PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG
Berlin
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016
Lagebericht – Jahr 2016
PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG
Inhalt
| 1 |
Grundlagen des Unternehmens
| 1.1 |
Geschäftsmodell des Unternehmens
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| 1.2 |
Forschung und Entwicklung
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| 2 |
Wirtschaftsbericht
| 2.1 |
Büroimmobilienmarkt München
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| 2.2 |
Geschäftsverlauf
| 2.2.1 |
Beteiligungsimmobilien „Dieselstraße 4″ und „Dieselstraße 6″
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| 2.2.2 |
Einnahmen
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| 2.2.3 |
Ausgaben
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| 2.2.4 |
Steuerliche Situation
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| 2.3 |
Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens
| 2.3.1 |
Liquidität der Gesellschaft
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| 2.3.2 |
Auszahlungen an Gesellschafter
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| 2.3.3 |
Liquiditätsreserve per 31.12.2016
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| 2.3.4 |
Finanzierung
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| 3 |
Nachtragsbericht
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| 4 |
Prognosebericht
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| 5 |
Risikobericht
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| 6 |
Bericht über Zweigniederlassungen
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1 Grundlagen des Unternehmens
1.1 Geschäftsmodell des Unternehmens
Gegenstand der PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG (im Folgenden „Gesellschaft“) ist die Verwaltung eigenen Vermögens durch den Erwerb, das Halten und Verwalten von Beteiligungen an der PFM Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG und der PFM Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG (zusammen im Folgenden „Objektgesellschaften“). Die Gesellschaft ist zu jeweils 90 % an den Objektgesellschaften beteiligt. Der Zweck der Objektgesellschaften besteht darin, eine Immobilie in der Dieselstraße 4 in 85774 Unterföhring, auf der ein Betriebsgebäude betrieben wird, bzw. eine Büroimmobilie in der Dieselstraße 6 in 85774 Unterföhring zu halten und zu verwalten.
1.2 Forschung und Entwicklung
Die Gesellschaft verfügt über keine Forschungs- und Entwicklungskapazitäten.
2 Wirtschaftsbericht
2.1 Büroimmobilienmarkt München
Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt:
Das Transaktionsvolumen am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt hat den Vorjahreswert um mehr als 10 % übertroffen und erreichte 2016 einen Wert von EUR 6,6 Mrd. 16 großvolumige Transaktionen im Bereich von über EUR 100 Mio., wie der Verkauf des „Highlight Towers“ in Schwabing, trugen maßgeblich zu diesem Ergebnis bei. Der Fokus der nationalen und internationalen Investoren liegt wie schon im Vorjahr auf Büroimmobilien, die einen Umsatzanteil von nahezu 80 % auf sich verbuchen konnten. Einzelhandelsimmobilien trugen mit rund 9 % zum Umsatzvolumen bei.
Nachgefragt bei Investoren waren unverändert Core- und Core-Plus-Objekte in etablierten City- und zentrumsnahen Lagen. Aber auch an Cityrand- und Sekundärlagen wurden 2016 mehrere Abschlüsse verzeichnet. Die Immobilienexperten von CBRE erwarten für 2017 ein erneut aktives Investmentgeschäft in der bayerischen Landeshauptstadt)
Büro-Vermietungsmarkt:
Am Münchner Büro-Vermietungsmarkt wurden 2016 über 780.000 m2 umgesetzt. Eigennutzer zeichneten dabei mit 50.000 m2 verantwortlich. Der reine Vermietungsumsatz übertraf mit mehr als 730.000 m2 den Vorjahreswert um rund 12 %. Mitentscheidend für das starke Umsatzergebnis waren viele Großabschlüsse über 5.000 m2, deren Anteil 25 % betrug. 20 % des Flächenumsatzes wurden im Segment von 2.001 bis 5.000 m2 erzielt. Nach dem Zentrum mit knapp 84.400 m2 und dem Teilmarkt Süd-West (88,900 m2) wurden die meisten Abschlüsse in der Innenstadt Nord-Ost (76.600) und dem Umland Nord-Ost (76.400 m2) getätigt. Insgesamt betrug der Umsatzanteil innerhalb der Stadtgrenze Münchens 74 %, auf das Umland entfielen 26 %.2
Der Flächenleerstand im Münchner Marktgebiet ist 2016 weiter gesunken und betrug zum Jahresende rund 688.000 m2. Die Leerstandsquote sank auf 3,0 %. Die Durchschnittsmieten bewegen sich je nach Teilmarkt zwischen EUR 10,20 je m2 und Monat (Umland Süd-Ost) und EUR 29,10 je m2 und Monat im Zentrum bzw. EUR 17,70 je m2 und Monat im Stadtgebiet gesamt. Über den Gesamtmarkt betrachtet beträgt die gewichtete Durchschnittsmiete zirka EUR 16,00 je m2 und Monat. Die Spitzenmiete lag 2016 bei rund EUR 35,00 je m2 und Monat.3
Im Teilmarkt Unterföhring betragen die Monatsmieten je nach Lage, Ausstattungs- und Gebäudequalität zwischen EUR 8,70 je m2 und EUR 11,50. Der durchschnittliche Mietpreis der insgesamt 17 im Jahr 2016 abgeschlossenen Mietverträge in Unterföhring betrug EUR 10,55 je m2 und Monat. Im Konkurrenzgebiet Garching wurden 2016 vier Mietverträge mit einem durchschnittlichen Mietpreis von EUR 10,08 je m2 und Monat abgeschlossen.4
1 CBRE GmbH: „Marketview München Investmentmarkt, H2 2016″, 2017.#Colliers International München GmbH: Marktbericht München 2016/2017 Bürovermietung und Investment“, 2017.
