WealthCap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Grünwald

Jahresbericht Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8 zum 30.09.2021

1 Kennzahlen des Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8 im Überblick

Stammdaten des Fonds

Kennzahlen zum Stichtag:

Veränderungen im Berichtszeitraum:

2 Tätigkeitsbericht

Für das von uns bewirtschaftete Sondervermögen Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8 wird hiermit der Jahresbericht für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021 vorgelegt.

2.1 Haupttätigkeit des Fonds

Bei dem Fonds handelt es sich um ein Spezial-Sondervermögen mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB, welches mit Eigenkapital und Fremdkapital in Immobilien investiert. Durch diese Investitionen in Immobilien sollen Erträge aus Vermietung generiert werden.

2.2 Fondsstrategie

Das Sondervermögen ist ein offener Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen und Investitionsschwerpunkt Immobilien, der insbesondere in Gewerbeimmobilien in Deutschland investiert. Anlageziel des Sondervermögens ist die Erwirtschaftung regelmäßiger marktgerechter Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs. Dies soll durch den Ankauf und die anschließende Verwaltung eines gemäß der Anlagestrategie definierten Immobilienportfolios erreicht werden. Die laufenden Erträge sollen angemessene jährliche Ausschüttungen ermöglichen.

Das Sondervermögen strebt Investitionen in hochwertige, nachhaltige, moderne und drittverwendungsfähige Gewerbeimmobilien an, wobei der Fokus hierbei auf Büroimmobilien liegt. Gegebenenfalls können selektiv auch gemischt genutzte Immobilien erworben werden.

Die Immobilien sollen vor allem in Deutschlands liquiden Büro-Kernmärkten belegen sein und können dort sowohl regionale als auch überregionale Bedeutung haben. Bei der Mieterauswahl soll vor allem auf deren Bonitätsstärke Wert gelegt und zugleich ein ausgewogenes Auslaufprofil der Mietverträge angestrebt werden. Darüber hinaus soll eine Diversifikation nach Mieter-Nutzertypen erreicht werden. Forward Commitments sind ausdrücklich erlaubt.

Die angestrebte strategische Fremdkapitalquote bezogen auf das Immobilienvermögen soll im Sondervermögen zwischen 40 % und 45 % (maximal jedoch 50 %) betragen.

Die Verwaltungsgesellschaft strebt für die erworbenen Vermögensgegenstände eine längerfristige Haltedauer an, wobei jedoch bei entsprechender Marktlage auch vereinzelte Veräußerungen innerhalb von zehn Jahren möglich sind.

Angaben gemäß Art. 7 EU-VO 2020/​852 (TaxonomieVO) i.V. mit Art. 6 Abs. 3, 11 Abs. 2 EU-VO 2019/​2088 (OffenlegungsVO):

Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegende Investition berücksichtigt nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.

2.3 Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Absatz 3 Nr. 3 KAGB

Keine.

2.4 Übersicht über das Portfolio

2.5 Bestandsobjekte

Die im Zentrum von Berlin-Charlottenburg gelegene und im Juni 2021 fertiggestellte Büroimmobilie umfasst ca. 4.256 Quadratmeter Mietfläche und ist derzeit vollständig für knapp sieben Jahre bis 31. Juli 2028 an die aocplan GmbH vermietet. Das Gebäude besteht aus sieben Vollgeschossen (EG bis 6. OG) und verfügt über zwei separate Erschließungskerne. Jedes Geschoss ist in zwei Teilflächen teilbar und umfasst in Summe zwischen ca. 500 und ca. 700 qm Mietfläche je Geschoss. Die Immobilie entspricht mit bodentiefen (sonnenschutzverglasten) Fenster mit großzügigen Süd-Balkonen, Hohlraumböden, Kühlung durch Umluftgeräte, Fußbodenheizung und Deckenhöhen von mindestens 2,80 Metern allen modernen Anforderungen an eine Büroimmobilie und zeichnet sich durch eine hohe Drittverwendungsfähigkeit aus.

2.6 An- und Verkäufe

Bereits mit Kaufvertrag vom 20. Februar 2020 hat die Verwaltungsgesellschaft auf Rechnung des Sondervermögens die Büroimmobilie „Berlin, Uhlandstraße 187“ als Forward Commitment im Zentrum Berlins erworben. Mit Abschluss des ersten Nachtrags zum Kaufvertrag und Zahlung des vorläufigen Kaufreises am 30. Juli 2021 sowie Übergang Nutzen/​Lasten zum 1. August 2021 ist die nun fertiggestellte Projektentwicklung in das Sondervermögen übergegangen.

