Immobilien sind ein probates Mittel zur Geldwäsche.

Nach einer Studie des Bundesfinanzministeriums werden mit Immobilien jährlich mindestens 5 Milliarden Euro „gereinigt“. Das soll eine Untertreibung sein. Seit Rechtswirksamkeit des Geldwäschegesetzes haben Makler Pflichten, die diesen Sumpf austrocknen sollen. Makler können nicht als Abfangjäger des Staates tätig sein.

Wenn Makler nicht aktiv werden, sitzen ihnen die Aufsichtsbehörden mit Strafandrohung im Nacken. Realität und Anspruch klaffen auseinander. Die Frage bleibt ohne Antwort im Raum – in welcher Dimension wird illegales Kapital über Immobiliengeschäfte durch nicht nachvollziehbare, nicht kontrollierbare Aktionen reingewaschen?

Die o. b. Summe könnte eine drastische Unterschätzung sein. Das hochgerechnete Geldwäschevolumen basiert auf gemeldeten Verdachtsfällen. Da nur ein Bruchteil aller verdächtigen Vorgänge gemeldet wird, dürfte die Summe des schmutzigen Geldes höher sein. Das Geldwäschevolumen im Immobilienbereich wird auf 15 Mrd. Euro geschätzt.

Es liegt in der Natur der Sache, dass „Schätzungen im Dunkelfeld schwierig“ sind. Das entspricht der Differenz zwischen den amtlich registrierten Straftaten und der vermutlich begangenen Kriminalität. Die Immobilienbranche ahnt die Bedeutung ihres Sektors für Geldwäsche. Diese Erkenntnis soll zu Präventionsmaßnahmen umgesetzt werden. In der Branche erscheint die Sensibilität beim Thema Geldwäsche nicht sonderlich ausgeprägt.

Immobilienmaklern fehlt Wachsamkeit. Das lockt Kriminelle an. Obwohl sie nach dem Geldwäschegesetz Verdachtsmomente bei den Behörden anzeigen müssen, kommen sie dieser Pflicht selten nach.  Diejenigen, die das Problem eindämmen sollten, befeuern es durch ihr Handeln in der Praxis. Die Risiken werden durch unzureichende Umsetzung der Sorgfaltspflichten und die geringe Bereitschaft der Immobilienmakler zu Verdachtsmeldungen erhöht. Aufgrund ihrer Vermittlerposition erfahren Makler oft keine Details über den Transaktionsmodus. Fragen zur Finanzierung  stellen Makler in der Praxis, um Aufschluss über den Erfolg ihrer Vermittlungsbemühungen zu erhalten.

Im „Nichtfinanzsektor“ der Immobilienwirtschaft gibt es ein Dunkelfeld von bis zu 28.000 Verdachtsfällen im Jahr. Tatsächlich werden jährlich nur circa 250 gemeldet. Laut BKA meldeten im Jahr 2014 die etwa 27.000 gewerblichen Immobilienmakler in Deutschland 18 verdächtige Vorgänge. „Im Nichtfinanzsektor ergibt sich daher eine erhebliche Diskrepanz zwischen tatsächlichen Verdachtsanzeigen und geschätzten Verdachtsfällen“, (Mai 2016 – Monatsbericht des Finanzministeriums). „Es fehlt bei vielen an der Achtsamkeit und am Problembewusstsein.“ Die richtige Annahme, dass Immobilien in der Regel hochpreisige Güter sind, schafft einen Schleier, der nicht versucht wird zu überwinden.

Immobilienmakler sind prinzipiell in Sorge um den Verlust von Interessenten.  Compliance -Management soll den Unternehmen die Möglichkeiten bieten die gesetzlich angedachten Prüfungen vorzunehmen. In der Regel sind wenige Dinge zu prüfen, denn die Schwelle des Verdachts, die eine Pflicht zur Meldung auslöst, ist nach dem Geldwäschegesetz niedrig.

Makler fühlen sich ins falsche Licht gestellt, von den Behörden überfordert und alleine gelassen. Sie sprechen von „hässlichen Vorbehalten“ gegenüber dem Berufsstand. Die rechtlichen Vorgaben „stören“ den Geschäftsprozess. Nach dem Geldwäschegesetz müssen Makler die Identität des Kunden feststellen und überprüfen. Für die Vermittler selbst ist das eine Last. Andererseits ist die Überprüfung für die Kunden befremdlich. Sie interpretierten Fragen als Misstrauen. Das ist keine Grundlage für gute Geschäfte.