2 Colliers International München GmbH: „Marktbericht München 2016/2017 Bürovermietung und Investment“, 2017.
3 Colliers International München GmbH: „Marktbericht München 2016/2017 Bürovermietung und Investment“, 2017.
4 Colliers International Valuation GmbH: „Verkehrswertgutachten Dieselstraße 4 und Dieselstraße 6 zum 31.12.2016 vom 27.01.2017.
2.2 Geschäftsverlauf
2.2.1 Beteiligungsimmobilien „Dieselstraße 4″ und „Dieselstraße 6″
Die Immobilien sind vollständig an die Allianz Deutschland AG vermietet und dienen dieser als Deutschlandzentrale. Es handelt sich hierbei um ein Betriebsrechenzentrum (Betriebsgebäude – Dieselstraße 4) und ein Bürogebäude (Hauptverwaltung – Dieselstraße 6). Die Mietverhältnisse sind bis zum 31.12.2024 vereinbart. Die Miete ist indexiert. Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (VPI) um mehr als 10 % gegenüber dem Stand im Monat der letzten Mietfestsetzung, so wird die Miete entsprechend der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zu 100 % angepasst. Ausgangspunkt ist der Indexwert von 97,7 per 01.12.2007 (Basis: VPI 2010 = 100). Im Juli 2016 erhöhte sich der VPI auf 107,6 (Veränderung um 10,13 %), so dass zum 01.09.2016 eine entsprechende Mieterhöhung realisiert wurde. Im Dezember 2016 lag der VPI bei 108,8 (Vorjahr: 107,0).
Ertragslage
Die Gesellschaft hat sich im Berichtszeitraum positiv entwickelt und einen Liquiditätsüberschuss von EUR 8.373.811 erzielt. Die Veränderung der Einnahmen und Ausgaben stellt sich in der Übersicht im Vergleich zu den vergangenen beiden Jahren wie folgt dar:
2.2.2 Einnahmen
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Auszahlungen aus den Objektgesellschaften: Die Auszahlungen erfolgen aus den Liquiditätsüberschüssen der Objektgesellschaften. Bis zum Jahr 2013 standen der Gesellschaft gemäß den vertraglichen Vereinbarungen 100 % der Liquiditätsüberschüsse der Objektgesellschaften zu. Ab dem Jahr 2014 erfolgt die Auszahlung entsprechend der Beteiligungsquote von 90 %. Die Liquiditätsüberschüsse der Objektgesellschaften resultieren vor allem aus den Mieteinnahmen. Die Mietzahlungen durch den Mieter Allianz Deutschland AG erfolgen monatlich termingerecht jeweils im Voraus.
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| • |
Sonstige Einnahmen: Im Berichtsjahr erzielte die Gesellschaft keine sonstigen Einnahmen.
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2.2.3 Ausgaben
Die nachfolgend aufgeführten Vergütungen entsprechen den Angaben gemäß § 24 Abs. 1 und 2 Vermögensanlagegesetz (VermAnlG).
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Geschäftsführervergütung: Gemäß § 10 des Gesellschaftsvertrages erhält der geschäftsführende und Treuhandkommanditist, PFM Private Funds Management GmbH, Berlin, für die Jahre 2012 bis 2017 eine jährliche laufende Vergütung von 0,15 % p. a. des Kommanditkapitals und ab dem Jahr 2018 eine jährliche laufende Vergütung von 0,215 % p. a. des Kommanditkapitals zuzüglich der eventuell anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer. Die laufende Vergütung ist fällig zum 31.12. eines jeden Jahres. Sie erhöht sich, beginnend mit dem Jahr 2013, jährlich uni 2 %. Die Geschäftsführungsvergütung für das Jahr 2016 beträgt EUR 396.097 (brutto).
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| • |
Komplementärvergütung: Gemäß § 10 des Gesellschaftsvertrages erhält der Komplementär, Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Stuttgart, für die Übernahme der persönlichen Haftung ab dem Geschäftsjahr 2012 ein Entgelt von EUR 5.000 p, a, zuzüglich der eventuell anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer, Die laufende Vergütung ist fällig zum 31.12. eines jeden Jahres. Sie erhöht sich, beginnend mit dem Jahr 2013, jährlich um 2 %. Die Komplementärvergütung für das Jahr 2016 beträgt EUR 6.440 (brutto).
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Beiratsvergütung: Die Gesellschafter haben mit Beschluss vom 01.11.2013 der Gesellschaft einen Beirat gegeben, der aus drei Mitgliedern besteht. Gemäß § 14 des Gesellschaftsvertrages hat jedes Beiratsmitglied Anspruch auf eine jährliche Vergütung von EUR 1.500 sowie einen pauschalen Auslagenersatz von jährlich EUR 500, jeweils zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer. Die vorstehende Vergütung ist – gegebenenfalls zeitanteilig – fällig zum 31.12. eines jeden Jahres. Die Beiratsvergütung für das Jahr 2016 beträgt für Herrn Dr. Wolfgang Konrad und Herrn Michael Wurthmann jeweils EUR 2.000 sowie für Frau Stefanie Dürr EUR 2.380 (inkl. 19 % USt.). Mit Beschlussfassung vom 18.10.2016 wurde der Beirat für die Geschäftsjahre 2017 bis 2020 bestätigt.
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| • |
Steuerberatervergütung: Mit der steuerlichen Beratung, der Erstellung des Jahresabschlusses sowie der Steuererklärungen und sonstigen Nebentätigkeiten wurde der Rechtsanwalt und Steuerberater Hans-Georg Oelmann, Berlin, beauftragt. Gemäß § 3 des Steuerberatungsvertrages vom 13./16.01.2012 erhält der Auftragnehmer ein Honorar von jährlich 0,06 % des Kommanditkapitals zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Vergütung erhöht sich ab dem Jahr 2013 um 2 % p. a. Das Honorar ist fällig nach Vorlage des Jahresabschlusses und Einreichung der Steuererklärungen beim Finanzamt. Die Steuerberatervergütung für das Jahr 2016 beträgt EUR 158.439 (brutto).