Auf Grundlage des geschlossenen 1. Nachtrags zum Kaufvertrag wurde am 30. Juli 2021 ein vorläufiger Kaufpreis in Höhe von 42.325.920 EUR (entspricht Faktor 25,5-fach auf die mietvertragliche geschuldete Miete i.H.v. 1.659.840 EUR) gezahlt. Dieser kann sich gemäß Nachtrag zum Kaufvertrag in Abhängigkeit der weiteren Vermietungsleistungen noch bis zu einem maximalen Kaufpreis i.H.v. ca. 46,90 Mio. EUR erhöhen. Für den Erwerb der Immobilie wurde das bereits vorzeitig gesicherte Darlehen der Sparkasse Berlin i.H.v. 19.053.000 EUR in Anspruch genommen. Der restliche Kaufpreis wurde durch Eigenkapital des Fonds bezahlt. Für die Zahlung etwaiger Kaufpreisnachbesserungen verfügt der Fonds über liquide Mittel i.H.v. 2,3 Mio. EUR, sowie durch ein weiteres, kurzfristig abrufbares, revolvierendes Darlehen i.H.v. bis zu ca. 2,12 Mio. EUR von der Sparkasse Berlin über ausreichend liquide Mittel.

2.7 Asset Management Initiativen

Aufgrund der Tatsache, dass das Gebäude erst im Juni 2021 fertiggestellt wurde, derzeit wirtschaftlich vollvermietet ist und die Berechtigung zur externen Vermietung noch bis September 2023 beim Verkäufer liegt, beschränken sich die Asset Management Aktivitäten derzeit auf die Kontrolle der sachgerechten Abarbeitung von Baumängel, sowie das Gewährleistungsmanagement.

2.8 Vermietungssituation /​ Mietauslaufprofil

Die Immobilie ist derzeit vollständig bis 31. Juli 2028 an die aocplan GmbH vermietet. Bei dem aktuellen Mieter handelt es sich um eine Tochtergesellschaft des Projektentwicklers/​Verkäufers, welcher noch bis 30. September 2023 berechtigt ist, die von Ihm angemieteten Flächen – unter Einhaltung festgelegter Vermietungskriterien – an Dritte zu vermieten. Im selben Umfang, in welchem der Verkäufer an einen externen, den Vermietungskriterien entsprechenden Mieter vermietet, wird er aus seinem bestehenden Mietvertrag entlassen. Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung sind vom Verkäufer zu tragen. Als erweiterte Sicherheit wurden zusätzlich zu den gängigen 3 Monatsmieten Mietkaution, zwei volle Jahresnettowarmmieten auf ein Und-Konto eingezahlt, sowie lediglich ein reduzierter vorläufiger Kaufpreis ausbezahlt.

Die Miethöhe beträgt aktuell auf die Gesamtfläche von 4.256 Quadratmetern 32,50 EUR/​qm netto im Monat. Dies entspricht einer monatlichen Gesamtmiete i.H.v. 138.320 EUR im Monat bzw. 1.659.840 EUR im Jahr. Die Wertsicherung des Mietvertrages erfolgt durch eine 100%-ige jährliche Kopplung an den Verbraucherpreisindex. Die Restlaufzeit des Mietvertrages beläuft sich (Stand 30. September 2021) auf ca. 6,84 Jahre.

2.9 Finanzierung

2.10 Performance

2.11 Risikobericht

Das Sondervermögen ist in das Risikomanagement der WCK eingebunden, die die zentrale Steuerung gemäß KAGB übernimmt.

Die Risikomanagementprozesse der WCK dienen dem Schutz der Interessen der Anleger und erstrecken sich von der Anbindung bis zur Desinvestition von Vermögensgegenständen über den gesamten Produktlebenszyklus eines AIF. Im Fokus stehen dabei die wesentlichen Risiken, die in einem engmaschigen Verfahren identifiziert, laufend bewertet, gesteuert und kontrolliert werden. Mit einem ausführlichen Regel- und Ad-hoc-Berichtswesen wird sichergestellt, dass die Entscheidungsträger und Risikokontrollgremien jederzeit über die Risikosituation informiert sind.

Für das Sondervermögen werden durch das Risikomanagement auf Basis des Risikoprofils Limits und Warnlevel-Werte für verschiedene Kennziffern festgelegt. Als relevante Kennziffern werden dabei der Loan-to-value, das Debt-service-coverage-ratio, die Liquiditätsgrade erster und zweiter Grad und der Kapitalerhalt auf Ebene des AIF festgelegt.

Drohende und tatsächliche Limitverletzungen der definierten Risikolimits lösen einen Eskalationsprozess bzw. Maßnahmen zur Risikominderung aus. Ein übergeordnetes, mit Produktverantwortlichen, Risikomanagern und Geschäftsführern besetztes Risiko-Komitee wird regelmäßig über die Risikosituation informiert und entscheidet ggf. über die Einsetzung einer bereichsübergreifenden Task-Force zur Erarbeitung und Durchführung von risikominimierenden Maßnahmen.

2.11.1 Adressenausfallrisiko

Adressenausfallrisiken bestehen grundsätzlich mittelbar auf Ebene von ggf. geplanten Immobiliengesellschaften und wirtschaftlich auf Ebene des Sondervermögens in Form eines Ausfalls wesentlicher Mieter. Die Beurteilung der Bonität wesentlicher Mieter erfolgt durch eigene Prüfungen sowie auf Basis einer Wirtschaftsauskunft von Creditreform. Ein möglicherweise erhöhtes Adressausfallrisiko kann durch ein adäquates Sicherheitenpaket angemessen kompensiert werden (Vgl. auch 2.8. Aktuelle Vermietungssituation). Während der Laufzeit der Mietverträge wird die Einschätzung der Bonität wesentlicher Mieter regelmäßig aktualisiert und überwacht.

