellung zu gewährleisten. Die ausgewählten Metropolstandorte bieten auch für die Zukunft einen stabilen und aussichtsreichen Wachstumsmarkt für ein erfolgreiches Engagement im eigenkapitalbasierten Projektentwicklungsbereich. Für 2017 ist die mittelbare Beteiligung an weiteren neuen Immobilienentwicklungen geplant. Hierbei wird unter Berücksichtigung der gesellschaftsvertraglich festgelegten Investitionskriterien und des Reinvestitionskonzeptes des AIF eine breite Diversifizierung der Investitionsmittel in wachstumsstarken Metropolenregionen an ausgewählten Standorten angestrebt.
Die Beteiligungen der PROJECT Metropolen SP 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Beteiligung 01.01.2016 | Einlagen 2016 | Rückführungen 2016 | Beteiligung 31.12.2016 |
| PROJECT Wohnbau 56 GmbH & Co. KG (Bayreuther Str.) | 0,00 | 160.000,00 | 0,00 | 160.000,00 |
| PROJECT PW Berner Str. 9 Berlin GmbH & Co. KG | 0,00 | 164.000,00 | 0,00 | 164.000,00 |
| PROJECT PW Brodersenstr. 26 München GmbH & Co. KG | 0,00 | 14.000,00 | 0,00 | 14.000,00 |
| PROJECT Wohnbau 69 GmbH & Co. KG (Dachauer Str.) | 0,00 | 3.631.000,00 | 0,00 | 3.631.000,00 |
| PROJECT Wohnbau 65 GmbH & Co. KG (Eschollbrücker Str.) | 0,00 | 10.000,00 | 0,00 | 10.000,00 |
| PROJECT Wohnbau 58 GmbH & Co. KG (Goosacker) | 0,00 | 1.268.000,00 | 0,00 | 1.268.000,00 |
| PROJECT Gewerbebau 50 GmbH & Co. KG (Am Mühlenberg) | 0,00 | 265.000,00 | 0,00 | 265.000,00 |
| PROJECT PG Reinhardtstr. 49 Berlin GmbH & Co. KG | 0,00 | 69.000,00 | 0,00 | 69.000,00 |
| PROJECT Wohnbau 70 GmbH & Co. KG (Sigwolfstr.) | 0,00 | 270.000,00 | 0,00 | 270.000,00 |
| PROJECT Wohnbau 52 GmbH & Co. KG (Trettachzeite) | 0,00 | 1.452.000,00 | 0,00 | 1.452.000,00 |
| alle Werte in EUR |
Die Beteiligungen der PROJECT SP 2 Europa GmbH haben sich im Einzelnen während des Geschäftsjahres wie folgt entwickelt:
| Name der Immobiliengesellschaft | Beteiligung 01.01.2016 | Einlagen 2016 | Rückführungen 2016 | Beteiligung 31.12.2016 |
| PROJECT PIW Wohnbau zwei GmbH & Co. KG (Breitenfurther. Str. 510 Wien) | 0,00 | 84.000,00 | 0,00 | 84.000,00 |
| PROJECT PIW Wohnbau fünf GmbH & Co. KG (Freyenthurmgasse Wien) | 0,00 | 140.000,00 | -18.000,00 | 122.000,00 |
| alle Werte in EUR |
d) Nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Mitarbeiter
Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit des Investitionsportfolios der Gesellschaft sind die Mitarbeiter der KVG der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer innovativen und bedarfsorientierten Personalentwicklung bestmöglich gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.
Kundenzufriedenheit
Die KVG ist gemäß § 28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können.
Aus dem Beschwerdemanagement Bericht der Gesellschaft für das Jahr 2016 ist ersichtlich, dass sich die Anzahl der Beschwerden gemessen am verwalteten Beteiligungskapital auf 0,0% bzw. gemessen an der Anzahl der Beteiligten auf 0,0% beläuft. Dies bestätigt eine sehr hohe Kundenzufriedenheit. Ein Ausdruck dieser Zufriedenheit ist auch, dass die KVG im Geschäftsjahr 2016 in keinen einzigen gerichtlichen Rechtsstreit verwickelt war.
e) Wertentwicklung der Gesellschaft
Der Wert des Investmentvermögens der Gesellschaft steigt seit der Auflegung des AIF kontinuierlich an. Dies ist auf die Einwerbung von neuem Kommanditkapital in der Platzierungsphase zurückzuführen. Zum anderen wird mit fortschreiten der Projektentwicklungen, auch aus den Investitionen in die Objektgesellschaften der Wert des Investmentvermögens in den Folgejahren ansteigen. Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklung. Gemäß Bewertungsverfahren ergibt sich im Geschäftsjahr 2016 eine Wertminderung des Portfolios, sprich der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von 917.950,68 EUR. Dieser Wertentwicklung stehen die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen Kosten gegenüber.
4. SONSTIGE AUFSICHTSRECHTLICHE ANGABEN
a) Vergütung Mitarbeiter der KVG
Im Geschäftsjahr 2016 hat die KVG an ihre Mitarbeiter 1.661.921,33 EUR bezahlt, davon 1.493.233,21 EUR feste Vergütung und 168.688,12 EUR als variable Vergütung. Die Vergütungssysteme stehen im Einklang mit den Regelungen des Inter-essenskonfliktmanagementsystems. Durchschnittlich hatte die KVG 23 Mitarbeiter und zwei Vorstände.
Mitarbeiter, deren berufliche Tätigkeit sich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, haben im Geschäftsjahr 869.815,82 EUR erhalten und sind alles Führungskräfte. Die KVG verwaltet zehn Investmentkommanditgesellschaften, so dass eine sachgerechte Aufteilung auf den einzelnen AIF nicht möglich ist.
b) Wesentliche Veränderungen der in den Verkaufsunterlagen aufgeführten Informationen
Im Jahr 2016 gab es keine Anpassungen.
c) Anzahl der Anteile
Die Gesellschaft hat ein Zeichnungsvolumen von 11.317.000,00 EUR mit 38 Anlegern und der PROJECT Management GmbH. Der Ausgabepreis für einen Anleger entspricht der Summe aus seinem gezeichneten Kommanditkapital und dem Ausgabeaufschlag. Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt mindestens 200.000 EUR. Höhere Beteiligungen sollen jeweils durch 10.000 ohne Rest teilbar sein. Die Zahlung des gezeichneten Kommanditkapitals erfolgt mittels einer Einmalzahlung zuzüglich Ausgabeaufschlag. Damit gibt es keine im Umlauf befindlichen Anteile der Gesellschaft.
Bamberg, den 30. März 2017
PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
V Erklärung nach §§158, 135 KAGB i.V. m. §§ 264 Absatz 2 Satz 3, 289 Absatz 1 Satz 5 HGB für das Geschäftsjahr 2016
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden Rech-nungsLegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Investmentkommanditgesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Investmentkommanditgesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.
Bamberg, den 30. März 2017
PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Ralf Cont, Geschäftsführer
Matthias Hofmann, Geschäftsführer
VI Wiedergabe des Vermerks des Abschlussprüfers
An die PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Wir haben den Jahresabschluss — bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang — unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der PROJECT Metropolen SP 2 geschlossene Investment GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 11. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus Liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V. m. § 136 Absatz 1 KAGB i.V. m. §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 Absatz 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 11. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.
Hamburg, 28. Juni 2017
RBD Realtreuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Hamburg
Gez. Gerold Winter, Wirtschaftsprüfer
Gez. Roland Kilian, Wirtschaftsprüfer
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