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| • |
Wirtschaftsprüfervergütung: Nach den Vorschriften des VermAnlG ergibt sich für die Gesellschaft ab dem Jahr 2014 eine gesetzliche Prüfungspflicht. Mit Beschlussfassung vom 18.10.2016 wurde mit der Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2016 die KSG Audit GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, beauftragt. Die mit Auftrag vom 09,01.2017 vereinbarte Vergütung beträgt EUR 17.612 (brutto).
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| • |
Sonstige Kosten der Gesellschaft: Für den Versand von Gesellschafterinformationen, die rechtliche Beratung, die Buchführung, die Kontoführung und sonstige betriebliche Aufwendungen sind Kosten von insgesamt EUR 41.221 entstanden.
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2.2.4 Steuerliche Situation
Die Gesellschaft erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Einkünfte aus inländischem Kapitalvermögen. Sie ist nicht gewerblich geprägt, da die persönlich haftende Gesellschafterin nach den gesellschaftsrechtlichen Regelungen von der Geschäftsführung ausgeschlossen ist und diese von der geschäftsführenden Kommanditistin wahrgenommen wird. Die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Die Gesellschaft erzielt keine Umsätze.
2.3 Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens
Die Gesellschaft weist eine solide Vermögens- und Finanzlage auf. Die Gesellschaft hat sich bis zum Stichtag der Berichterstattung positiv entwickelt. Die Auszahlungen aus den Objektgesellschaften erfolgen in Höhe der dort vorhandenen freien Liquidität abzüglich einer angemessenen Liquiditätsreserve. Die Ausgaben entsprechen den vertraglichen Vereinbarungen bzw. allgemein üblichen betriebsbedingten Kosten.
2.3.1 Liquidität der Gesellschaft
Im Jahr 2016 wurde ein Liquiditätsüberschuss von EUR 8.373.811 erzielt.
2.3.2 Auszahlungen an Gesellschafter
Auszahlungen an die Gesellschafter erfolgen auf Grundlage des Gesellschaftsvertrages. Demnach ist die freie Liquidität abzüglich einer angemessenen Liquiditätsreserve an die Gesellschafter auszukehren. Aufgrund des positiven Geschäftsverlaufs erfolgen für das Geschäftsjahr 2016 Vorabauszahlungen von insgesamt EUR 8.200.160, die im April 2017 vorgenommen wurden. Diese stehen unter dem Vorbehalt der Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2016 und der Genehmigung des Auszahlungsbetrages durch die Gesellschafterversammlung.
2.3.3 Liquiditätsreserve per 31.12.2016
Die Liquiditätsreserve zum 31.12.2016 ermittelt sich wie folgt:
| Bilanzpositionen per 31.12.2016 |
EUR |
| Kontenstand per 31.12.2016 |
757.480 |
| + Forderungen/Vermögensgegenstände |
9.000.058 |
| ./. Rückstellungen |
176.792 |
| ./. Verbindlichkeiten |
65.446 |
| ./. Auszahlungen GJ 2016 an die Gesellschafter |
8.200.160 |
| = Liquiditätsreserve per 31.12.2016 |
1.315.139 |
2.3.4 Finanzierung
Die Finanzierung für den Erwerb der Beteiligungsimmobilien erfolgte auf Ebene der Objektgesellschaften. Es wurden insgesamt Fremdmittel i. H. v. EUR 128,0 Mio. bei einem Bankenkonsortium, bestehend aus Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, WGZ Bank AG sowie Dortmunder Volksbank eG, zu einem anfänglichen Zinssatz von 3,13 % p. a. aufgenommen. Die Zinsbindung endet am 28,06.2019. Die jährliche Tilgung der Darlehen beträgt 0,5 % p. a., so dass die Darlehen am 31.12.2016 in Höhe von EUR 124,9 Mio. valutierten.
Covenants: In Finanzierungsverträgen großer Gewerbeimmobilien ist es üblich, sogenannte ,,Covenants“ zu vereinbaren, d. h. wirtschaftliche Kennzahlen, die eingehalten werden müssen und der Prüfung dienen, ob die bestehenden Darlehensicherheiten für das aufgenommene Fremdkapital ausreichen. Gemäß der darlehensvertraglichen Vereinbarung gelten für die Objektgesellschaften folgende Kennziffern:
| • |
LTV – Loan-To-Value: Verhältnis des Darlehens zum Immobilienwert. Je niedriger der errechnete Prozentwert ausfällt, desto geringer ist für die darlehensgebende Bank das Verlustrisiko, das bei einem potenziellen Ausfall des Darlehensnehmers durch die Verwertung des Sicherungsgegenstandes entsteht. Der LTV für beide Gesellschaften darf 60,0 % nicht überschreiten.
Das Gutachten der Colliers International Valuation GmbH zum 31.12.2016 ermittelte einen Verkehrswert für beide Immobilien von rund EUR 309 Mio., der einem LTV von rund 40,4 % entspricht.
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| • |
DSCR – Debt Service Coverage Ratio: Verhältnis der Mieteinnahmen abzgl. Bewirtschaftungskosten zum Zins- und Tilgungsaufwand. Hierdurch soll geprüft werden, ob der Kapitaldienst des Darlehens vollständig durch den Überschuss aus den Einnahmen abzgl. aller Ausgaben im Objekt bedient werden kann. Der DSCR darf ein Verhältnis von 125,0 % nicht unterschreiten und ist der finanzierenden Bank jährlich zum 30.03. nachzuweisen.
Der auf den 30.03.2017 ermittelte DSCR lag bei 165,40 % und somit deutlich über der im Darlehensvertrag festgeschriebenen Grenze.