2.11.2 Zinsänderungsrisiko

Die Steuerung der Zinsänderungsrisiken erfolgte bereits bei der Konzeption des AIF durch die geplante Gestaltung der Finanzierungsstruktur. Die langfristige Finanzierung der Immobilien erfolgt neben dem Eigenkapital plangemäß durch langfristige Darlehensverträge mit überwiegend langfristigen Laufzeiten sowie weitgehend fest vereinbarten Zinssätzen. Ein Zinsänderungsrisiko ist damit weitgehend reduziert.

2.11.3 Sonstige Marktpreisrisiken

Das Immobilienmarktrisiko erfasst potenzielle Verluste aus Marktwertschwankungen der erworbenen und noch zu erwerbenden Immobilien. Für das Fondsvermögen wird mindestens einmal jährlich eine Bewertung durchgeführt. Neben dem regelmäßigen Monitoring der Bonität von wesentlichen, potenziellen Mietern überzeugen wir uns somit auch regelmäßig von einer Verwertbarkeit gehaltenen Immobilien. Über konservative Kalkulationsannahmen, u.a. angemessene Instandhaltungsrücklagen und den Verkaufsfaktor, wird dieses Risiko angemessen berücksichtigt. Das Portfolio befindet sich derzeit am Anfang seiner Aufbauphase und verfügt deshalb naturgemäß noch nicht über eine breite geografische oder sektorale Streuung.

2.11.4 Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken entstehen aufgrund der vorgesehenen Verträge im Wesentlichen bei einem Ausfall eines wesentlichen Mieters und soweit keine Anschlussmietverträge abgeschlossen werden können bzw. die Immobilien nicht veräußert werden können. Der Ausfall mehrerer wesentlicher Mieter kann dann auch zur Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz des AIF führen, welche den teilweisen oder vollständigen Verlust der von den Anlegern geleisteten Einlagen zur Folge haben kann.

Darüber hinaus bestehen theoretische Liquiditätsrisiken bei kurzfristig fälligen Darlehen, oder bei starken unvorhergesehenen Mittelabflüssen. Innerhalb der nächsten 24 Monate stehen keine Darlehen zur Rückführung bzw. Verlängerung an. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken wird die aktuelle Liquidität regelmäßig überprüft und zukünftige Liquiditätsströme im Rahmen einer Liquiditätsvorschau simuliert und gestresst. Umstände und Risiken, welche zu einer Zahlungsunfähigkeit des AIF führen können, werden frühzeitig durch das von der Verwaltungsgesellschaft implementierte Liquiditätsmanagement identifiziert und den Risiken entgegengewirkt. Temporäre Leerstände sowie ggf. erforderliche liquiditätswirksame Maßnahmen an den Objekten werden angemessen in der Planungsrechnung einkalkuliert.

2.11.5 Operationelle Risiken

Grundsätzlich können sich operationelle Risiken der Kapitalverwaltungsgesellschaft auch auf das Sondervermögen auswirken. Wesentliche operationelle Risiken können die fehlerhafte Ermittlung von Anteilpreisen, sowie Verstöße gegen die Anlagebedingungen, oder die Anlagegrenzen nach KAGB beim Aufbau des Portfolios sein. Darüber hinaus wird der Ausfall von Verantwortlichen im Portfoliomanagement, Risikomanagement oder im Rechnungswesen als operationelles Risiko eingeschätzt. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ist von vornherein darauf ausgerichtet diese Risiken zu minimieren. Alle operationellen Prozesse, Zahlungsströme und Daten werden fortlaufend überwacht und von professionellen Verantwortlichen gesteuert. Im Geschäftsjahr sind keine relevanten wesentlichen operationellen Risiken aufgetreten. Auch liegen derzeit keine Hinweise darauf vor, dass ein operationelles Risiko schlagend werden könnte. So liegen etwa keine relevanten Rechtsstreitigkeiten, Beschwerden oder Ereignisse aus der Schadensdatenbank bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft vor.

2.11.6 Zusammengefasste Darstellung der Risikolage

Bis zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Tätigkeitsberichts sind keine bestandsgefährdenden Risiken für den AIF erkennbar.

Die weltweiten Maßnahmen gegen die Folgen des Coronavirus tragen sichtbar zu einer Erholung der wirtschaftlichen Lage bei. Dennoch sind weitere Auswirkungen nicht auszuschließen. Die Wealthcap-Gruppe ist in das Krisenmanagement der HVB eingebunden und hält dessen Vorgaben, die im Einklang mit den Empfehlungen der Weltgesundheitsorganisation stehen, ein. Es wurde ein Business Continuity Plan entwickelt, welcher laufend an aktuelle Entwicklungen angepasst wird. Derzeit sind erste Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf erkennbar, jedoch noch keine akuten Risiken für den AIF. Mögliche weitere Auswirkungen des Coronavirus werden fortlaufend durch die Verwaltungsgesellschaft analysiert und Maßnahmen zur Risikoverminderung diskutiert. Es ist nicht auszuschließen, dass die weitere Entwicklung der Pandemie mit der möglichen Ausweitung staatlicher Maßnahmen den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft erheblich beeinflussen könnten.