Es gehört zu den nicht zu leugnenden Erfahrungen aller Seiten, dass mit dem Handel von Immobilien Geld „gewaschen“ wird. In den meisten Fällen läuft das an der Masse der Makler vorbei. Im internationalen Bereich des Drogen-, Frauen- oder Waffenhandels geht es um Milliarden. Das Geld wird gern mit nicht selbstgenutzten Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern in ländlichen Gebieten gewaschen. Es gibt Mitglieder von Verbänden der Immobilienwirtschaft, die Verdachtsmeldungen gemacht haben. Es kann nicht beantwortet werden, ob es sich in bestimmten Fällen um Geldwäsche handelte, da die Mitglieder von Strafverfahren erst dann etwas hören, wenn ein Verfahren ansteht oder im Gerichtssaal Aussagen gefordert werden. Nach den bisherigen Erfahrungen hat keine Verdachtsmeldung gegenüber den Behörden das Fortsetzen einer Kundenbeziehung in Frage gestellt.

Bei einem Makler machte sich ein Kunde verdächtig, als er sich weigerte, seine Identität zu belegen. Viele fragen seit Jahrzehnten, ob der offizielle Kaufpreis niedriger angeben werden und die Differenz in bar beglichen werden könne. Das ist schlicht der Versuch aller Seiten nach dem Kauf fällige Steuerarten zu „entlasten“. Wirtschaftlich unsinnige Geschäfte sind eher als Verdachtsmoment zu bewerten, wenn der Preis für die Immobilie offensichtlich viel zu hoch ist und der Interessent nicht versucht diesen herunterzuhandeln.

Es ist auch möglich, dass ein „Strohmann“ die Zeche bezahlen soll. Der Bankenbereich meldet größere Mengen von Verdachtsmeldungen. Wenn die tägliche Transaktionszahl bei Banken ins Verhältnis zur Zahl der Kaufverträge bei Maklern gesetzt wird, ist klar, dass Makler viel weniger Meldungen machen können. Banker sind näher am Käufer als die Vermittler. Makler können nicht kontrollieren, wie der Kunde zahlt und finanziert.

Makler wie Banker sind sogenannte Verpflichtete. Wer seiner Pflicht nicht nachkommt, dem drohen empfindliche Strafen. Beispiel: Kontrolleure der zuständigen Kreisverwaltung klingeln bei einem Makler. In dessen Büro überprüfen sie 43 Maklerverträge, die der Mann in den vergangenen zwei Jahren abgeschlossen hat. Ergebnis: In 28 Fällen ist der Kunde nicht identifiziert worden.

Die Behörde reagierte harsch: Da der Makler seine Sorgfaltspflicht nach dem Geldwäschegesetz nicht erfüllt habe, er somit widerrechtlich gehandelt habe, drohte ihm eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro. Bei den nicht identifizierten Kunden hatte es sich zum Teil um Verwandte und Schulfreunde gehandelt, erklärt der Vermittler. Der Bürgermeister der Gemeinde und um ein Bankmitarbeiter zählten dazu – beide kenne er schon von Kindheit an. 1.000 Euro Strafe muss er letztlich zahlen.

Die Konsequenz ist, dass der Gesetzgeber und die Kontrollorgane die Arbeitsweise eines Verpflichteten kennen. Damit wäre auch den Aufsichtsbehörden und den Strafverfolgungsbehörden geholfen. So ist die vorgeschriebene Identifizierung aller Interessierten unsinnig und aufwendig. In der Praxis müssten die Makler auch Leute identifizieren, die nur mal „schauen“ wollen und mit denen am Ende kein Geschäft zustande kommt. Mancher Interessent müsse gleich von mehreren Maklern identifiziert werden, da er mit unterschiedlichen Vermittlern auf der Suche sei.

Die offiziellen Organe müssen einiges tun, um durch vernünftige und realisierbare Forderungen das Augenmerk der Immobilienmakler wirklich konzentriert auf die Aufgabe der gewünschten Erkenntnis zu lenken.

JPM