Aufgrund des niedrigen Verschuldungsgrades und der stabilen langfristigen Vermietung bestehen im Zusammenhang mit der Finanzierung derzeit keine Risiken.
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3 Nachtragsbericht
Für die Immobilie der Objektgesellschaft PFM Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG (Diesel 6 KG) haben sich nach Ende des Geschäftsjahres folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung ergeben:
| a) |
Risse im Bodenbelag der Tiefgarage: In der Tiefgarage des Bürogebäudes Dieselstraße 6 sind an der Boden- platte- und an der Zwischendeckenoberseite Risse in der Beschichtung und im Konstruktionsbeton feststellbar. Im Kaufvertrag hat sich der Verkäufer, die jetzige Core 0173 GmbH (Core GmbH/vor Umfirmierung IVG Core 0173 AG bzw. IVG Immobilien-Management REIT AG), verpflichtet, diese Mängel beseitigen zu lassen. Da über den Verursacher des Mangels keine Einigung erzielt werden konnte, führt die Core GmbH im Wege einer gewillkürten Prozessstandschaft ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht München I. Antragsgegner sind die ARGE Allianz HVU-Unterföhring, bestehend aus BAM Deutschland AG und Caverion Deutschland GmbH sowie jedes der vorgenannten Unternehmen einzeln. Gemäß der Vereinbarung über die gewillkürte Prozessstandschaft i. V. m. dem Optionskaufvertrag vom 07.11.2011 werden die Kosten von der Core GmbH getragen. Die Kosten der reinen Schadenssanierung wurden vom gerichtlich bestellten Sachverständiger auf EUR 9,7 Mio. geschätzt.
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| b) |
Wassereintritt in der ALLIANZ-Küche: Im 2. Untergeschoss des Bürogebäudes Dieselstraße 6 sind in der Küche, im Technikraum sowie im Essensausgabebereich Wassereintritte zu verzeichnen. Der Wasserschaden ist seit April 2012 bekannt. Woher das Wasser kommt, ist derzeit weiterhin unklar. Die konkrete Schadensursache konnte trotz intensiver vorprozessualer Untersuchungen nicht abschließend ermittelt werden. Die hierfür erforderlichen weiteren Untersuchungen sind im laufenden Küchenbetrieb nicht möglich. Aus diesem Grund führt die Diesel 6 KG ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht München I. Antragsgegner sind die Unternehmen gemäß lit. a) sowie die Allianz Deutschland AG, die Allianz Versicherungs AG und die AtG Europe Limited (die Letzteren deshalb, weil es sich um die Vorversicherungen handelt und der Wasserschaden ein Versicherungsschaden sein könnte).
Der vom Gericht bestellte Sachverständige ist damit beauftragt, die Feuchtigkeitseintritte festzustellen, sich zu den Ursachen sowie zu den Verantwortlichkeiten für den Wasseraustritt aus technischer Sicht zu äußern, die zu ergreifenden Maßnahmen zu beschreiben sowie eine Stellungnahme zu den voraussichtlichen Kosten abzugeben. Der vorläufige Streitwert wurde bei Antragseinreichung aufgrund der damals zur Verfügung stehenden Erkenntnisse mit EUR 2,69 Mio. beziffert, hat sich zwischenzeitlich jedoch aufgrund der weiteren Zeitverzögerungen erhöht.
Am 21./23.12.2015 wurde die System-Technik Vogl GmbH mit Generalplanungsleistungen beauftragt. Die hierzu erforderliche Bestandaufnahme ist zwischenzeitlich abgeschlossen. Um eine Sanierung planen und dann ausschreiben zu können, sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt weitere vorbereitende Maßnahmen durchzuführen. Die Durchführung dieser Maßnahmen ist bei Gericht beantragt – eine Entscheidung steht bislang noch aus. Der ursprünglich angedachte Termin zur Durchführung der Sanierung in den Sommerferien 2016 ließ sich daher nicht einhalten. System-Technik Vogl GmbH erstellt derzeit einen Bauzeitenplan, der voraussichtlich bis Anfang 2018 abgeschlossen sein wird. Nach derzeitigem Planungsstand ist eine Sanierung im Frühjahr/Sommer 2018 beabsichtigt.
Ob einer der sechs Antragsgegner später einmal für den Wasserschaden haften wird, lässt sich zum heutigen Zeitpunkt nicht sagen. Dies hängt maßgeblich von den Feststellungen des Sachverständigen ab. Darüber hinaus sind bei sämtlichen Antragsgegnern rechtliche Aspekte zu berücksichtigen. Ob und inwieweit einer der Antragsgegner nach Abschluss des selbstständigen Beweisverfahrens in Anspruch genommen werden kann, ist zum heutigen Zeitpunkt somit unklar.
Hinsichtlich des Kostenrisikos ist das Folgende anzumerken:
Als Antragstellerin hat die Diesel 6 KG zunächst den Sachverständigenvorschuss zu leisten. Das Gericht gab mit Verfügung vom 01.09.2014 der Antragstellerin auf, einen Auslagenvorschuss in Höhe von TEUR 10 einzuzahlen. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Vorschuss im weiteren Verfahren wesentlich erhöht. Realistisch dürfte ein Betrag zwischen TEUR 20 bis TEUR 40 sein.
Die Diesel 6 KG hat darüber hinaus zunächst die Kosten im Zusammenhang mit der Sanierung der Küche als Vorschuss zu tragen. Angesprochen sind damit in erster Linie die Kosten des Rückbaus, der Schadensbeseitigung sowie der Wiederinbetriebnahme der Küche. Hierzu liegt eine Kostenhochrechnung der System-Technik Vogl GmbH vom 10.03.2016 vor. Es ist zu beachten, dass es sich hierbei um eine Kostenhochrechnung und noch nicht um eine Kostenschätzung im Rahmen der Vorplanung handelt. Dies bedeutet, dass sich die Kosten mit hoher Wahrscheinlichkeit noch ändern.