Generell bleiben Prognosen im derzeitigen Marktumfeld mit hoher Unsicherheit behaftet. Grundsätzlich ist die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ein wesentlicher Treiber des zukünftigen Büroflächenbedarfs. Die mittel- und langfristigen Entwicklungen im Immobilienmarkt bleiben aber abzuwarten und werden sich voraussichtlich erst in den kommenden Quartalen zeigen.

Mögliche Auswirkungen aus der militärischen Auseinandersetzung zwischen Russland und der Ukraine werden derzeit von der Geschäftsführung analysiert; Auswirkungen können sich beispielsweise auf die Immobilienmärkte oder auch auf das Zinsniveau ergeben.

3 Entwicklung des Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8

Entwicklung des Fondsvermögens

4 Vermögensübersicht zum 30. September 2021

5 Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Vermögensgegenstände

Das Bankguthaben (2.352 Tsd. EUR) resultiert aus dem Kontokorrentguthaben bei der UniCredit Bank AG, München.

Die Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung (457 Tsd. EUR) beinhalten die Kaution (415 Tsd. EUR), sowie Forderungen aus umlegbare Bewirtschaftungskosten (42 Tsd. EUR).

Die Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien (4.300 Tsd. EUR) beziehen sich auf die Immobilie Berlin-Uhlandstraße. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (2.610 Tsd. EUR), Vermittlungsprovision (847 Tsd. EUR), Beratungs-, Bewertungs- und Projektcontrollingkosten (489 Tsd. EUR) und Transaktionsgebühren (423 Tsd. EUR), abzüglich Abschreibungen (69 Tsd. EUR) zusammen.

Die anderen sonstigen Vermögensgegenstände (167 Tsd. EUR) resultieren im Wesentlichen aus abziehbaren Vorsteuern (165 Tsd. EUR).

Schulden

Die Verbindlichkeiten (20.261 Tsd. EUR) beinhalten im Wesentlichen ein langfristiges Darlehen (19.053 Tsd. EUR) mit der Berliner Sparkasse. Die Laufzeit läuft bis zum 31. März 2031. Des Weiteren sind Kaufpreiseinbehalte für die Projektdokumentation, sowie für die Abnahmemängel unter Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben (353 Tsd. EUR) berücksichtigt. Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung (432 Tsd. EUR) setzen sich aus der Kaution (415 Tsd. EUR) und aus erhaltenen Anzahlungen (17 Tsd. EUR) zusammen. Unter Verbindlichkeiten aus anderen Gründen (423 Tsd. EUR) wurde eine einmalige Vergütung der Verwaltungsgesellschaft i.H.v. 1% des vertraglich vereinbarten Kaufpreises berücksichtigt.

Die Rückstellungen (156 Tsd. EUR) bestehen aus Rückstellungen für die Jahresabschlussprüfung (15 Tsd. EUR), die Verwaltungsvergütung (62 Tsd. EUR), Bewirtschaftungskosten ggü. dem Verkäufer (36 Tsd. EUR), die Verwahrstellenvergütung (29 Tsd. EUR), Gebühren Property- sowie Assetmanagement (13 Tsd. EUR) sowie Gebühren für die Veröffentlichung des Jahresabschlusses (1 Tsd. EUR).

Fondsvermögen

Bei einem Kapitalzufluss von der Wealth Management Capital Holding GmbH, München, (WMC) in Höhe von 23.000 Tsd. EUR, einem Ertragsausgleich in Höhe von 174 Tsd. EUR sowie die Abschreibung auf Anschaffungsnebenkosten (69 Tsd. EUR) und einem Fondsvermögen zu Beginn des Jahres in Höhe von 5.964 Tsd. EUR, sowie bei einem positiven, realisierten Ergebnis aus dem laufenden Geschäftsjahr in Höhe von 290 Tsd. EUR ergibt sich zum Abschlussstichtag ein Fondsvermögen in Höhe von 29.185 Tsd. EUR.

Zu den Ansatz- und Bewertungsgrundsätzen vgl. Seite 20 des Berichts.

6 Vermögensaufstellung § 10 KARBV

6.1 Immobilienverzeichnis

6.2 Verzeichnis der An- und Verkäufe von Immobilien im Berichtszeitraum

6.3 Bestand der Liquidität

Die Liquiditätslage des Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8 war im Geschäftsjahr 2021 stets ausreichend. Zum Abschlussstichtag hält der Spezial-AIF-SV Büro 8 Liquidität in Höhe von 2.352 Tsd. EUR.

6.4 Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung (457 Tsd. EUR) beinhalten die Kaution (415 Tsd. EUR), sowie Forderungen aus umlegbare Bewirtschaftungskosten (42 Tsd. EUR).

Die Anschaffungsnebenkosten bei Immobilien (4.300 Tsd. EUR) beziehen sich auf die Immobilie Berlin-Uhlandstraße. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (2.610 Tsd. EUR), Vermittlungsprovision (847 Tsd. EUR), Beratungs-, Bewertungs- und Projektcontrollingkosten (489 Tsd. EUR) und Transaktionsgebühren (423 Tsd. EUR), abzüglich Abschreibungen (69 Tsd. EUR) zusammen.