Die System-Technik Vogl GmbH schätzt die Sanierungsarbeiten inkl. der Kosten für Generalplanungsleistungen auf netto EUR 2,6 Mio.
Wie bereits im Lagebericht 2015 geschrieben, wurde die bauliche Möglichkeit einer Interimsküche im Innenhof geprüft. Zwischenzeitlich hat sich die Gesellschaft mit dem Mieter Allianz darauf verständigt, dass sich der Mieter selbst um eine Interimsversorgung seiner Belegschaft kümmert. Diese geschieht teilweise über eine bestehende Küche im sog. Haus 5, auf welche ausgewichen werden kann.
Es wird sich nicht vermeiden lassen, dass der Mieter aufgrund der Sanierungsmaßnahme in seiner Nutzung des Mietgegenstands beeinträchtigt wird und insoweit zu Mietminderungen berechtigt ist. Wie hoch diese Mietminderungen ausfallen werden, lässt sich derzeit nicht abschätzen.
Sowohl die Gerichtskosten als auch die Rechtsanwaltskosten berechnen sich grundsätzlich nach dem Streitwert. Für das hiermit verbundene Kostenrisiko ist somit von brutto EUR 5,6 Mio. auszugehen.
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| c) |
Feststellungsklage gegen die Mängelbürgin Landesbank Baden-Württemberg: Die Klage der Diesel 6 KG war auf die Feststellung gerichtet, dass die Gewährleistungsbürgschaft der Landesbank Baden-Württemberg vom 16.03.2005 für sämtliche Mängelsachverhalte haftet, die in den unter Punkt lit. a) und lit. b) genannten Verfahren gegenständlich sind. Die Klage diente neben der Sachverhaltsfeststellung auch der Verjährungsunterbrechung. Die Landesbank Baden-Württemberg beantragte widerklagend, dass das Original der Gewährleistungsbürgschaftsurkunde an sie herausgegeben wird.
Die Klage wurde mit Urteil vom 04.05.2016 abgewiesen. Die Diesel KG wurde verurteilt, die Gewährleistungsbürgschaft herauszugeben. Der Streitwert wurde auf die Streitwertbeschwerde der Landesbank Baden-Württemberg auf EUR 1.050.554,23 festgesetzt. Die Diesel 6 KG hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, deren Festsetzung derzeit noch aussteht.
Das Gericht gelangte nach einer umfangreichen Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass die der Gewährleistungsbürgschaft zugrundeliegende Sicherungsabrede als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist. Die Gewährleistungsbürgschaft sei daher seinerzeit ohne Rechtsgrund gestellt worden, sodass die Landesbank Baden-Württemberg der Inanspruchnahme aus der Gewährleistungsbürgschaft die Einrede der Bereicherung entgegenhalten kann. Aufgrund fehlender Erfolgsaussichten wurde von einer Berufung abgesehen, Das Urteil beruht maßgeblich auf Aussagen von Zeugen, die im Rahmen der Beweisaufnahme vernommen wurden. In der Berufungsinstanz würde das Berufungsgericht nur prüfen, ob auf Grundlage der protokollierten Zeugenaussagen die durch das Landgericht vorgenommene Beweiswürdigung rechtlich vertretbar wäre.
Zu den Gewährleistungsansprüchen selbst hatte das Gericht keine Aussage zu treffen. Lediglich die Landesbank Baden-Württemberg kann aufgrund des Urteils vom 04.05.2016 aus der Gewährleistungsbürgschaft nicht mehr in Anspruch genommen werden.
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| d) |
Mängel an Glasfassade und Flachdächern: Gegenstand der Klage sind unerledigte Restmängel an den Flachdächern sowie Mängel an den Glasfassaden des Gebäudes. Die jetzt im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Mängel sind solche, die der Generalunternehmer entweder als nicht in seinem Verantwortungsbereich liegend betrachtet oder die er nur zum Teil beseitigte. Beantragt werden ein Vorschuss für die Beseitigung der Mängel an den Flachdächern (brutto TEUR 11,9), Gutachterkosten im Zusammenhang mit den Flachdächern (brutto TEUR 7,2), ein Vorschuss für die Beseitigung der Fassadenmängel (brutto TEUR 204,7), Gutachterkosten im Zusammenhang mit der Fassade (brutto TEUR 9,4) sowie Schadenersatzansprüche hinsichtlich der Fassade (netto TEUR 172). Darüber hinaus beantragt die Klägerin insgesamt fünf Feststellungsanträge mit einem vorläufigen Streitwert von TEUR 475. Antragsgegner sind die Unternehmen gemäß lit. a).
Die Erfolgsaussichten hängen maßgeblich von den Feststellungen des Sachverständigen hinsichtlich der zu begutachtenden Fassade ab. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Rechtsproblemen, die eine abschließende Beurteilung der Erfolgsaussichten heute noch nicht zulassen.
Das Gericht empfiehlt den Parteien zur Vermeidung aller mit einer streitigen Fortführung des Verfahrens verbundenen Risiken und unter Berücksichtigung der gegebenen Hinweise eine gütliche Einigung. Nach Ansicht des Gerichts erscheint die Zahlung eines Abgeltungsbetrages von ca. TEUR 100 von den Beklagten an die Klägerin als angemessen.
Die Parteien befinden sich hinsichtlich dieses Vorschlags des Gerichts in konkreten Verhandlungen. Zu den Hinweisen des Gerichts bzgl. einer möglichen Verjährung ist insbesondere anzumerken, dass der hiermit im Zusammenhang stehende Themenkomplex von der Klägerin bislang noch nicht vorgetragen ist. Dieser Gesichtspunkt ist bei den außergerichtlichen Verhandlungen bereits berücksichtigt. Sollte eine außergerichtliche Einigung gleichwohl nicht zustande kommen, wird hierzu im Einzelnen vorzutragen sein. Wir gehen davon aus, dass das Gericht dann die Frage der Verjährung anders beurteilt.
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| e) |
Grunderwerbssteuer bei Objektgesellschaften: Für beide Objektgesellschaften liegen vom Finanzamt Spandau Berlin Bescheide über die gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für die Grunderwerbsteuer vom 07.03.2017 vor, gegen die durch das Büro Hans-Georg Oelmann Rechtsanwalt und Steuerberater Einspruch eingelegt wurde. Parallel hat das Finanzamt München mit Datum 25.04.2017 an die beiden Objektgesellschaften jeweils eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 13,08.2014 zugeschickt. Diesbezüglich besteht Schriftwechsel zwischen dem Büro Hans-Georg Oelmann Rechtsanwalt und Steuerberater und dem Finanzamt München mit Verweis auf das Einspruchsverfahren beim Finanzamt Spandau Berlin und Verlängerung der Abgabefrist der Erklärungen bis 26.07.17. Ein neuer Grunderwerbssteuerbescheid liegt bisher nicht vor.
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4 Prognosebericht
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Immobilienmarkt: Einschlägigen Marktberichten folgend kann davon ausgegangen werden, dass der Münchener Büroimmobilienmarkt sich auch in den Folgejahren stabil entwickelt.
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| • |
Vermietung: Die Mietverträge auf Ebene der Objektgesellschaften sind mit einem solventen Mieter fest bis zum Jahr 2024 geschlossen. Die Miethöhe wird entsprechend der Änderung des Verbraucherpreisindex in 10 %- Etappen angepasst. Die erste Mieterhöhung erfolgte im September 2016.
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| • |
Instandsetzung: In den nächsten Jahren werden bei den Objektgesellschaften diverse Instandhaltungsaufwendungen in üblicher Höhe erwartet.
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| • |
Finanzierung: Die Konditionen für die Darlehen der Objektgesellschaften sind fest bis zum 28.06.2019 geschlossen. Der Kapitaldienst kann aus den Mieteinnahmen geleistet werden.
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| • |
Liquidität: Infolge der langfristigen Vermietung an einen solventen Mieter ist die Liquiditätslage der Objektgesellschaft stabil, so dass auch künftig regelmäßige Auszahlungen an die Gesellschaft möglich sind. Derzeit muss jedoch damit gerechnet werden, dass die im Nachtragsbericht aufgeführten Beweissicherungsverfahren vorübergehend zu einer finanziellen Belastung der Diesel 6 KG führen. Unabhängig vom Ausgang der Verfahren könnten die Mängel jedoch zu Lasten der freien Liquidität der Objektgesellschaft beseitigt und damit die geplanten Auszahlungen an die Gesellschaft reduziert werden, die eine vorübergehende Reduzierung der Auszahlungen an die Gesellschafter der PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG zur Folge hätten. Zudem besteht das Risiko, dass die Objektgesellschaften einen neuen Grunderwerbssteuerbescheid erhalten (siehe Nr. 3 e Nachtragsbericht), der sich ebenfalls negativ auf die Liquidität und auf die Höhe der Auszahlung an die Gesellschafter auswirken könnte.
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5 Risikobericht
Aufgrund der Bonität des Mieters sind Mietforderungsausfälle nicht zu erwarten. Zins- und Währungsrisiken bestehen nicht. Zur Sicherung der Liquidität werden regelmäßig Liquiditätspläne und Prognosen erstellt.
Eventualverbindlichkeiten sowie nach dem Bilanzstichtag eingetretene Vorgänge von besonderer Bedeutung, über die zu berichten wäre, bestehen bis auf die im Nachtragsbericht genannten nicht.
6 Bericht über Zweigniederlassungen
Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten.
Berlin, 22.05.2017
PFM Private Funds Management GmbH
Geschäftsführung
Nicolas Schuster
Bilanz zum 31. Dezember 2016
AKTIVA
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2016 |
2015
EUR |
|
EUR |
EUR |
| A. Anlagevermögen |
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| Finanzanlagen |
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| – Beteiligungen |
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170.115.621,69 |
173.140.337,38 |
| B. Umlaufvermögen |
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| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
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| 1. Forderungen gegen Gesellschafter |
57,96 |
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60,00 |
| 2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht |
9.000.000,00 |
|
8.100.000,00 |
|
9.000.057,96 |
|
8.100.060,00 |
| II. Guthaben bei Kreditinstituten |
757.479,51 |
|
1.474.854,86 |
|
|
9.757.537,47 |
9.574.914,86 |
|
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179.873.159,16 |
182.715.252,24 |
|
PASSIVA
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2016 |
2015
EUR |