Die anderen sonstigen Vermögensgegenstände (167 Tsd. EUR) resultieren im Wesentlichen aus abziehbaren Vorsteuern (165 Tsd. EUR).

7 Ertrags- und Aufwandsrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.10.2020 bis zum 30.09.2021

Die Verwaltungsgesellschaft wendet für den Spezial-AIF ein sogenanntes Ertragsausgleichsverfahren an. Dies bedeutet, dass während des Geschäftsjahres erwirtschaftete anteilige Erträge, die ein Anteilerwerber als Teil des Ausgabepreises mitbezahlt bzw. ein Anteilverkäufer als Teil des Rücknahmepreises vergütet erhält, fortlaufend verrechnet werden.

Das Ertragsausgleichsverfahren dient dazu, Schwankungen im Verhältnis zwischen Erträgen und sonstigen Vermögensgegenständen auszugleichen, die durch Mittelzuflüsse oder Mittelabflüsse verursacht werden. Jeder Zufluss liquider Mittel (bzw. jeder Abfluss) würde ansonsten den Anteil der Erträge am Nettoinventarwert des Spezial-AIFs verringern bzw. vermehren.

Das Ertragsausgleichsverfahren dient dazu, dass der im Jahresbericht ausgewiesene Ertrag je Anteil nicht durch die Anzahl der umlaufenden Anteile beeinträchtigt wird.

8 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021

Bei dem Ergebnis des Geschäftsjahres (464 Tsd. EUR) handelt es sich um einen realisierten Gewinn.

Erträge

Die Erträge aus Immobilien resultieren im Wesentlichen aus Mieteinnahmen (277 Tsd. EUR), umlegbaren Nebenkosten (42 Tsd. EUR), sowie aus einer Garantiezahlung (145 Tsd. EUR).

Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten (37 Tsd. EUR) betreffen die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten an den Mieter.

Die Zinsen aus Kreditaufnahmen (40 Tsd. EUR) sind die Aufwendungen für das langfristige Darlehen an die Berliner Sparkasse mit einer Laufzeit bis 31. März 2031.

Die Verwaltungsgebühren (65 Tsd. EUR) beinhalten die für das Geschäftsjahr anfallende Fondsverwaltungsgebühr an die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, sowie ca. 5 Tsd. EUR für das Property Management.

Die Verwahrstellenvergütung (21 Tsd. EUR) betrifft die für das Geschäftsjahr anfallende Verwahrstellenverwaltungsgebühr an die State Street Bank AG.

Die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (16 Tsd. EUR) setzen sich aus den geschätzten Kosten für die Jahresabschlussprüfung in Höhe von 15 Tsd. EUR und der Veröffentlichungskosten in Höhe von 1 Tsd. EUR.

Die sonstigen Aufwendungen stellen ausschließlich die Bankgebühren dar.

9 Verwendungsrechnung zum 30.09.2021 § 12 KARBV

^* bezogen auf den Anteilumlauf am 30.09.2021
^** davon Ertragsausgleich 173.915,64

Ein etwaiger Einbehalt erwirtschafteter Erträge gem. § 252 KAGB für künftige Instandsetzungen erfolgt nicht. Dies zum einen aufgrund der Tatsache, dass es sich bei der derzeit einzigen vom Sondervermögen gehaltenen Immobilie um einen vollvermieteten Büroneubau ohne Instandhaltungsstau handelt, dessen regelmäßige Mieterträge zur Deckung laufender Instandhaltungsaufwendungen auskömmlich sind. Zum anderen verfügt der Fonds zum Berichtsstichtag über einen komfortablen Liquiditätspuffer in Höhe von ca. EUR 2,35 Mio., aus welchem auch unvorhergesehene (und ggf. nicht unter die Gewährleistung fallende) Instandsetzungs- oder -haltungsmaßnahmen ausreichend bedient werden könnten.

10 Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021

Am 28. Juli 2021 erfolgte die Ausgabe von 228.265 neuen Anteilen zu einem Anteilwert von EUR 100,76 an die WMC, zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilie.

11 Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach Derivateverordnung

Die Verwaltungsgesellschaft kann im Rahmen der Verwaltung des Sondervermögens Derivate auf Ebene des Sondervermögens und auf Ebene von Immobilien-Gesellschaften einsetzen. Sie darf – der Art und dem Umfang der eingesetzten Derivate entsprechend – zur Ermittlung der Auslastung der nach § 197 Abs. 2 KAGB festgesetzten Marktrisikogrenze für den Einsatz von Derivaten entweder den einfachen oder den qualifizierten Ansatz im Sinne der DerivateV nutzen.

Sofern die Verwaltungsgesellschaft den einfachen Ansatz nutzt, darf sie regelmäßig nur Grundformen von Derivaten, Finanzinstrumenten mit derivativer Komponente oder Kombinationen aus diesen Derivaten, Finanzinstrumenten mit derivativer Komponente sowie aus Vermögensgegenständen, die gemäß § 4 Abs. 3 Buchst. b) bis f) der Anlagebedingungen und von Immobilien, die gemäß § 1 Abs. 1 der Anlagebedingungen erworben werden dürfen, sowie auf Zinssätze, Wechselkurse oder Währungen im Sondervermögen oder in Immobilien-Gesellschaften einsetzen. Komplexe Derivate auf die vorgenannten Vermögensgegenstände dürfen nur zu einem vernachlässigbaren Anteil eingesetzt werden. Total Return Swaps dürfen nicht abgeschlossen werden.