|
EUR |
EUR |
| A. Eigenkapital |
|
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| I. Kapitalanteile |
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|
| – der persönlich haftenden Gesellschafterin |
0,00 |
|
0,00 |
| – der Kommanditisten |
205.004.000,00 |
|
205.034.000,00 |
|
|
205.004.000,00 |
205.034.000,00 |
| II. Kapitalrücklage (Agio) |
|
10.250.150,00 |
10.251.650,00 |
| III. Entnahmen |
|
-36.465.533,20 |
-36.470.859,14 |
| IV. Verlustvortrag |
|
-4.506.791,35 |
-13.288.714,83 |
| V. Jahresüberschuss |
|
5.349.095,68 |
8.779.377,69 |
|
|
179.630.921,13 |
174.305.453,72 |
| B. Rückstellungen |
|
|
|
| – sonstige Rückstellungen |
|
176.792,19 |
177.949,89 |
| C. Verbindlichkeiten |
|
|
|
| 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
2.067,57 |
|
1.613,63 |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern |
63.378,27 |
|
8.230.235,00 |
|
|
65.445,84 |
8.231.848,63 |
|
|
179.873.159,16 |
182.715.252,24 |
Entwicklung des Anlagevermögens in 2016
|
Entwicklung der Anschaffungskosten |
Buchwerte |
|
Stand 01.01.2016
EUR |
Abgänge
EUR |
Stand 31.12.2016
EUR |
Stand 31.12.2016
EUR |
Stand 31.12.2015
EUR |
| Finanzanlagen |
|
|
|
|
|
| – Beteiligungen |
|
|
|
|
|
| 1. PFM Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG |
|
|
|
|
|
| Kaufpreis Kommanditanteile |
74.672.263,00 |
0,00 |
74.672.263,00 |
74.672.263,00 |
74.672.263,00 |
| Anschaffungsnebenkosten |
3.286.619,45 |
0,00 |
3.286.619,45 |
3.286.619,45 |
3.286.619,45 |
|
77.958.882,45 |
0,00 |
77.958.882,45 |
77.958.882,45 |
77.958.882,45 |
| Liquiditätsausschüttungen |
-11.173.132,76 |
-1.558.537,39 |
-12.731.670,15 |
-12.731.670,15 |
-11.173.132,76 |
|
66.785.749,69 |
-1.558.537,39 |
65.227.212,30 |
65.227.212,30 |
66.785.749,69 |
| 2. PFM Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG |
|
|
|
|
|
| Kaufpreis Kommanditanteile |
109.198.637,00 |
0,00 |
109.198.637,00 |
109.198.637,00 |
109.198.637,00 |
| Anschaffungsnebenkosten |
5.399.007,77 |
0,00 |
5.399.007,77 |
5.399.007,77 |
5.399.007,77 |
|
114.597.644,77 |
0,00 |
114.597.644,77 |
114.597.644,77 |
114.597.644,77 |
| Liquiditätsausschüttungen |
-8.243.057,08 |
-1.466.178,30 |
-9.709.235,38 |
-9.709.235,38 |
-8.243.057,08 |
|
106.354.587,69 |
-1.466.178,30 |
104.888.409,39 |
104.888.409,39 |
106.354.587,69 |
|
173.140.337,38 |
-3.024.715,69 |
170.115.621,69 |
170.115.621,69 |
173.140.337,38 |
Anhang für das Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016
PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG
> Identifikation der Gesellschaft gemäß § 264 Abs. 1 a HGB
Die Gesellschaft, „PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG“, wurde am 19.03.2014 in das Handelsregister Berlin Charlottenburg, HRA 49378 B eingetragen.
Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in 10587 Berlin, Hallerstraße 6.
> Größenmerkmale
|
2016
EUR |
2015
EUR |
| Bilanzsumme |
179.873.159 |
185.193.567 |
| Umsatzerlöse |
0 |
0 |
| Arbeitnehmer |
keine |
keine |
> Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer Kleinstkapitalgesellschaft & Co. gemäß § 267 a Abs. 1 HGB i.V.m. § 267a Abs. 3 Nr. 3 HGB auf. Die Gesellschaft braucht nach § 264 Abs. 1 Satz 4 HGB keinen Lagebericht aufzustellen. Allerdings besteht eine Verpflichtung gemäß § 23 und § 24 VermAnlG. Der Anhang wurde unter Inanspruchnahme der Erleichterungen gemäß § 288 HGB erstellt.
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der §§ 266 und 275 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
In der Bilanz und in der Gewinn- und Verlustrechnung ist zu jedem Posten der entsprechende Wert des vorhergehenden Geschäftsjahres angegeben. Soweit Umgliederungen erfolgten, wurde der Vorjahresbetrag angepasst (§ 265 Abs. 2 HGB).
Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen, Grundstücksrechte nicht mit Grundstückslasten verrechnet.
> Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der Schlussbilanz des vorhergehenden Geschäftsjahres überein.
Bei der Bewertung wurde von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB). Dem stehen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegen.
Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.
Im Einzelnen wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften angewendet:
Für die Bewertung der Finanzanlagen (Beteiligungen) wird der Unternehmenswert der Gesellschaften herangezogen, an denen die Gesellschaft beteiligt ist. Für den wesentlichen Wert der Objektgesellschaften ist die Immobilie entscheidend. Dieser ist i.d.R. der Ertragswert. Soweit keine Wertberichtigungen vorzunehmen sind, werden die Finanzanlagen mit den Anschaffungskosten vermindert um Liquiditätsausschüttungen (Unterschiedsbetrag zwischen Entnahmen und Gewinnverwendung) angesetzt.
Die Aufgliederung und Entwicklung der einzelnen Positionen der Finanzanlagen sind in der gesonderten Entwicklung des Anlagevermögens dargestellt (vgl. Anlage zum Anhang).
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich zum Nominalwert angesetzt.
Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt.
Die Eigenkapitalpositionen sind zum Nennwert angesetzt.
Die Rückstellungen beinhalten sämtliche, nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung erkennbare Risiken und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet.
Die Bewertung der Verbindlichkeiten erfolgte zum Erfüllungsbetrag.
Angaben zu Posten der Bilanz
1. Anlagevermögen
Finanzanlagen (Beteiligungen)
Die Gesellschaft ist an folgenden Gesellschaften beteiligt:
a) PFM Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG (im Folgenden: „Dieselstraße 4 KG“)
mit Sitz 10587 Berlin, Hallerstraße 6,
Handelsregister Amtsgericht Berlin-Charlottenburg; HRA 48115 B
| Kapitalanteile: |
EUR |
100.000,00 |
| Jahresergebnis 2016: |
EUR |
3.968.291,79 |
| Eigenkapital 31.12.2016: |
EUR |
52.165.754,05 |
| Kapitalanteil an der Gesellschaft: |
EUR |
90.000,00 |
| Höhe des Anteils an der Gesellschaft: |
|
90,00 % |
b) PFM Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG (im Folgenden: „Dieselstraße 6 KG“)
mit Sitz 10587 Berlin, Hallerstraße 6,
Handelsregister Amtsgericht Berlin-Charlottenburg; HRA 48145 B
| Kapitalanteile: |
EUR |
100.000,00 |
| Jahresergebnis 2016: |
EUR |
2.670.913,00 |
| Eigenkapital 31.12.2016: |
EUR |
106.676.725,01 |
| Kapitalanteil an der Gesellschaft: |
EUR |
90.000,00 |
| Höhe des Anteils an der Gesellschaft: |
|
90,00 % |
Der Bilanzwert stellt sich wie folgt dar:
|
„Dieselstraße 4 KG“
EUR |
„Dieselstraße 6 KG“
EUR |
Gesamt
EUR |
| Anschaffungskosten |
77.958.882,45 |
114.597.644,77 |
192.556.527,22 |
| Liquiditätsausschüttungen |
-12.731.670,15 |
-9.709.235,38 |
-22.440.905,53 |
| Bilanzwert 31.12.2016 |
65.227.212,30 |
104.888.409,39 |
170.115.621,69 |
Der von der Geschäftsführung ermittelte Zeitwert der Beteiligungen (EUR 173.414.038) liegt über dem Bilanzwert (EUR 170.115.622). Der Zeitwert wurde als Net Asset Value (NAV) der Beteiligungsgesellschaften ermittelt. Wichtige Einflussgröße für den NAV sind die Immobilien. Die Immobilien wurden mit ihrem Ertragswert angesetzt, der von einem externen Sachverständigen in Anlehnung an die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt wurde.
2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben sämtlich eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
3. Eigenkapital/Kapitalanteile
Das Kommanditkapital (Festkapital) der Gesellschaft per 31.12.2016 beträgt EUR 205.004.000,00. Es ist in voller Höhe eingezahlt.
Die Kommanditisten sind mit einer Hafteinlage in Höhe von 1,00 % ihres Festkapitals in das Handelsregister eingetragen.
Die Position hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
|
EUR |
EUR |
| Kapitalanteile |
|
|
| – Stand am 01.01.2016 |
205.034.000,00 |
|
| – Ausscheiden eines Gesellschafters |
-30.000,00 |
205.004.000,00 |
| Kapitalrücklage (Agio) |
|
|
| – Stand am 01.01.2016 |
10.251.650,00 |
|
| – Ausscheiden eines Gesellschafters |
-1.500,00 |
10.250.150,00 |
| Entnahmen |
|
-36.465.533,20 |
| Verlustvortrag |
|
-4.509.337,14 |
| Gewinnvortrag Ausscheiden Gesellschafter |
|
|
| – Kapital Gesellschafter |
30.000,00 |
|
| – Agio Gesellschafter |
1.500,00 |
|
| – Auseinandersetzungsguthaben Gesellschafter |
-23.628,27 |
|
| – Entnahmen anteilig Gesellschafter |
-5.325,94 |
2.545,79 |
| Jahresüberschuss |
|
5.349.095,68 |
| Eigenkapital, Stand am 31.12.2016 |
|
179.630.921,13 |
4. sonstige Rückstellungen
|
EUR |
| Jahresabschlusskosten 2016 |
158.438,69 |
| Prüfungskosten Jahresabschlusskosten 2016 |
17.612,00 |
| Kosten für die Veröffentlichung im Bundesanzeiger |
741,50 |
|
176.792,19 |
5. Verbindlichkeiten
Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten hat eine Laufzeit bis zu einem Jahr.
Für die Verbindlichkeiten bestehen in gewöhnlichem Umfang branchenübliche Sicherheiten.
6. Haftungsverhältnisse
Haftungsverhältnisse i. S. d. § 251 HGB bestanden am Bilanzstichtag nicht.
> Angaben zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
> sonstige Angaben
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Stuttgart (Amtsgericht Stuttgart HRB 752906), mit einem Stammkapital von EUR 25.000,00. Geschäftsführer ist Herr Tobias Börsch. Sie ist am Kapital der Gesellschaft nicht beteiligt und von der Geschäftsführung, soweit gesetzlich zugelassen, ausgeschlossen.
Zur Vertretung und Geschäftsführung ist berechtigt und verpflichtet:
PFM Private Funds Management GmbH mit Sitz in 10587 Berlin, Hallerstraße 6,
| Handelsregister: |
Amtsgericht Charlottenburg |
| HR-Nummer: |
HRB 84423 B |
| Geschäftsführer/in: |
Herr Nicolas Schuster (Manager/Unternehmensführung) |
Die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit des Jahresabschlusses, wie er sich aus diesem Bericht ergibt, wird hiermit bestätigt.
Berlin, 22. Mai 2017
Fuscus Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, Stuttgart
Tobias Börsch
PFM Private Funds Management GmbH, Berlin
Nicolas Schuster
Versicherung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 23 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG PFM
EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG
Jahresabschluss und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss zum 31.12.2016 ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG vermittelt und im Lagebericht 2016 der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Berlin, 22.05.2017
Fuscus Beteiligungs und Verwaltungsgesellschaft mbH
Tobias Börsch
PFM Private Funds Management GmbH
Nicolas Schuster
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
An die PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co.KG
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der PFM EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG, Berlin für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 25 Abs. 3 VermAnlG haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 29. Mai 2017
KSG AUDIT GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Silke Grüttner, Wirtschaftsprüferin
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