Sofern die Verwaltungsgesellschaft den qualifizierten Ansatz nutzt, darf sie – vorbehaltlich eines geeigneten Risikomanagementsystems – in jegliche Derivate, Finanzinstrumente mit derivativer Komponente oder Kombinationen aus diesen Derivaten und Finanzinstrumenten mit derivativer Komponente investieren, die von Vermögensgegenständen, die gemäß § 4 Abs. 3 Buchst. b) bis f) der Anlagebedingungen und von Immobilien, die gemäß § 1 Abs. 1 der Anlagebedingungen erworben werden dürfen, oder von Zinssätzen, Wechselkursen oder Währungen abgeleitet sind. Hierzu zählen insbesondere Optionen, Finanzterminkontrakte und Swaps sowie Kombinationen hieraus. Total Return Swaps dürfen nicht abgeschlossen werden. Dabei darf der dem Sondervermögen zuzuordnende potenzielle Risikobetrag für das Marktrisiko („Risikobetrag“) zu keinem Zeitpunkt das Zweifache des potenziellen Risikobetrags für das Marktrisiko des zugehörigen Vergleichsvermögens gemäß § 9 der DerivateV übersteigen. Alternativ darf der Risikobetrag zu keinem Zeitpunkt 20 % des Wertes des Sondervermögens übersteigen.

Unter keinen Umständen darf die Verwaltungsgesellschaft bei diesen Geschäften von den in den Anlagebedingungen und in den gegebenenfalls ergänzend vereinbarten Dreiervereinbarungen genannten Anlagegrundsätzen und -grenzen abweichen. § 5 Abs. 3 der Allgemeinen Anlagebedingungen bleibt unberührt. Die Verwaltungsgesellschaft darf Derivate nur zum Zwecke der Absicherung einsetzen. Es wurden im Geschäftsjahr keine Derivate eingesetzt.

Angaben zur Transparenz und Gesamtkostenquote

Die Verwaltungsvergütung beträgt vierteljährlich 0,1125 % bezogen auf das durchschnittliche Bruttofondsvermögen des Sondervermögens im jeweiligen Quartal. Das durchschnittliche Bruttofondsvermögen des Sondervermögens in einem Quartal berechnet sich aus dem letzten im vorangegangenen Quartal ermittelten Bruttofondsvermögen sowie allen im jeweiligen Quartal ermittelten Bruttofondsvermögen, wobei diese pro rata temporis berücksichtigt werden.

Werden für das Sondervermögen Immobilien bzw. eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft erworben oder veräußert, hat die Verwaltungsgesellschaft jeweils einen Anspruch auf eine einmalige Vergütung in Höhe von 1 % des vertraglich vereinbarten Kaufpreises bzw. des Verkehrswertes der Immobilie unter Berücksichtigung der Beteiligungshöhe des Sondervermögens an der Immobilien-Gesellschaft. Der Anspruch entsteht mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der jeweiligen Immobilie und wird zu diesem Zeitpunkt fällig.

Ferner erhält die Verwaltungsgesellschaft für die Durchführung und Abwicklung des Asset Managements der Immobilien eine jährliche Vergütung i.H.v. bis zu 3 % der tatsächlich aus den von dem Sondervermögen gehaltenen Immobilien erzielten Jahres-Nettokaltmieten. Die Vergütung entsteht sofort und ist zum Geschäftsjahresende des Sondervermögens zur Zahlung fällig. Die Verwaltungsgesellschaft ist berechtigt, unterjährig Abschlagszahlungen in angemessener Höhe zu verlangen.

Die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, erhält für die Konzeption und Dokumentation des Sondervermögens sowie deren Umsetzung eine einmalige Vergütung in Höhe von 150.000 EUR. Diese Leistung gilt als erbracht, sofern bzw. sobald der Seed-Capital-Geber keine Anteile am Sondervermögen hält.

Die vierteljährliche Vergütung für die Verwahrstelle beträgt 1/​4 von höchstens 0,0125 % p.a. des letzten Nettoinventarwertes des Sondervermögens im jeweiligen Quartal, mindestens 21.000 EUR p.a. Die Verwahrstelle erhält zudem einen Ersatz von Aufwendungen insbesondere für im Rahmen der Ankaufsbewertung oder der Eigentumsverifikation ggf. notwendige externe Gutachten.

Es wird keine erfolgsabhängige Vergütung erhoben.

Gesamtkostenquote (TER)

Besondere Risiken der Anlagen des AIF-Sondervermögens

Der Erwerb von Anteilen am Sondervermögen beinhaltet signifikante Risiken für den Anleger. Die aus den Anteilen am Sondervermögen erzielbaren Erlöse und Rückflüsse sind von vielen unvorhersehbaren und durch das Sondervermögen und die Verwaltungsgesellschaft nicht beeinflussbaren zukünftigen Entwicklungen im wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und tatsächlichen Bereich abhängig. Anleger sollten in der Lage sein, einen teilweisen oder vollständigen Verlust ihres investierten Kapitals wirtschaftlich zu tragen (Totalverlustrisiko).

Nachfolgend werden die Risiken dargestellt, die sich aus der Anlagestrategie des Sondervermögens, der Art der Vermögenswerte, in die das Sondervermögen investieren darf, und der Art der Techniken, die für das Sondervermögen eingesetzt werden dürfen, ergeben.

Bei den nachfolgend dargestellten Risiken handelt es sich um keine vollständige Darstellung sämtlicher möglicherweise eintretender Risiken. Es können weitere Risiken bestehen, die ein Anleger im Hinblick auf seine persönlichen Umstände in Betracht ziehen sollte, die generell gelten oder aktuell nicht vorhersehbar sind.

Durch den Einsatz von Derivaten und Leverage verbundene Risiken

Leverage bezeichnet jede Methode, mit der die Verwaltungsgesellschaft den Investitionsgrad eines von ihr verwalteten Sondervermögens über das von Anlegern eingezahlte Kapital hinaus erhöht (Hebelwirkung). Solche Methoden sind der Abschluss von Wertpapier-Darlehen oder Pensionsgeschäften, Kreditaufnahmen sowie der Erwerb von Derivaten mit eingebetteter Hebelfinanzierung (vgl. § 1 Abs. 19 Nr. 25 KAGB). Die Verwaltungsgesellschaft darf für Rechnung des Sondervermögens keine Wertpapier-Darlehen gemäß § 6 der Allgemeinen Anlagebedingungen und keine Wertpapier-Pensionsgeschäfte gemäß § 7 der Allgemeinen Anlagebedingungen abschließen. Die Verwaltungsgesellschaft darf Derivate nur zum Zwecke der Absicherung einsetzen.

Bei der Ermittlung der Marktrisikogrenze beim Einsatz von Derivaten darf die Verwaltungsgesellschaft nach § 6 der DerivateV jederzeit zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Ansatz wechseln. Der Wechsel bedarf nicht der Genehmigung durch die BaFin. Die Verwaltungsgesellschaft hat den Wechsel jedoch unverzüglich der BaFin anzuzeigen und im nächstfolgenden Jahresbericht bekannt zu machen. Die Verwaltungsgesellschaft erwartet, dass das nach der Brutto-Methode berechnete Risiko des Sondervermögens seinen Nettoinventarwert höchstens um das 3-Fache und das nach der Commitmentmethode berechnete Risiko des Sondervermögens seinen Nettoinventarwert höchstens um das 2,5-Fache übersteigt. Abhängig von den Marktbedingungen kann der Leverage jedoch schwanken, sodass es trotz der ständigen Überwachung durch die Verwaltungsgesellschaft zu Überschreitungen der angegebenen Höchstmaße kommen kann.

Berechnung Leverage gem. § 1 Abs. 19 Nr. 25 KAGB (Brutto und Commitmentmethode)

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Die Bewertung der Vermögensgegenstände erfolgt nach den folgenden allgemeinen Grundsätzen:¹

¹ § 168 Abs. 2 bis 7 KAGB i.V.m. § 28 KARBV

Bewertung von Geschäftsgrundstück, Bankguthaben, Festgeldern, Darlehen, Investmentanteilen und Optionsrechten

Das Geschäftsgrundstück wird gem. § 248 Abs. 2 S. 1 KAGB zum Kaufpreis angesetzt und bewertet. Die Bankguthaben werden zu ihrem Nennwert angesetzt und bewertet. Die sonstigen Vermögensgegenstände werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt und bewertet. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Die Rückstellungen werden mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt und bewertet. Die Verbindlichkeiten werden gem. § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt und bewertet.

Grundsätze des Liquiditätsrisikomanagements

Die Verwaltungsgesellschaft hat für die von ihr verwalteten Investmentvermögen im Rahmen einer Richtlinie Verfahren festgelegt, die es ihr ermöglichen, die Liquiditätsrisiken des Sondervermögens – zum Beispiel aus von den Anlegern erklärten Anteilsrückgaben – zu überwachen und zu gewährleisten, dass sich das Liquiditätsprofil des Sondervermögens mit den Verbindlichkeiten des Sondervermögens deckt. Gemäß dieser Grundsätze und Verfahren wird die Verwaltungsgesellschaft die Liquiditätsrisiken, die sich bei dem Sondervermögen ergeben können, kontrollieren. Auch hat die Verwaltungsgesellschaft im Rahmen der genannten Richtlinie angemessene Limits für Liquiditätsrisiken festgelegt und überwacht regelmäßig die Einhaltung dieser Limits. Hierdurch gewährleistet die Verwaltungsgesellschaft ein angemessenes Verhältnis zwischen vorhandener und erforderlicher Liquidität.

Die Verwaltungsgesellschaft führt regelmäßig Stresstests durch, mit denen sie die Liquiditätsrisiken des Sondervermögens bewerten kann. Die Verwaltungsgesellschaft führt die Stresstests auf der Grundlage zuverlässiger und aktueller quantitativer oder, falls dies nicht angemessen ist, qualitativer Informationen durch. Hierbei werden Anlagestrategie, Rücknahmefristen, Zahlungsverpflichtungen und Fristen, innerhalb derer die Vermögensgegenstände veräußert werden können, sowie Informationen in Bezug auf allgemeines Anlegerverhalten und Marktentwicklungen einbezogen. Die Stresstests simulieren gegebenenfalls mangelnde Liquidität der Vermögenswerte im Sondervermögen sowie atypische Rücknahmeforderungen. Sie decken Marktrisiken und deren Auswirkungen ab, einschließlich auf Nachschussforderungen, Besicherungsanforderungen oder Kreditlinien. Sie tragen Bewertungssensitivitäten unter Stressbedingungen Rechnung. Sie werden unter Berücksichtigung der Anlagestrategie, des Liquiditätsprofils, der Anlegerart und der Rücknahmegrundsätze des Sondervermögens in einer der Art des Sondervermögens angemessenen Häufigkeit durchgeführt.

Angabe zur Mitarbeitervergütung

Angaben gemäß § 101 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2 KAGB

Anhang gem. § 7 Nr. 9 KARBV

¹ HC: Headcount; Mitarbeiterzahl
² FTE: Full time equivalent; Vollzeitäquivalent

Bei den in der obigen Tabelle dargestellten Beträgen handelt es sich um die im Geschäftsjahr 2020 tatsächlich gezahlten Mitarbeitervergütungen.

Die Verwaltungsgesellschaft hat für Mitarbeiter, die gemäß § 37 Abs. 1 Satz 1 KAGB als Risikoträger bzw. für Mitarbeiter mit Kontrollfunktionen eine Vergütungspolitik festgelegt, die einem soliden und wirksamen Risikomanagement entspricht, um den potenziell schädlichen Auswirkungen schlecht gestalteter Vergütungsstrukturen auf ein solides Risikomanagement und auf die Risikobereitschaft von Einzelpersonen entgegenzuwirken. Die Vergütungspolitik der Verwaltungsgesellschaft steht in Einklang mit der Geschäftsstrategie, den Zielen, Werten und Interessen der Verwaltungsgesellschaft und der von ihr verwalteten Investmentgesellschaften sowie der Anleger dieser Investmentgesellschaften.

Grundsätzlich sind alle Mitarbeiter und Führungskräfte der Verwaltungsgesellschaft, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf die Risikoprofile der Verwaltungsgesellschaft oder auf die Risikoprofile der von ihr verwalteten Investmentgesellschaften auswirkt, von den Regelungen zum Vergütungssystem betroffen. Dies umfasst die Geschäftsführer und Führungskräfte, Risikoträger, Mitarbeiter mit Kontrollfunktionen sowie alle Mitarbeiter, die eine Gesamtvergütung erhalten, aufgrund derer sie sich in derselben Einkommensstufe befinden wie die Führungskräfte und Risikoträger.

Für diese Mitarbeiter gelten insbesondere folgende Vergütungsrichtlinien:

Entscheidungen über die Höhe von Vergütungen werden von der Geschäftsführung der Verwaltungsgesellschaft getroffen. Sollte die Geschäftsführung selbst betroffen sein, werden diese Entscheidungen durch den Aufsichtsrat der Verwaltungsgesellschaft getroffen.

Die Verwaltungsgesellschaft hatte im Dezember 2016 einen Vergütungsausschuss eingerichtet.

Der Vergütungsausschuss besteht aus dem Aufsichtsratsvorsitzenden sowie einem weiteren Mitglied des Aufsichtsrats der KVG. Der Aufsichtsrat bedient sich der internen Beratung durch die Leitung der KVG und der Leitung HR der KVG. Die Leitung HR der KVG nimmt i.d.R. als Gast an den Sitzungen des Vergütungsausschusses teil. Die Teilnehmer des Vergütungsausschusses treffen sich zweimal jährlich. Sitzungen und Beschlüsse können auch im Umlaufverfahren durchgeführt werden. Der Vergütungsausschuss überwacht die Ausgestaltung der Anreiz- und Vergütungssysteme gemäß den gesetzlichen Vorgaben der ESMA Leitlinien und berichtet an den Aufsichtsrat über notwendige Anpassungen sowie ob es mit den nationalen und internationalen Vorschriften, Grundsätzen und Standards vereinbar ist.

Einzelheiten zur Vergütungspolitik werden von der Gesellschaft jährlich in Form eines Vergütungsberichtes auf der Internetseite bzw. auf Anfrage als Papierversion zur Verfügung gestellt.

 

12 Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens Wealthcap Spezial-AIF-SV Büro 8 – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 30. September 2021, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021 sowie der vergleichenden Übersicht seit Auflegung des Fonds, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Verantwortung der Geschäftsführung für den Jahresbericht

Die Geschäftsführung der Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung des Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts ist die Geschäftsführung dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Investmentvermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die Geschäftsführung bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, zu beurteilen hat und die Verantwortung hat, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

13 Angaben zu der Kapitalverwaltungsgesellschaft